Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014: Minh bạch hóa với nhiều điểm mới

Bộ Xây dựng vừa có Văn bản số 1436/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ, đề nghị các Bộ, ngành và các địa phương về việc hướng dẫn thực hiện các nội dung quan trọng của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Chính thức có hiệu lực từ 01/7/2015, những điểm mới trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) được mong đợi sẽ là đòn bẩy chính sách giúp thị trường BĐS phát triển hơn.

Điều này được thể hiện rất rõ khi trong Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã quy định rất chi tiết về việc phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư; các đối tượng được thuê nhà ở công vụ cũng như các đối tượng được bố trí ở nhà tái định cư; các điều kiện được mua nhà ở xã hội, việc chuyển đổi dự án từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội cũng được cụ thể hóa.

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, chỗ để xe... của nhà chung cư cũng được quy định rõ ràng.

Cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư có thể thoái vốn dễ dàng hơn. Vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà ở chung cư cũng được minh bạch hóa.

Một tín hiệu tích cực được đánh giá sẽ làm tăng niềm tin cho các nhà đầu tư, nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển chính là Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, không còn bị hạn chế về điều kiện, số lượng sở hữu như Luật trước đây. Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không quá 30% số lượng nhà hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng. Những hạn chế này được cho là cần thiết để tránh việc hình thành các khu nhà ở toàn người nước ngoài, đảm bảo an ninh, quốc phòng, chủ quyền quốc gia.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể kinh doanh BĐS; quy định về bảo lãnh trong hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Đặc biệt, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã thiết lập được khung pháp lý chặt chẽ, cụ thể: Với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, chỉ được phép bán khi phần móng nhà đã được xây xong, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng và chủ đầu tư không được thu quá 95% khi nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua,…

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS còn quy định các doanh nghiệp muốn kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng; phải sử dụng tiền trả trước của người mua nhà cho mục đích xây dựng nhà và phải có một ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh đối với việc xây dựng trong tương lai. Như vậy, với những quy định này, nếu muốn tồn tại, các nhà đầu tư phải đảm bảo có thực lực thực sự về tài chính...

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản số 946/TTg-KTN ngày 30/6/2015 về việc hướng dẫn triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và để đảm bảo các hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhà ở và kinh doanh BĐS không bị gián đoạn trong khi chờ Chính phủ ban hành các nghị định hướng dẫn, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành, địa phương tổ chức triển khai thực hiện nghiêm túc và tuân thủ đầy đủ các nội dung đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, phải kịp thời phản ánh về Bộ Xây dựng để được giải quyết, hướng dẫn cụ thể; trường hợp vượt thẩm quyền, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.