Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7: Nguy cơ “xù” phí bảo trì

Vài ngày nữa, khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực (từ 1/7/2015), quỹ bảo trì chung cư phải giao cho Ban quản trị tòa nhà; người mua nhà phải trả thêm phí bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, điều lạ là đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn những vấn đề này.

Loay hoay trước ngày luật có hiệu lực

Theo tìm hiểu của Tiền Phong, đến nay, nhiều Ban quản trị tòa nhà chung cư chưa biết khoản tiền 2% phí bảo trì nằm ở đâu và làm thế nào đưa khoản phí đó về. Tại tòa CT2 Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), chủ đầu tư còn giữ 18 tỷ đồng tiền phí bảo trì. Ông Trương Đắc Cảnh, Trưởng Ban quản trị tòa nhà nói: “Chúng tôi không biết số tiền ấy đang được sử dụng vào mục đích gì. Vài ngày nữa, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, liệu chủ đầu tư có còn tiền để bàn giao không? Nếu không còn, chủ đầu tư bị xử lý thế nào?” .

Đại diện Ban quản trị tòa Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội) cũng băn khoăn: “Chủ đầu tư hiện mới bàn giao một phần phí bảo trì. Số tiền còn lại doanh nghiệp (DN) khất hết lần này đến lần khác. Nếu chủ đầu tư không bàn giao thì xử lý ra sao, chưa thấy cơ quan chức năng công bố”.

Cũng lo lắng không kém về khoản phí bảo trì từ chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Cẩn-Trưởng Ban quản trị tòa nhà Keangnam cho rằng: “Nghị định, thông tư hướng dẫn tới đây cần quy định chi tiết, cụ thể; có chế tài xử phạt nghiêm minh để bổ sung những khoảng trống, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện”. Nên trao thêm quyền cho các cơ quan thuế. Vì ngoài kiểm tra chủ đầu tư về nghĩa vụ nộp thuế, cơ quan này còn được phép kiểm tra những số liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và xử phạt nghiêm những vi phạm”, ông Cẩn kiến nghị.

Thực tế, tại nhiều tòa chung cư, chủ đầu tư “ôm” tiền quỹ bảo trì căn hộ lên đến hàng trăm tỷ đồng. “Cuộc chiến” giữa cư dân đòi lại số tiền này chưa lúc nào bớt căng thẳng. Thậm chí, cư dân nhiều tòa nhà đã kiện chủ đầu tư ra tòa án, nhưng vẫn không đòi được số tiền này. Đơn cử như tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm), tòa nhà The Light (Trung Văn, Nam Từ Liêm)...

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), chủ đầu tư không bàn giao tiền phí bảo trì cho Ban quản trị sẽ bị cưỡng chế, phong tỏa tài khoản, thanh lý tài sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, quy định về hình thức xử phạt trên chưa rõ ràng.

Trong khi đó, nhiều DN khi được hỏi đến phí bảo trì đều biện đủ lý do. Ông Nguyễn Ngọc Minh, Phó Tổng Giám đốc Cty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội cho biết, Hà Nội có 155 tòa chung cư tái định cư, trong đó có 44 tòa xây dựng từ trước khi có Luật Nhà ở nên không thu phí bảo trì 2% trong giá bán. Tuy nhiên, kể cả tòa nhà có thu 2% phí bảo trì, số tiền thu được không nhiều do giá bán nhà tái định cư rẻ.

Còn ông Nguyễn Quốc Thái, Phó Giám đốc Cty Bình Minh Thăng Long (Tập đoàn Bitexco) - đơn vị quản lý tòa nhà The Manor (Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì) cho rằng, các tòa nhà trong khu đô thị bán đã lâu nên không có phí bảo trì. Số tiền thu được từ những căn hộ bán sau này ít và các tòa nhà chưa lập được ban quản trị nên chưa bàn giao.

Mù mờ phí bảo lãnh

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, khiến dự án chậm bàn giao căn hộ, gây bức xúc cho xã hội. Do vậy, cơ quan chức năng quy định về phí bảo lãnh ngân hàng để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết.

“Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nên xem xét chỉ định một số ngân hàng thương mại có năng lực để bảo lãnh. Chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt, phí bảo lãnh thấp; ngược lại, năng lực chủ đầu tư và tính khả thi dự án thấp chịu phí bảo lãnh cao. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo tiền của khách hàng đã đóng được sử dụng thế nào, mục đích sử dụng số tiền đó và cập nhật tiến độ dự án với ngân hàng và khách hàng”, ông Phấn nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho biết, thực tế, nhà ở bán trên thị trường phần lớn hình thành trong tương lai, nhà đầu tư nhỏ, nên NHNN cần hướng dẫn rất cụ thể. “Các DN phân vân ngân hàng sẽ bảo lãnh tín chấp hay thế chấp. Không phải DN nào cũng có tài sản thế chấp, dự án cả nghìn tỷ đồng, mức phí bảo lãnh là bao nhiêu?”- ông Hiệp băn khoăn.

Còn lãnh đạo một công ty địa ốc miền Nam cho rằng, nếu chỉ nộp một khoản phí thì bản chất giống như bảo hiểm. Do đó, nếu chủ đầu tư vi phạm, rủi ro phát sinh, ngân hàng phải chịu trước khách hàng rất lớn. Bản chất bảo lãnh thành bảo hiểm, như vậy chính sách sẽ lạc hướng.

Ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Pháp chế (NHNN) cho biết, về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng có trong Thông tư 28. NHNN đang hoàn thiện dự thảo thay thế Thông tư 28 nhằm hướng dẫn rõ hơn nội dung trên. Dự kiến, thông tư thay thế sẽ được NHNN ban hành trong tháng 6.