Lúng túng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Chỉ còn vài ngày nữa là quy định buộc các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai phải ký cam kết bảo lãnh cho người mua với ngân hàng theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực.

Quy định này được xem là hành lang pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, nhưng vẫn còn không ít băn khoăn, bởi đến nay, chưa có văn bản hướng dẫn khiến không ít doanh nghiệp còn khá mông lung.

Vừa mừng vừa lo

Cuối tuần qua, tại TP. HCM, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) - Chi nhánh TP. HCM tổ chức buổi tọa đàm về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014, sẽ chính thức có hiệu lực ngày 1/7 tới. Về cơ bản, phần lớn ý kiến đều cho rằng, quy định này sẽ bảo vệ tuyệt đối quyền lợi người mua nhà, sàng lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thểkhiến nhiều thành viên khá băn khoăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh nhà ở tương lai đang khiến các thành viên thị trường vừa mừng vừa lo. Mừng là quy định này sẽ bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng, nhưng lo là vì nếu không được cụ thể hoá, hướng dẫn chi tiết để áp dụng phù hợp với tình hình thực tiễn, thì có thể làm hạn chế tác dụng của chế định kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

“Quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự, với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo”, ông Châu nói và cho rằng, theo quy định về bảo lãnh ngân hàng và hoạt động phổ biến của các ngân hàng thương mại về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị, thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có ký quỹ vào ngân hàng lượng tiền mặt đúng bằng giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm. Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí và chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai, cuối cùng người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà.

Nếu phải ký quỹ tiền mặt vào ngân hàng và phải trả phí để được ngân hàng bảo lãnh, thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương thức xây dựng xong nhà rồi bán, để sử dụng nguồn vốn hiệu quả, tiết kiệm để chi trả cho nhà thầu xây dựng, chi trả cho các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị… theo tiến độ thực hiện dự án.

Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, việc áp dụng vào thực tiễn của Luật như thế nào đến giờ doanh nghiệp vẫn còn khá mơ hồ, bởi chưa có Nghị định hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, khi quy định này được áp dụng trong thực tế, các doanh nghiệp sẽ gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường.

Theo ông Trung, có thể hiểu nôm na có 2 hình thức bảo lãnh là bảo lãnh bằng thế chấp và bảo lãnh bằng tín chấp. Nếu bảo lãnh bằng thế chấp, thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn. Đơn cử, để đầu tư một dự án có vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, trong đó tiền đất khoảng 300 tỷ đồng, còn 700 tỷ đồng tiền xây dựng.

Những chi phí để có đất, doanh nghiệp phải vay khoảng 50% và đã thế chấp, sau đó tiến hành xây dựng doanh nghiệp cũng phải vay, nay để bán hàng, doanh nghiệp lại phải thế chấp để có được chứng thư bảo lãnh, vậy doanh nghiệp lấy đâu ra vốn để tiếp tục thế chấp?

Còn nếu vay tín chấp, có thể với một số doanh nghiệp lớn, có thương hiệu uy tín thì được ngân hàng xem xét, nhưng với các doanh nghiệp nhỏ, chưa tạo dựng được thương hiệu, thì chắn chắn sẽ khó được ngân hàng bảo lãnh. Chưa kể, với mức phí bảo 2%/năm, 1 dự án khoảng 1.000 tỷ đồng thì mức phí sẽ khoảng 20 tỷ đồng và doanh nghiệp sẽ phải tính vào giá thành, cuối cùng người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu.

Còn theo bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP. HCM), thực tế thời gian qua, trên địa bàn TP. HCM có nhiều dự án không đầu tư đúng tiến độ, dẫn đến mất niềm tin của khách hàng. Vì thế, việc tạo tính minh bạch, đem lại niềm tin cho khách hàng thuê, mua căn hộ hình thành trong tương lai là rất cần thiết.

Tuy nhiên, để quy định này khả thi hơn, bà Khuyên cho rằng, NHNN nên quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại. Tài khoản này được dùng để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng. Đồng thời, cũng dùng để thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi công công trình.

“Làm như vậy sẽ giúp đảm bảo cho ngân hàng giám sát được dòng tiền của doanh nghiệp, tránh tình trạng doanh nghiệp dùng tiền của khách hàng vào mục đích khác”, bà Khuyên nói và cho rằng, việc thực hiện quy định bảo lãnh có thể sẽ làm cho giá nhà “đội” thêm chút đỉnh, doanh nghiệp nên cân nhắc giảm tỷ lệ lợi nhuận, gánh 1 phần chi phí này, chứ không nên đẩy hết chi phí này cho người tiêu dùng.

Chuyện cốt ở các bên?

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện đã có một số dự án được ngân hàng bảo lãnh, như Tập đoàn Novaland được VPBank bảo lãnh 4 dự án là The Sun Avenue (quận 2), The Tresor, River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6); CTCP Đầu tư Thảo Điền đã được Techcombank bảo lãnh Dự án Masteri Thảo Điền (quận 2); Sacomreal được các ngân hàng OCB, ACB, HDBank bảo lãnh Dự án Jamona City (quận 7).

Các ngân hàng nêu trên đều đã cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án này theo phương thức không yêu cầu ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm, với mức phí bảo lãnh thấp.

Do vậy, theo ông Châu, để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và để hướng dẫn, tổ chức thực hiện quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế tình hình hoạt động của các chủ đầu tư dự án phát triển bất động sản, HoREA đã kiến nghị nhiều giải pháp.

Cụ thể, kiến nghị NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 3/10/2012 theo hướng cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ, tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng, mà chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải thực hiện ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm.

NHNN cần quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng và thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị... theo tiến độ thi công công trình, để đảm bảo điều kiện cho ngân hàng thương mại giám sát dòng tiền của doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP. HCM, có 3 vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong câu chuyện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là phí bảo lãnh, ký quỹ và tài sản đảm bảo.

Về phí bảo lãnh, theo ông Minh, phí này hiện nay do các ngân hàng thương mại thỏa thuận với các khách hàng, NHNN không can thiệp. Theo đó, có thể tính phí hoặc không tính phí tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng với khách hàng, song thực tế phí hiện nay ở thị trường TP.HCM khá cạnh tranh, từ 0,6 - 2%/năm.

Về vấn đề ký quỹ, tương tự cũng giống như phí bảo lãnh, có thể ký quỹ hoặc không hoặc ký quỹ theo hình thức nào đó. Điều này hoàn toàn do các ngân hàng và khách hàng tự thỏa thuận.

Về tài sản thế chấp cũng vậy, do bản thân các ngân hàng quyết định, có thể bằng hình thức tín chấp hoặc thế chấp bằng chính sản phẩm của chính dự án mang lại hay bằng dòng tiền bán hàng, cũng có thể bằng các khoản công nợ tốt của doanh nghiệp.

“Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư dự án đều phải sử dụng vốn vay ngân hàng, nên thực tế, các dự án đều đã được các ngân hàng thẩm định, doanh nghiệp tốt xấu như thế nào, các ngân hàng đều đã biết, nên không khó khăn lắm trong khâu thẩm định năng lực dự án của các doanh nghiệp”, ông Minh nói.