Lỗi tại ai?

Mấy ngày qua, Bộ Xây dựng trở thành tâm điểm chú ý của dư luận vì ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD cho phép tính diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy (lọt lòng). Quy định mới này thổi bùng lên những bức xúc âm ỉ bấy lâu nay xung quanh mấy mét vuông tường trong căn hộ chung cư.

Ba năm trước, lúc ban hành Thông tư 16, có lẽ Bộ Xây dựng cũng không thể ngờ những câu chữ mình soạn thảo ra để hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 lại đẩy mình vào tình thế khó xử như bây giờ.

Cả Luật Nhà ở và Nghị định 71 chỉ đề cập đến chuyện diện tích chung và diện tích riêng. Cụ thể, phần sở hữu riêng là phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công) còn phần sở hữu chung bao gồm không gian, hành lang, khung cột tường chịu lực, tường bao ngôi nhà và cả tường phân chia căn hộ...

Ngay từ đầu, bộ đã biết tường là phần sở hữu chung, thế nhưng khi hướng dẫn bộ lại cho phép tính diện tích căn hộ hoặc lọt lòng, hoặc từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ. Theo bộ, điều này cho phép người dân và chủ đầu tư có sự chọn lựa trong việc thỏa thuận diện tích căn hộ trong quan hệ mua bán. Thế nhưng quyết định này của bộ lại đang gây ra rắc rối cho chính mình,  cho doanh nghiệp và cho cả người dân.

Sự lựa chọn không phải lúc nào cũng tốt, nhất là trong ngôn ngữ luật pháp; bởi nếu được chọn lựa, phần thiệt thòi luôn nghiêng về người dân. Còn nhớ lúc đưa ra mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho phép lựa chọn hai mức thuế, hoặc 25% trên phần chênh lệch nếu có đủ chứng từ mua bán, hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Về lý thuyết, người dân được quyền chọn mức thuế nào có lợi cho mình (khi được hỏi, chính cán bộ thuế cũng nói như vậy). Thế nhưng, trên thực tế, họ ít có cơ may chọn lựa, nên tranh cãi vẫn thường xảy ra.

Những rắc rối hiện nay của Bộ Xây dựng cũng vậy. Do có sự chọn lựa, nên doanh nghiệp chọn cách có lợi cho mình, đó là cộng luôn phần tường vào diện tích căn hộ để cho giá bán giảm xuống. Nhưng khi tính toán để làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho người dân, phần tường bị trừ ra, khiến diện tích giảm xuống, dẫn đến tranh cãi, thậm chí gay gắt giữa chủ đầu tư và người dân.

Người dân không có lỗi, doanh nghiệp địa ốc không có lỗi và nay Bộ Xây dựng cũng cho rằng mình không sai, không có lỗi trong việc ban hành Thông tư 16. Vậy rốt cuộc lỗi tại ai?

Ở góc độ quản lý nhà nước, rõ ràng chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành liên quan trong việc cấp giấy chủ quyền nhà cho người dân, dẫn đến tình trạng người xây nói một đằng, người cấp giấy công nhận một nẻo. Ngôn ngữ luật chỉ nên có một cách hiểu thống nhất từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp và người dân. Có như vậy mới hạn chế được sự tranh cãi tiềm ẩn trong xã hội.

Chưa biết lần sửa đổi quy về một cách tính diện tích thông thủy có giải quyết được vấn đề hay không khi đâu đó vẫn còn những ý kiến khác nhau về diện tích chung, riêng trong chung cư. Nếu chỉ công nhận diện tích lọt lòng còn tường là của chung thì liệu chủ nhà có được phép đóng cây đinh để treo bức tranh hay không?

Ai sẽ là người chịu trách nhiệm về những tranh chấp vừa qua. Khi mà, vấn đề rồi sẽ vẫn còn đó bởi quy định mới chỉ áp dụng cho người có hợp đồng mua bán ký sau ngày 8-4 tới, còn các hợp đồng ký trước đó vẫn thực hiện theo những gì hai bên mua bán đã thỏa thuận trước đó.

Điều đáng chú ý, đi kèm với Thông tư 03 là mẫu hợp đồng mua bán căn hộ với các điều khoản chi tiết, trong đó tô đậm cách tính diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy. Liệu có ổn không khi bộ bắt các doanh nghiệp địa ốc phải theo hợp đồng mẫu, trong khi việc mua bán nhà là thỏa thuận dân sự, hai bên tự thương lượng các điều khoản với nhau trong hợp đồng mua bán?

Người dân không có lỗi, doanh nghiệp địa ốc trong một chừng mục nào đó cũng không có lỗi vì luật cho phép họ làm, và nay Bộ Xây dựng cũng cho rằng mình không sai, không có lỗi trong việc ban hành Thông tư 16. Vậy rốt cuộc lỗi tại ai?