Lo ngại phát sinh thị trường “ngầm”

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nêu những kiến nghị và quan ngại xung quanh việc thực hiện Luật Đất đai 2013 sửa đổi (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 2013).

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA xung quanh những nội dung này.

* HoREA vừa có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ và một số thành viên Chính phủ bày tỏ quan điểm của Hiệp hội về một số điểm vướng mắc trong khi thực hiện Luật Đất đai 2013. Ông có thể cho biết cụ thể hơn về những quan ngại của Hiệp hội?

- Sau khi nghiên cứu Luật Đất đai 2013, nhất là về khoản tiền sử dụng đất theo Điều 114, Hiệp hội cho rằng, tiền sử dụng đất theo quy định của Luật vẫn là một “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân và DN. Ví dụ, tại TP Hồ Chí Minh, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần và được áp dụng ổn định trong 5 năm. UBND TP Hồ Chí Minh cũng có Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần.

Chi phí tiền sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.

Việc áp dụng bảng giá đất 2015 của TP có thể dẫn đến những trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trước năm 2014. Và như vậy, sẽ có nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản (BĐS).

* Còn đối với các tổ chức, DN thì sao, thưa ông?

- Tại khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể”. Tại khoản 4, Điều 114 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất”. Tại Điều 4, Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì tổ chức kinh tế: “Phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.

Với chế định thu tiền sử dụng đất như trên sẽ tiếp tục là “gánh nặng” về tài chính của DN. Và đó vẫn là “một ẩn số” mà DN không thể tiên lượng được, trước khi ra quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán trước được hiệu quả. Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm BĐS... đây là điều bất lợi cho cả người tiêu dùng và thị trường.

* Theo quan điểm của HoREA, các cơ quan chức năng có thể làm gì để giảm gánh nặng và hỗ trợ cho nhà đầu tư, thưa ông?

- Thực tế, Chính phủ đã có những quyết sách hỗ trợ DN. Cụ thể là tại Nghị quyết 01/NQ-CP, Chính phủ đã cho phép: “Các chủ đầu tư dự án BĐS được Nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính, chưa được gia hạn nộp tiền sử dụng đất và chưa bán được hàng thì được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng…”. Tuy nhiên, để tránh gây bất bình đẳng, Hiệp hội đề nghị áp dụng phổ biến cơ chế này cho tất cả các nhà đầu tư dự án có sử dụng đất để tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ thiết thực cho nhà đầu tư, góp phần giảm giá BĐS.

Về dài hạn, nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng "sắc thuế sử dụng đất ở" với thuế suất nhất định (theo đề xuất là khoảng 10 - 15% bảng giá đất) như đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh tại Văn bản số 196/BC-UBND. Như vậy, việc tính tiền sử dụng đất vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho...

* Theo quy định tại Điều 58, Luật Đất đai 2013 và Điều 42, Luật Đầu tư 2014, đối với các chủ đầu tư khi thực hiện dự án có sử dụng đất buộc phải thực hiện ký quỹ. Theo quan điểm của Hiệp hội, quy định này đã hợp lý hay chưa?

- Bộ KH&ĐT đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014, trong đó, Hiệp hội nhận thấy, quy định tại khoản 1, Điều 42 của Luật hoàn toàn đúng và phù hợp thực tế đối với tất cả các dự án được Nhà nước GPMB rồi mới giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh. Ví dụ, nhà đầu tư được nhận quỹ đất sạch để lập dự án khu công nghiệp, khu du lịch, cơ sở thương mại, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, xây dựng nhà máy… thì phải ký quỹ, bởi vì nhà đầu tư đã không phải tự mình bỏ chi phí để GPMB. Nhưng, đối với nhà đầu tư đã tự bỏ chi phí GPMB rồi mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh, cũng vẫn phải ký quỹ như tại khoản 1, Điều 42 là chưa hợp lý.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 cần xác định nội hàm của “khái niệm vốn đầu tư” của dự án cho hợp lý, cần xác định nguyên tắc lũy tiến từng phần đối với quy mô các loại dự án lớn để tính tỷ lệ (%) mức ký quỹ cần phải nộp và cần có quy định những trường hợp chủ đầu tư dự án đã tự mình bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ, để tạo điều kiện thực hiện được nghĩa vụ này và đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư.

* Xin cảm ơn ông!