Lập lại trật tự kinh doanh bất động sản

Tình trạng môi giới chuyên nghiệp thì ít, nạn cò mồi thì nhiều, thiếu vốn vẫn thành lập DN kinh doanh BĐS sẽ được khắc phục. Đó là một trong những điểm đáng chú ý nhất của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Hành nghề môi giới phải có chứng chỉ

Cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) trong phiên họp thứ 29, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Phan Trung Lý cho rằng, riêng cấp chứng chỉ môi giới BĐS cần quản lý chặt chẽ hơn, bởi hiện nay rối loạn trên thị trường là do môi giới, cò đất cò nhà gây nên. “Điều kiện làm môi giới thế nào phải quy định rõ, quy định người làm môi giới phải qua sát hạch, vậy ai sát hạch? Hay quy định làm môi giới phải có trình độ trung cấp trở lên, vậy trung cấp về chuyên ngành gì?”, ông Lý đặt vấn đề.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới là việc làm rất cần thiết. Kinh nghiệm các nước là quản lý rất chặt các tổ chức, cá nhân môi giới BĐS. Vì việc làm này ảnh hưởng trực tiếp không chỉ quyền lợi cá nhân khách hàng mà còn cả chủ đầu tư.

Dẫn chứng câu chuyện của nước Úc, ông Dũng cho biết, môi giới BĐS phải là luật sư. Người ta làm toàn bộ thủ tục bảo đảm tất cả yêu cầu theo đúng luật pháp, bảo đảm quyền lợi người mua lẫn người bán. Vì người môi giới không ăn theo 2 đầu mà trên tỷ lệ phần trăm số giao dịch thực hiện được. Ở các nước, môi giới BĐS yêu cầu trình độ rất rõ ràng. Vì vậy, yêu cầu có trình độ đại học vẫn được Bộ Xây dựng bảo lưu, ngoài ra phải có đạo đức, phẩm chất trong kinh doanh mới đảm bảo thị trường BĐS hoạt động lành mạnh.

“Chúng tôi rất mong muốn có hành nghề về môi giới BĐS ở nước ta. Bởi lẽ, môi giới BĐS đang diễn ra rất phổ biến nhưng chưa được quản lý chặt chẽ, dẫn đến khi thị trường BĐS nóng chỗ nào là có môi giới BĐS. Người dân và DN có nhu cầu đều dựa vào môi giới nhưng không phải tất cả đều thành công. Có những trường hợp rất tệ hại nhưng không được pháp luật bảo vệ”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết thêm.

Cũng theo vị này, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới có thể do cơ quan Nhà nước, có thể do hiệp hội DN cấp. Tuy nhiên, khi nước ta phát triển là nền kinh tế thị trường thì việc này sẽ giao cho hiệp hội DN. Còn trong điều kiện hiện nay, Luật sẽ giao cho cơ quan Nhà nước làm để đảm bảo khách quan, công bằng.

Về điểm này, Chủ nhiệm Phan Trung Lý lại cho rằng, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới nên giao cho hội nghề nghiệp. Bộ chuyên ngành chỉ quản lý Nhà nước chuyên ngành và áp dụng chế tài xử lý.

Sẽ đưa kinh doanh BĐS vào khuôn khổ

Để đảm bảo quyền lợi khách hàng khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo dự án Luật thì dự án phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật kết nối bên trong. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc cho rằng, nếu bên ngoài hạ tầng không hoàn thành thì dự án BĐS chẳng khác nào ốc đảo. “Phải quy định hạ tầng nhà hoàn thành, kết nối với hạ tầng xung quanh. Chính Văn phòng Quốc hội cũng đang mắc phải cái này”, ông Phúc cho biết.

Cùng đề cập vấn đề này, bà Nguyễn Thị Nương, Trưởng ban công tác Đại biểu Quốc Hội cũng cho biết, nhiều khu đô thị không kết nối được với hạ tầng bên ngoài. “Một số cán bộ của chúng tôi vẫn phải thuê nhà để ở. 5-7 năm nay chủ đầu tư cứ để thế, không xây dựng gì, trong khi người mua thì không có nhà ở, vẫn phải trả lãi vay ngân hàng. Nhiều người đã phải kêu lên rằng, từ ưu đãi đang trở thành ngược đãi. Từ một gia đình làm ăn bình thường bây giờ lại đi vay nợ. Phải có chế tài xử lý, ngăn chặn các tình trạng này tiếp diễn trong thời gian tới”, bà Nương đề nghị.

Góp ý ở góc độ khác, Phó chủ tịch Quốc hội Huỳnh Ngọc Sơn đề nghị cần quản lý chặt việc ứng tiền trước của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án. Chủ dự án chỉ được sử dụng tiền ứng trước vào công trình xây dựng, không được sử dụng tiền sai cam kết với khách hàng, phải có sự bảo lãnh của một TCTD bằng hợp đồng bảo lãnh để khách hàng yên tâm.

Điều 8 dự thảo có nêu, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định do Chính phủ quy định, nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng. Đây được coi là quy định khá chặt chẽ về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nhằm hạn chế tình trạng bán nhà trên giấy. Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị không nên quy định mức vốn pháp định trong dự án Luật mà giao cho Chính phủ quy định cụ thể phù hợp với từng thời kỳ. Có ý kiến cho rằng, mức vốn pháp định 50 tỷ đồng là quá cao, rất khó thực hiện và đề nghị quy định mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng trở lên.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, trả lời câu hỏi tại sao lại quy định về vốn pháp định phải là 50 tỷ đồng mà không phải là 20 tỷ đồng là rất khó và đề ra ngưỡng 50 tỷ đồng như vậy, đúng là vẫn còn cảm tính. “Chúng tôi mong muốn với quy định mức tối thiểu như vậy, kinh doanh BĐS sẽ mau qua thời kỳ tự phát, phong trào. Để như thời gian qua, dẫn đến tình trạng nhiều dự án BĐS bỏ hoang, hoặc xin đầu tư rồi mà không làm được, gây thiệt hại cho người mua”, ông Dũng nói.

Chia sẻ cùng Bộ trưởng Dũng, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu cho rằng, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững. Do đó, Luật cần phải quy định mức vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh này tối thiểu là 50 tỷ đồng như dự thảo Luật. Tuy nhiên, cần phải khảo sát, đánh giá tác động, mức độ ảnh hưởng DN kinh doanh BĐS và thị trường thực tế hiện nay khi áp dụng quy định này.