Lại xới chuyện quản lý nhà chung cư

Có ban hành giá phí chung cư hay không, ban hành theo phương thức nào, khống chế giá trần hay giá sàn… là câu chuyện mà đến nay còn nhiều quan điểm khác nhau giữa cơ quan Trung ương (Bộ Xây dựng) với các địa phương.

Giá trần, giá khung – loay hoay bỏ hay giữ

Hà Nội đã là địa phương đầu tiên trên cả nước ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư, với mức cao nhất là 4.000 đồng/m2 và thấp nhất là 2.400 đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay sau khi áp dụng, Hà Nội thừa nhận quy định về giá trần phí quản lý chung cư là “cứng”, chưa phù hợp với thực tiễn, khiến nhiều bên cố tình hiểu sai và làm sai, vì thế, các ban ngành hữu trách tín toán tới việc hủy bỏ mức giá trần 4000 đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: Không thể “buông” quản lý chung cư - Nếu giao toàn quyền cho Ban quản trị chung cư, vậy số tiền 2% phí bảo trì người mua căn hộ từ chủ đầu tư phải đóng, sẽ giao cho ai cầm? Đây là số tiền lớn, có khi lên đến hàng triệu USD, không thể giao cho một cá nhân. Trong khi đó, ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân. Do vậy, nhà nước vẫn phải “ra tay” quản lý.

UBND TP Hà Nội vừa đưa ra dự thảo về khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố, theo đó, đối với nhà chung cư không có thang máy, mức giá dao động từ 480 đồng đến 4.500 đồng một mét vuông, còn đối với nhà chung cư có thang máy, mức giá dao động từ 850 đồng đến 12.500 đồng mỗi mét vuông.

Khung giá này được UBND TP đưa ra, sau khi đã lựa chọn giữa các phương án khác nhau. Theo đó, UBND TP nhận định rằng, quan hệ giữa người sử dụng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ là quan hệ dân sự, giao dịch theo kinh tế thị trường, vì vậy Nhà nước quy định cứng (giá trần) để áp dụng là chưa phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng.

“Trong khi đó, việc ban hành khung giá (khoảng rộng) sẽ dễ dàng hơn trong việc xem xét, quyết định áp dụng, trong đó có thông tin về các mức dịch vụ cụ thể để các bên liên quan thuận tiện trong việc tham khảo, quyết định áp dụng” - ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội – nói.

Hà Nội bỏ “trần” nhưng đưa ra “khung”, thì dự thảo “Quyết định cơ chế quản lý nhà chung cư” do Sở Xây dựng TP. HCM đưa ra tiếp tục bảo lưu quan điểm không nhất thiết phải ban hành phí dịch vụ chung cư, mà khoản phí này nên căn cứ vào thoả thuận giữa các bên theo cơ chế thị trường. Tức là, giá dịch vụ nhà chung cư nên được quy định chung là xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường, theo hợp đồng thoả thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư) và bên sử dụng dịch vụ (ban quản trị nhà chung cư).

Tôn trọng thỏa thuận, nhưng …

Bình luận về vấn đề này, ông Đỗ Minh Sơn (Sở Tư pháp Hà Nội) cho rằng, không nên áp dụng giá trần cho dịch vụ quản lý chung cư hiện nay. Theo ông Sơn, Việt Nam đã gia nhập WTO, các dịch vụ thương mại cần tôn trọng theo nguyên tắc thị trường. Áp dụng trần giá dịch vụ chung cư là biện pháp mệnh lệnh hành chính một cách “thô bạo”. “Những hoạt động mang tính dân sự nên trả về cho dân sự tự điều chỉnh và tuân theo nguyên tác thỏa thuận đầu tiên” – ông Sơn nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Cty địa ốc Đất Lành: Nếu Nhà nước “lười” thì phương án nào cũng có nhược điểm - Hiện nay có hai dạng vận hành, một là ban quản trị thuê một công ty quản lý để quản lý chung cư, ở dạng này thì phí bao giờ cũng rất cao. Ở dạng khác là ban quản trị, cư dân tự đứng ra quản lý, trả lương trực tiếp cho những người lao động làm việc thì giảm được rất nhiều chi phí. Dù thực hiện theo phương án nào thì Nhà nước luôn phải là cơ quan trung gian, cầm trịch. Nếu Nhà nước “lười” thì thực hiện theo phương án nào cũng sẽ có những nhược điểm và phát sinh tranh chấp. Cách tốt nhất là Nhà nước ban hành một thông tư hướng dẫn để các chung cư lấy làm cơ sở thực hiện.

Nhưng để chủ đầu tư -  đơn vị vận hành - và người dân tự thoản thuận, thì trong trường hợp thỏa thuận không thành, sẽ xử lý tình huống này thế nào? Ví như, theo lời ông Nguyễn Văn Bách - Phó TGĐ TCty HUD, “hiện nay khi HUD chuyển việc thu phí quản lý chung cư từ 90.000 đồng/hộ sang việc thu 1.500 đồng/m2 thì đã có nhiều cư dân từ Mỹ Đình, Định Công, Văn Quán,…đều khiếu nại”. “Việc thỏa thuận là rất khó bởi mỗi người dân là một tiếng nói, nếu không có nền tảng từ chính sách thì rất khó khăn đối với việc thu phí. Nhà nước cần có chính sách chung (khung) cho mỗi thành phần (giá trần) để áp dụng. Ngoài những cái chung này, thì các chủ đầu tư đưa ra cái riêng” – đại diện một chủ đầu tư bày tỏ.

Trong khi đó, ông Đỗ Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - khẳng định, chắc chắn tới đây khi ban hành về quy định khung giá dịch vụ quản lý chung cư phải có bàn tay nhà nước can thiệp vào, nhà nước vẫn phải “ra tay” vì đây là loại dịch vụ đặc biệt.

Ông Lê Chí Hiếu - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cũng cho rằng việc, phí chung cư do thoả thuận giữa các bên là hợp lý, bởi phí là do ban quản trị do dân bầu ra họp với dân để quyết định. Nhu cầu về dịch vụ ở từng chung cư khác nhau, nên sẽ có những mức phí khác nhau, không thể có một “khung” cứng nhắc. Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng, Nhà nước nên quy định bắt buộc có một số dịch vụ cụ thể tại các chung cư, nhằm đảm bảo nhu cầu thiết yếu của cư dân, còn mức giá do cư dân tự quyết định.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật VN