Kỳ vọng thị trường bất động sản “tan băng”

Các doanh nghiệp bất động sản ở TP Hồ Chí Minh đón nhận thông tin được phép điều chỉnh cơ cấu, công năng căn hộ theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng với kỳ vọng đây sẽ là giải pháp giúp giải quyết lượng hàng tồn kho, làm "ấm" thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ không dễ và thị trường bất động sản cần giải pháp đồng bộ để có thể "tan băng".

Gỡ nút thắt mất cân đối cung - cầu

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng là vì phát triển mất cân đối cung cầu, khi nhu cầu cho người thu nhập thấp rất lớn, thì tỷ lệ căn hộ dành cho đối tượng này chỉ khoảng 40%, còn lại là nhà ở trung và cao cấp. Thế nên lượng BĐS tồn kho rất lớn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP (HoReA), số lượng căn hộ tồn kho trên địa bàn là khoảng 14.500 căn (số liệu từ 74 dự án nhà ở thương mại); tồn kho nhà ở thấp tầng là hơn 300 căn (từ 17 dự án thương mại)... Tổng trị giá BĐS tồn kho hơn 30.000 tỷ đồng. Hàng tồn kho chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp và trung bình, diện tích từ 70m2 trở lên.

Chính vì vậy, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng cho phép các chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ được các doanh nghiệp đón nhận rất tích cực. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoReA cho biết, thông tư sẽ giúp các doanh nghiệp điều chỉnh lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, gỡ được nút thắt mất cân đối cung cầu trên thị trường BĐS. Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đánh giá, Thông tư 02 đã "mở" cho hướng thoát các dự án bị "mắc kẹt" do xây dựng không đúng nhu cầu hoặc phải xây theo tỷ lệ quy định 1:2:1 (25% căn hộ nhỏ 50-70m2, 50% là căn hộ vừa 80-90m2 và 25% căn hộ dự án trên 100m2). Hiện, một số doanh nghiệp đang thay đổi thiết kế, điều chỉnh dự án theo hướng xây dựng căn hộ nhỏ hơn để phù hợp với thị trường.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thông tư có tính thực tiễn này sẽ giúp nhiều doanh nghiệp BĐS giải quyết hàng tồn kho, tuy nhiên, nếu chỉ trông vào giải pháp chia nhỏ căn hộ để làm "ấm" thị trường là không thể, bởi trên thực tế, việc chia nhỏ căn hộ hay chuyển đổi công năng không hề đơn giản. Những dự án chưa xây dựng thì việc thay đổi thiết kế còn dễ, với những dự án đã và đang xây dựng, những căn hộ tồn kho thì không phải căn nào cũng chia được, bởi phải đáp ứng tiêu chuẩn của nhà cao tầng, phải đủ 45m2 theo quy định... Bên cạnh đó, trước khi chia nhỏ để bán thì nhà đầu tư phải xây dựng lại bếp, cửa, nhà vệ sinh… tất yếu tăng chi phí, một khó khăn trong điều kiện thiếu vốn hiện nay. Mặt khác, nhà đầu tư phải giải quyết cả về mặt kỹ thuật và rắc rối có thể phát sinh với khách hàng của mình. Bởi Thông tư 02 quy định, khi thay đổi công năng hay chia nhỏ căn hộ chủ đầu tư phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng. Trong khi đó, các chuyên gia cũng khuyến cáo các nhà quản lý cẩn trọng trong việc thẩm định để cho phép thay đổi công năng, thiết kế với các dự án đã và đang xây dựng để tránh gặp phải những hệ lụy về sau như quy hoạch, môi trường…

Bên cạnh biện pháp "kỹ thuật" của Thông tư 02, dự thảo thông tư của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) theo Nghị quyết 02 của Chính phủ vừa công bố quy định sẽ ưu tiên cho một số đối tượng được vay mua nhà với mức lãi suất chỉ 6%/năm là cơ hội cho nhiều người dân được mua nhà, cơ hội cho doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, dự thảo chỉ cho người tiêu dùng được vay trong 10 năm và được áp dụng lãi suất vay 6% trong 3 năm (đến ngày 15-4-2016) sẽ khiến người mua nhà không dám vay bởi không biết sau ngày 15-4-2016 lãi suất sẽ như thế nào. Vì vậy, NHNN nên quy định lãi suất cụ thể, ví dụ sau ngày 15-4-2016 nếu lãi suất mới cao hơn 6% thì người vay vẫn được hỗ trợ vay với mức 6%; còn thấp hơn thì được hưởng theo mức lãi suất mới. Bên cạnh đó, cần nâng thời hạn vay từ 10 năm lên 20 năm. Khi có các biện pháp đồng bộ từ "kỹ thuật" lẫn tài chính, thị trường BĐS sẽ thoát ra khỏi khó khăn và người dân sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở.