Kiềng 3 chân khập khiễng

Huy động vốn cho kinh doanh BĐS đến từ 3 kênh: ngân hàng, trái phiếu và chứng khoán. Đây là thế chân kiềng để đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển bền vững. Nhưng trên thực tế, nguồn vốn đầu tư vào thị trường này đang khập khiễng khi có đến 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS vay từ ngân hàng, chỉ 30% là vốn tự có doanh nghiệp, huy động thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc các quỹ đầu tư BĐS.

Dù các ngân hàng đã cẩn trọng hơn nhưng so với cuối năm 2014, cho vay BĐS tại các ngân hàng 9 tháng năm 2015 vẫn tăng 14,5%. Với đà tăng trưởng này, dự báo tín dụng BĐS 2015 có thể tăng 17-18%. Trong khi đó, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán của doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn chưa được đẩy mạnh. Trong số 4.500 doanh nghiệp BĐS trên cả nước chỉ có 60 doanh nghiệp nêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị vốn hóa chiếm khoảng 10% tổng vốn hóa toàn thị trường. Mặt khác việc chứng khoán hóa các dự án đầu tư BĐS để huy động vốn cho phát triển hiện còn khá mới mẻ, đã hạn chế dòng vốn đầu tư dài hạn trên thị trường. Việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu, cổ phiếu bất động sản chưa phát triển đã khiến doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn trung và dài hạn. Điều này cũng mang lại rủi ro rất lớn cho thị trường, trọng số rủi ro cho vay BĐS hiện đã được các ngân hàng điều chỉnh từ mức 250% trước đây xuống 150% hiện nay, nhưng độ rủi ro vẫn rất cao.

Trong khi đó, hệ thống định chế tài chính trên thị trường hiện nay được đánh giá chưa đa dạng, thiếu các quỹ tín thác đầu tư kinh doanh BĐS (REIT), chưa có thị trường tài chính thứ cấp về mua bán nợ BĐS… Để đa dạng hóa các sản phẩm tài chính cho thị trường, nhiều chuyên gia khuyến cáo Việt Nam nên phát triển mô hình quỹ tín thác BĐS mua lại các khoản cho vay BĐS của ngân hàng, sau đó cho vay tái thế chấp. Mô hình này đã được Singapore và Malaysia áp dụng rất thành công.. Nhận định về kênh huy động vốn cho thị trường BĐS, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đặc điểm của thị trường luôn cần vốn đầu tư lớn nếu chỉ dựa vào hệ thống ngân hàng, đặc biệt là vốn vay thương mại sẽ không thể phát triển bền vững. Lợi thế của đầu tư BĐS là hiệu suất sinh lời cao, đầu tư 1 đồng lãi 1,5-2 đồng. Vì vậy nên cho phép các chủ đầu tư dự án được phép thế chấp dự án BĐS tại ngân hàng, tổ chức tài chính nước ngoài để huy động vốn phát triển thị trường.