Kịch bản đầu cơ đất nền khó lặp lại

Nguyên nhân chính khiến phân khúc đất nền ở TP. Đà Nẵng ấm lên trong thời gian qua trước hết là do nhu cầu thực tế của khách hàng.

Đất nền “ấm” lên

Thị trường BĐS TP. Đà Nẵng sôi động dần lên trong thời gian gần đây, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Nhiều dự án của các chủ đầu tư như: Đất Xanh miền Trung, Sunland hay CTCP Đầu tư Đà Nẵng miền Trung (DMT)… tung ra thị trường đã và đang được nhiều người quan tâm. Tỷ lệ giao dịch thành công ở các dự án đất nền đạt mức khá cao từ 85 - 100%.

Điển hình về sự thành công trong phân khúc đất nền ở Đà Nẵng trong thời gian qua phải kể đến chủ đầu tư Sunland. Từ tháng 9/2014, NĐT này mở bán 400 lô đất nền với mức giá dao động trong khoảng 410 triệu đồng/lô tại Khu đô thị Nam cầu Nguyễn Tri Phương. Chỉ sau một tuần mở bán, số hàng trên đã được thị trường “giải quyết” hết. Thậm chí, khách hàng đến sau nếu muốn sở hữu một lô có vị trí đẹp có thể phải trả chênh lệch 15 - 20 triệu đồng/lô.

Tương tự, tại Khu đô thị Green Lake chỉ cách trung tâm TP. Đà Nẵng khoảng 5 km, do CTCP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng làm chủ đầu tư, Địa ốc Phú Gia Thịnh tiếp thị và phân phối độc quyền. Dự án có quy hoạch với diện tích 13 ha, trong đó hơn 4 ha được phân lô đất nền nhà phố và biệt thự, diện tích còn lại được quy hoạch cho hồ sinh thái, các tuyến đường nội bộ, công viên cây xanh… Tại dự án này, trong vòng 1 tháng chủ đầu tư đã bán hết hơn 400 lô đất với giá từ trên 400 triệu đồng/lô. Đại diện Địa ốc Phú Gia Thịnh cho biết, do dự án nằm gần khu vực trung tâm, bên cạnh cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, diện tích không gian xanh lớn… đã hấp dẫn nhiều khách hàng.

Sôi động cùng phân khúc đất nền, sau thành công tại các dự án phía Nam TP. Đà Nẵng, CTCP Đất Xanh miền Trung cũng vừa tung ra thị trường dự án khu đô thị Green City với mức giá từ 285 - 570 triệu đồng/lô. Sau khi, giới thiệu tại TP. Đà Nẵng và Thủ đô Hà Nội, số lượng khách hàng đặt mua các lô đất nền nhà phố và biệt thự của dự án đang tăng cao…

Trước những diễn biến tích cực ở phân khúc đất nền, tại TP. Đà Nẵng xuất hiện trở lại hiện tượng “thổi giá”, “lướt sóng”… Cụ thể, giá được nhích dần, một số dự án có thanh khoản cao lại xuất hiện tình trạng đầu cơ, khiến người có nhu cầu thực không thể mua ở giá gốc. Các khu vực “trọng điểm” nhiều đất nền rao bán như: Nam cầu Nguyễn Tri Phương, Phước Lý, Nam Đà Nẵng... đã tăng từ 5 - 30% so với cuối năm 2013.

Ở một số dự án xuất hiện tình trạng chủ đầu tư đã bung hết hàng, tạo điều kiện để dân đầu cơ có cơ hội đẩy giá kiếm chênh lệch. Đơn cử như tại Khu đô thị Green Lake lúc mở bán chỉ khoảng 410 triệu đồng/lô, nay giá giao dịch trên thị trường đã hơn 500 triệu đồng/lô. Khu đô thị Phước Lý giá sàn của chủ đầu tư đưa ra ban đầu chỉ 348 triệu đồng/lô, nhưng nay giá giao dịch trên thị trường đã xấp xỉ 400 triệu đồng/lô…

Cầu thực tế tăng nhanh

Nguyên nhân chính khiến phân khúc đất nền ở TP. Đà Nẵng ấm lên trong thời gian qua trước hết là do nhu cầu thực tế của khách hàng. Bên cạnh những tác động tích cực từ các ngân hàng mở hầu bao cho vay BĐS, chủ đầu tư nhiều dự án đã tập trung nguồn lực xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ, cam kết giao đất đúng hẹn để lôi kéo khách hàng, đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi hấp dẫn. Ngoài ra, yếu tố có tính quyết định đến việc “ấm” lên của đất nền Đà Nẵng thời gian qua là mức giá phải chăng, chỉ dao động từ 2,5 - 7 triệu đồng/m2. Do vậy, một thực tế khá nghịch lý là giá trị đất nền của thành phố đáng sống Đà Nẵng lại đang thấp hơn so với địa phương trong khu vực như Huế, Quy Nhơn…

Những tín hiệu khả quan từ phân khúc đất nền ở TP. Đà Nẵng đã khích lệ sự hoạt động trở lại của các sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới sau một thời gian dài cửa đóng then cài. Nhiều NĐT sau một thời gian rời bỏ thị trường nay đã bắt đầu rục rịch trở lại đầu tư.

Tuy nhiên, khác với thời gian trước khi khách hàng của thị trường BĐS tại TP. Đà Nẵng chủ yếu đến từ Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Ở thời kỳ sôi động, con số này chiếm đến 80%. Thời gian gần đây, khách hàng mua đất nền chủ yếu là người dân địa phương và các tỉnh lân cận. Ông Trần Chí Vương, Giám đốc sàn giao dịch DMT cho biết, từ cuối năm 2013 đến nay công ty đã mở bán 3 giai đoạn tại Khu đô thị Phước Lý với hơn 700 lô được bán ra thị trường, đa số khách hàng mua xong ra sổ đỏ và tiến hành làm nhà ở. Đây là số khách hàng xuống tiền nhiều nhất đối với các dự án trong thời gian qua. Những dự án hút khách chủ yếu gần với khu dân cư đã hình thành, cách trung tâm thành phố từ 5 - 15 km…

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, tính thanh khoản của phân khúc đất nền tại TP. Đà Nẵng đã được cải thiện. Tuy “ấm” lên, nhưng đây chưa phải là cơ hội để đầu tư. Thị trường BĐS nói chung và ở phân khúc đất nền tại thành phố rất khó có thể “nổi sóng” như giai đoạn 2009 - 2011, thời điểm mà buổi sáng mua lô đất, buổi chiều bán lại kiếm 30-40 triệu đồng dễ như trở bàn tay…

Vào thời điểm này, khách hàng chủ yếu là người địa phương và vùng lân cận. Họ xuống tiền do nhu cầu thực sự, hoặc mua thêm lô đất để dành chứ chưa có ý định đầu tư sinh lợi. Bán chạy nhất chủ yếu tập trung ở các lô đất có giá trung bình hoặc thấp… Bên cạnh đó, sự quay trở lại của giới đầu cơ tham gia vào giao dịch chỉ để kiếm lợi nhuận trong thời gian ngắn hạn. Ít nhà đầu cơ tham gia, nguồn vốn đầu tư cũng nhỏ giọt.