Khung giá đất mới: “Nóng” chuyện thuế

Khi giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày thì khung giá đất của UBND TPHCM gần như “ngủ yên”. Nay, thị trường bất động sản “đóng băng”, giảm giá thì khung giá đất lại được điều chỉnh tăng cao. Điều đó có dẫn đến sự… “lệch pha”?

Khi giá và thuế “cộng hưởng” tăng cao

Giá đất trong bảng giá đất năm 2009 (BGĐ 2009) của TPHCM được nhận định là tăng khá cao so với năm 2008, vì thế nghĩa vụ tài chính của những người thực hiện các hồ sơ nhà đất từ ngày 1-1-2009 có thể sẽ tăng theo.

Cũng từ ngày 1-1, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được áp dụng. Theo đó, người có nhiều nhà, đất có thể chịu đến 25% thuế thu nhập khi sang nhượng, mua bán. Vì những lý do trên nên những ngày cuối năm 2008, khắp nơi sôi sục chuyện “chạy đua” làm thủ tục nhà đất.

Ở nhiều địa phương, số lượng hồ sơ nhà đất tăng đột biến. Để “né” thuế, nhiều người đã “lách” bằng cách chuyển bớt bất động sản cho người thân đứng tên, vì theo Luật Thuế TNCN nếu chỉ đứng tên một bất động sản duy nhất thì sẽ được miễn thuế khi giao dịch sau này.

Ông Lâm Thái Bình, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 2, cho biết, những ngày cuối năm, cơ quan ông phải tăng thời gian làm việc để tiếp nhận hết hồ sơ, đảm bảo quyền lợi của người dân. Ông Đoàn Tiến Hưng, đại diện Phòng Công chứng Tân Bình, cho biết, nhu cầu công chứng về các giấy tờ nhà đất trong tháng 12-2008 tăng khá nhiều so với tháng trước. Nếu trong tháng 11 có khoảng 340 hồ sơ thì trong tháng 12 tăng lên 550 - 600 hồ sơ. Theo ông Hưng, nguyên nhân hồ sơ công chứng nhà đất tăng là để “né” Thuế TNCN. Theo đại diện Phòng Công chứng số 6, số lượng hồ sơ công chứng về nhà đất trong tháng 12 cũng tăng 30% so với tháng trước. Còn ở huyện Củ Chi, vì sợ “áp” theo khung giá đất mới nên rất nhiều người đi nộp hồ sơ, lấy biên nhận trước ngày 1-1-2009 để đóng thuế theo khung giá đất cũ.

Khung giá tăng - Lệch pha?

Giao dịch nhà đất tại Trung tâm thông
tin TN-MT và đăng ký nhà đất thuộc
Sở TN-MT TPHCM. Ảnh: Huy Anh.

Tuy nhiều người lo lắng mức thuế sẽ tăng khi Thuế TNCN có hiệu lực, nhưng theo tính toán của những người am hiểu thì không hẳn như vậy, vì mức thuế còn tùy thuộc từng loại bất động sản.

Chẳng hạn, theo quy định cũ, mức Thuế Chuyển quyền sử dụng đất đến 4% trên trị giá đất, nhưng theo Luật Thuế TNCN thì người dân không phải đóng Thuế Chuyển quyền sử dụng đất mà chuyển sang đóng Thuế TNCN với mức 25% thu nhập (tức tiền lãi) nếu chứng minh được giá mua, giá bán hoặc đóng 2% trên tổng trị giá đất. Như vậy, nếu áp Thuế TNCN với mức 2% trên tổng trị giá đất thì thấp hơn 4% Thuế Chuyển quyền sử dụng đất trước đây, tức là người đóng thuế có lợi hơn.

Chỉ có một vấn đề mới, đó là Thuế TNCN áp luôn đối với tài sản trên đất - tức là nhà. Trong khi quy định cũ, Thuế Chuyển quyền sử dụng đất chỉ áp đối với đất. Vấn đề đặt ra là khi chuyển quyền sử dụng đất, nếu 2 bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn khung giá đất của TP thì ngành thuế sẽ áp thuế theo BGĐ 2009, nhưng nếu 2 bên thỏa thuận giá bán nhà thấp hơn thì ngành thuế không có gì để đối chiếu, mà hiện cũng chưa có quy định cơ quan nào thẩm định trị giá nhà!

Khung giá đất mới tăng cao, thậm chí nhiều nơi còn cao hơn giá thị trường, lại gây nhiều bất cập khác. Theo một vị lãnh đạo Sở Tài chính, giá đất năm 2009 đã vượt khung đến tỷ lệ tối đa là 20%. Nếu ở Bình Chánh, đa số đất nông nghiệp giữ lại giá cũ, chỉ tăng một số tuyến đường chính đã được đầu tư hạ tầng lại, thì ở Củ Chi, nhiều người dân than phiền, khung giá đất nông nghiệp mới tăng quá cao, hơn giá thị trường.

Bà Trần Tố Như, ngụ ở huyện Củ Chi, cho biết, đất của bà chỉ được trả với giá 120.000 đồng/m², nhưng nếu bán, bà phải đóng thuế theo khung giá đất của UBNDTP quy định là 135.000 đồng/m². Theo bà, điều đó thật vô lý. Nếu lấy lý do tránh thiệt hại cho người có đất bị thu hồi trong các dự án công trình công cộng (chỉ là số ít, trong khi đó, nhà nước còn hỗ trợ đến 40% giá đất ở liền kề - nếu là đất xen kẽ trong khu dân cư) mà TP điều chỉnh tăng giá đất cao như thế đã tạo thành sự “lệch pha”, gây thiệt hại cho số đông, nhất là những người sang nhượng và người làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất… Điều này còn làm cản trở tiến độ thực hiện các nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của người dân.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp tốt nhất hiện nay là nếu tăng giá đất thì đồng thời phải giảm thuế nhà đất cũng như là các nghĩa vụ tài chính khác để tránh lặp lại hiện tượng giao dịch ngầm, hoặc tìm cách trốn thuế, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, làm thất thu thuế của Nhà nước.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng