'Không có phép màu giúp bất động sản bật dậy'

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng không phải là liều thuốc chữa bách bệnh làm địa ốc bật dậy mà chỉ là hỗ trợ thị trường ấm dần lên.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ hiện là cố vấn cao cấp cho cơ quan này. Dưới đây là bài viết của ông quanh chủ đề nên hay không nên giải cứu thị trường bất động sản.

Gần đây thông tin giải cứu bất động sản gây xôn xao dư luận. Tôi cho rằng không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tác động khi thị trường đang khó khăn". Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng giải cứu địa ốc. Nhưng các quốc gia này chỉ ra tay khi thị trường bất động sản tác động xấu gây nên khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường bất động sản.

Gói hỗ trợ sẽ mang tính tích cực nhưng không phải là liều thuốc bách bệnh làm bất động sản có thể sáng bừng lên. Ảnh: Hoàng Lan.

Bất động sản Việt Nam hiện chưa gây tác động xấu vào kinh tế cũng như lĩnh vực tài chính, mà mới ảnh hưởng tới một số doanh nghiệp. Vấn đề giải cứu chỉ đặt ra khi nền kinh tế khủng hoảng, tôi muốn nhắc lại như vậy. Ai buôn bán lỗ cũng kêu "Nhà nước ơi, cứu tôi với" thì không được. Tôi cho rằng, vào thị trường phải chấp nhận "cuộc chơi", thắng có tiền bỏ túi, thua phải chấp nhận.

Một số ý kiến cho rằng, bất động sản hồi phục thì kéo theo gần một trăm mặt hàng vật liệu xây dựng sống sót. Theo tôi, chuyện kéo theo hay không kéo theo không quan trọng mà điều quan trọng là kinh tế đang đình đốn, do đó cần làm cho vận hành ổn định. Bất động sản liên thông với thị trường tài chính, ngoài ra còn giữ nguồn vốn lớn nên khi địa ốc khó khăn sẽ gây ra một số ảnh hưởng nhất định. Chính vì vậy, khi bất động sản có tác động xấu, cần phải xem "tắc" ở đâu. Hiện nay một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, giải thể, phá sản và Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ cùng với các giải pháp như miễn giảm tiền thuế... Điều này sẽ đỡ sức nặng tài chính đè lên doanh nghiệp.

Gói 30.000 tỷ đồng không phải là để hỗ trợ cho tất cả doanh nghiệp bất động sản mà chỉ giúp cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà thu nhập thấp, xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp được vay với lãi suất 6% trong khi trước kia con số này lên tới 25-26% đã là một nỗ lực lớn. 30.000 tỷ chia cho cả bên cung và cầu. Hiện không có số liệu chính xác về hàng tồn kho, về số doanh nghiệp cần hỗ trợ cũng như bao nhiêu người có nhu cầu vay để mua nhà. Trong khi số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy Hà Nội và TP HCM tồn khoảng 20.000 căn nhà. Còn theo Quỹ đầu tư Dragon Capital, tồn kho căn hộ lên đến 70.000.

Tôi cho rằng, chúng ta chưa đủ căn cứ để đặt ra một tỷ lệ chính xác. Theo tôi, hãy cứ "bốc thuốc" theo một tỷ lệ nhất định sau đó khi có số liệu cụ thể sẽ điều chỉnh dần.

Tâm lý chờ đợi sẽ ảnh hưởng rất lớn đến bất động sản, bởi thị trường 50% phụ thuộc vào tâm lý con người. Hiện nay những người mua thực vẫn chưa vào cuộc, còn doanh nghiệp vẫn đang sốt ruột chờ đợi vì có quá nhiều dự báo khác nhau. Có người cho rằng giá sẽ còn giảm, số khác cho rằng thị trường đã chạm đáy. Trong tình trạng dự báo giữa các bên thiếu thống nhất thì thị trường sẽ còn tiếp tục "dùng dằng". Khi nào người ta cảm thấy thị trường chạm đáy thật và lòng tin của khách hàng quay trở lại, họ mới đổ tiền vào. Gói hỗ trợ sẽ giúp thị trường đỡ khó khăn hơn nhưng không làm thị trường bật dậy, muốn địa ốc khởi sắc cần thời gian.

Tôi cho rằng, không nên coi gói hỗ trợ như một liều thuốc chữa bách bệnh mà chỉ là giải pháp tài chính để tăng giao dịch cho khu vực tồn đọng. . Chúng ta cũng đừng hy vọng gói hỗ trợ này sẽ mang tính đột phá cho thị trường. 30.000 tỷ đồng sẽ tác động một phần nào đó làm ấm thị trường bất động sản, không phải giải pháp tạo sức đẩy lớn. Đây là một giải pháp giản dị, hỗ trợ bên cung để chuyển đổi và hỗ trợ bên cầu để có thể mua được nhà. Nếu muốn giải quyết kho bất động sản tồn đọng thì giải pháp căn cơ nhất vẫn là thành lập công ty mua bán bất động sản tồn kho.

Nhiều người lo ngại về tính minh bạch của gói hỗ trợ. Thực ra phải thắng thắn mà nói, ở Việt Nam thì không chỉ chính sách này mà tất cả các chính sách đều có một khoảng cách rất xa giữa ý nghĩa tốt đẹp và việc thực hiện xiên xẹo trên thực tế. Đơn cử như nhà tái định cư, nhưng những người được ở tái định cư đa số đều bán lúa non hết. Họ bán cho một đầu nậu nào đó, sau đó đầu nậu lại đem ra kinh doanh. Rõ ràng, chính sách không mong muốn nhưng thực tế vẫn diễn ra như thế bởi vì Việt Nam thiếu minh bạch và còn nhiều tham nhũng.

Thị trường hiện nay đang bao trùm tâm lý chờ đợi, theo tôi, đừng quá nặng nề về vấn đề này. Quy luật thị trường bắt người dân phải chờ đợi trong vài năm để tái cấu trúc. Trong bối cảnh hiện nay mà bắt người dân tin tưởng vào thị trường là vô trách nhiệm với họ. Gói 30.000 tỷ đồng sẽ không làm người ta bớt chờ đợi. Gói hỗ trợ sẽ mang tính tích cực nhưng không phải là liều thuốc bách bệnh chữa cho thị trường làm bất động sản có thể sáng bừng lên. Thực tế, không có phép màu nào cứu bất động sản.

Một số người hỏi tôi thị trường sẽ chuyển mình thế nào sau khi được hỗ trợ, tôi cho rằng chỉ có thể chờ thực tiễn trả lời. Thị trường còn dùng dằng vì có quá nhiều dự báo khác nhau. Số liệu tồn kho, nợ xấu còn đang chênh nhau rất nhiều, bởi vậy rất khó có lời giải chính xác để tiền là bao nhiêu, số liệu doanh nghiệp là bao nhiêu, cung cầu bao nhiêu.

Khi địa ốc rơi vào khủng hoảng, ít nhất phải mất 5-6 năm mới có khả năng nhìn thấy tín hiệu phục hồi. Địa ốc Việt Nam chưa cần giải cứu nên tín hiệu phục hồi có thể sớm hơn. Hãy nhớ lại mà xem, năm 2009, chúng ta nỗ lực kiềm chế lạm phát nhưng đến năm 2011 lạm phát lại quay lại. Chúng ta lại nỗ lực kiềm chế. Mỗi khi tăng giá xăng dầu chúng ta lại lo lạm phát nhưng thực tế vẫn phải điều chỉnh xăng, dầu, điện. Bất động sản cũng như vậy, cần có thời gian chứ không phép màu nào có thể tác động ngay làm bất động sản bật dậy được.