Hướng mở bảo hiểm cho người mua nhà?

Người mua nhà có thể giảm thiểu được rủi ro nếu có doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh, song thực chất cơ chế chính sách chưa rộng mở cho loại hình này.

Theo Nghị định số 68/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2007/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bảo hiểm có ghi rõ: “Bảo hiểm phi nhân thọ gồm các nghiệp vụ quy định tại khoản 3 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh Bảo hiểm và nghiệp vụ bảo hiểm bảo lãnh”.

Theo bà Lê Thị Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn toàn cầu về Bảo hiểm Jardine Lloyd Thomson Vietnam (JLT), kể từ tháng 8/2014 (Nghị định có hiệu lực thi hành) luật pháp Việt Nam đã công nhận các doanh nghiệp (DN) bảo hiểm Việt Nam có thể thực hiện dịch vụ bảo hiểm bảo lãnh cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khi tham gia ký kết sử dụng loại hình bảo hiểm này. Theo đó, bảo hiểm bảo lãnh sẽ trở thành hoạt động kinh doanh bảo hiểm thông thường của bất kỳ DN bảo hiểm nào. Tham gia “sân chơi” này, DN bảo hiểm phi nhân thọ, sau khi xem xét năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý... sẽ chấp nhận rủi ro của người được bảo lãnh, trên cơ sở người được bảo lãnh đóng phí bảo hiểm để được các DN bảo hiểm thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ, cam kết theo các điều khoản ghi trong hợp đồng giao kèo giữa hai bên.

Thực tế, trong thời gian qua việc bán nhà hình thành trong tương lai đã nảy sinh một số mâu thuẫn, tranh chấp nhất định giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án như giao nhà chậm tiến độ, nhà không đúng cam kết về diện tích, thiết kế hay một căn hộ bán cùng lúc cho nhiều khách hàng... Và không ít người đã phải chịu thua thiệt, hoặc “chờ được vạ, má đã sưng” khi người mua đã giao một phần hoặc toàn bộ số tiền cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, nhằm hạn chế bớt rủi ro cho người mua nhà, theo Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng phòng trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Mặc dù, Luật này không đề cập đến vấn đề DN bảo hiểm được tham gia bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, song theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea) nên cho thí điểm các công ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, năng lực thực hiện bảo lãnh trong hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Bởi, các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu tài sản thế chấp. Do vậy sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua hoặc thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Theo một chuyên gia tư vấn bảo hiểm nước ngoài, mặc dù trên thế giới không có nhiều quốc gia có loại hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, song cũng không ngoại lệ ở một số nước đang phát triển và nghiệp vụ bảo hiểm bảo lãnh đã được thực hiện trong nhiều năm qua. Mặc dù ở Việt Nam trước đó, các công ty bảo hiểm chưa từng thực hiện bảo hiểm bảo lãnh đối với khách hàng cá nhân là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng các DN bảo hiểm trong nước đã từng thực hiện các nghiệp vụ tương tự như bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh hợp đồng, bảo hiểm hoàn tiền ứng trước… theo đúng quy định pháp luật đối với các chủ đầu tư và nhà thầu thông qua các hợp đồng ký kết giữa đôi bên. Để được bảo lãnh, các chủ đầu tư, nhà thầu phải được công ty bảo hiểm kiểm tra kỹ về năng lực tài chính, uy tín, khả năng thực hiện sau đó mới được mở chứng thư bảo lãnh. “Đối với mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng, được ràng buộc bởi hợp đồng ký kết giữa đôi bên, như vậy cũng có thể thực hiện được bảo hiểm bảo lãnh trong quan hệ này”, vị chuyên gia này phân tích.

Từ quan điểm trên, một số DN BĐS cũng đưa ra kiến nghị các cơ quan chức năng có thể xem xét tính chất của nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai tương đương với bảo hiểm rủi ro. Từ đó, mở rộng đối tượng bảo lãnh, cho phép ngành bảo hiểm tham dự để mở rộng thêm sự lựa chọn cho nhiều doanh nghiệp BĐS có nhu cầu bảo lãnh, góp phần tăng tính cạnh tranh cho thị trường và gia tăng quyền lợi cho người mua nhà.