Hai sắc luật địa ốc trước giờ 'bấm nút'

Theo dự kiến, ngày mai (25/11), Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Đây sẽ là một bước tiến dài trong việc tạo ra hàng lang pháp lý đầy đủ và phù hợp với thực tế, góp phần giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững hơn. Nhận dịp này, Báo Đầu tư Bất động sản ghi lại một số ý kiến của đại biểu Quốc hội, chuyên gia và thành viên thị trường.

"Sẽ có tác động lớn đến thị trường"

Đại biểu Quốc hội Bùi Thị An (Hà Nội)

Theo tôi, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nếu được thông qua sẽ có tác động lớn đến thị trường. Tất nhiên, nếu muốn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, phải từ nền tảng kinh tế - xã hội, nhưng 2 đạo luật này cũng có tác động lớn trong việc vận hành thị trường.

Hai đạo luật quy định cụ thể, chặt chẽ với nhiều đối tượng tham gia thị trường, ai có quyền tham gia, điều kiện, chế tài, giá cả, quy hoạch, điều kiện kinh doanh, đảm bảo cho các giao dịch và minh bạch hơn… Trước đây, những doanh nghiệp kinh doanh, nhà đầu tư bất động sản giàu lên rất nhanh, nhưng luật quản lý không chặt chẽ, dẫn đến rủi ro và phần nhiều thuộc người dân. Cơ bản, 2 đạo luật này sẽ kích thích thị trường lành mạnh hơn, nhưng nếu nói có thể giúp thị trường tăng nhanh hay không, thì tôi cho là, chưa thể tăng trưởng nhanh.

Luật Nhà ở sửa đổi đã chú trọng ưu tiên những người có nhu cầu nhà ở thật, nhưng còn nghèo. Đây là điểm tích cực, bởi trước đây, người nghèo rất khó khăn nếu muốn mua nhà, giờ Luật sửa đổi với mục tiêu là phục vụ đại đa số người dân, tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà.

Về quy định mở rộng diện sở hữu cho người nước ngoài, quy định này một mặt thu hút đầu tư cũng có ý nghĩa quan trọng, nhưng phải tăng cường quản lý nhà nước, nếu không thì rất phức tạp khó khăn cho cơ quan quản lý sau này.

"Đừng nên sợ chuyện mở cửa cho người nước ngoài"

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tôi cho rằng, đến bây giờ, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sắp được thông qua mới sửa đổi theo hướng mở cửa cho người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam là quá chậm. Lẽ ra ta phải mở từ lâu, chứ không phải chờ bất động sản đóng băng mới làm theo giải pháp tình thế, bởi đó là một điều kiện của một nền kinh tế hội nhập, để chúng ta tăng xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Có người lo rằng, chính sách này sẽ làm xuất hiện tình trạng đầu cơ, gây bong bóng bất động sản, nhưng thực tế cho thấy, chúng ta thí điểm cho người nước ngoài mua nhà từ 2009 đến giờ mà vẫn chưa có mấy người mua.

Theo tôi, đừng nên sợ chuyện mở cửa cho người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo nên sốt giá bất động sản, vì khi chưa có chính sách này, thị trường đã từng sốt rồi. Để tránh bong bóng, phải thay đổi chính sách thuế, cơ chế quản lý dân cư, rồi quản lý thị trường giữa khu vực chính thức và không chính thức…

Chỉ có một cách duy nhất là đặt mọi vấn đề lên bàn và xem xét từ chính sách quy hoạch, chính sách tài chính, gồm góc độ thuế, định giá và tín dụng. Tất cả phải được cân đối với nhau một cách toàn diện, để tạo ra sự công khai, minh bạch của thị trường.

"Sẽ tạo ra sự cởi mở hơn trong giao dịch"

Ông Trần Ngọc Quang, Quyền Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Theo tôi, sau nhiều năm triển khai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã tạo ra hành lang pháp lý, giúp thị trường hoạt động tốt, nhưng cũng bộc lộ nhiều hạn chế, không đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Đơn cử như việc, chưa có chế tài để thị trường bất động sản phát triển theo kế hoạch, dẫn đến những méo mó, đầu tư theo đám đông.

Cùng với đó, hiện tượng đầu cơ, làm giá trên thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế khác.

Một số quy định không thể triển khai do thiếu chế tài, như quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15 - 20%, dự án chậm tiến độ, không triển khai phải bị thu hồi… Việc hạn chế Việt kiều, nước ngoài kinh doanh bất động sản cũng kéo theo sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hạn chế việc huy động vốn. Vì vậy, tôi cho rằng, 2 dự thảo luật sửa đổi với nhiều điểm mới sắp được Quốc hội thông qua sẽ tạo ra sự cởi mở hơn cho thị trường, đồng thời khắc phục những điểm tồn tại, giúp quản lý nhà nước chặt chẽ hơn nên được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.

"Rộng cửa cho người nước ngoài là hợp lý"

Đại biểu Quốc hội Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp Quốc hội

Với 2 đạo luật này, định hướng là muốn mở rộng thị trường, tạo điều kiện cho người nước ngoài tham gia mua bán, giao dịch bất động sản. Luật trước đây rất hạn chế, sau đó, chúng ta thí điểm mở rộng việc bán nhà gắn liền với đất cho đối tượng người nước ngoài, nhưng thực tế, đối tượng này mua chưa được nhiều. Lý do theo họ là vì nhiều thủ tục khó khăn, như phải chứng minh chỗ tạm trú, xác nhận, công chứng… Như vậy, chúng ta cần có đổi mới, cải tiến, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong mua bán, chuyển quyền với đối tượng người nước ngoài.

Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện nay tồn kho nhiều, nhất là ở Hà Nội và TP. HCM. Trong điều kiện hội nhập, mở cửa, thì số lượng người nước ngoài có nhu cầu sống làm việc lâu dài tại Việt Nam tăng lên, kéo thu nhu cầu mua nhà tăng. Vì vậy, cần mở rông thị trường để tăng giao dịch.

Tuy nhiên, có một số điểm chúng ta cần lưu ý. Thứ nhất là lưu ý phòng chống rửa tiền. Nước ngoài họ rất chú trọng điều này. Tiền mua nhà đất phải được xác định là tiền “sạch”, nếu không sau này có nhiều hệ lụy phức tạp.

Thứ hai là nhà bán cho đối tượng người nước ngoài ở khu vực nào? Các nước người ta cũng tính kỹ việc này. Đó là vấn đề an ninh, an toàn, không nên tạo ra một khu vực, phố của nước này, nước kia. Đây là điều tối kỵ, cần tính toán.

Thứ ba là giá, một số nước ở Đông Âu đã từng bị hớ, vì thời điểm không có nguồn lực, đã mở rộng việc bán bất động sản cho người nước ngoài. Khi đó giá thấp, thị trường đi xuống. Sau này, khi giá lên, người dân sở tại muốn mua cũng khó. Do đó, phải tính toán, giá phải theo thị trường, phải có ràng buộc, điều kiện thêm.

"Cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn"

Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang

Việc Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sắp được thông qua sẽ tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả và minh bạch hơn. Riêng đối với hoạt động của các sàn, tôi cho rằng, tuy quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là bỏ giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, nhưng cũng không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của các sàn.

Hiện nhiều chủ đầu tư đã xác định phải hợp tác với các sàn có uy tín, chuyên nghiệp để phân phối sản phẩm cho các dự án một cách hiệu quả hơn, nên các sàn làm ăn chuyên nghiệp không sợ ảnh hưởng nhiều. Chúng tôi mong muốn, sau khi 2 đạo luật được thông qua, các cơ quan chức nằng cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn như nghị định, thông tư để luật sớm đi vào cuộc sống.