Giá đất cao gấp 2 lần, thị trường bất động sản có sốt cao?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng năm 2015, quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực từ 29-12-2014. Theo Nghị định, khung giá đất gồm 2 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo Nghị định, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu thấp nhất là 40.000 đồng/m2 áp dụng với đô thị loại V vùng Bắc Trung bộ. Mức giá tối đa cao nhất đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ đều có khung giá đất từ 120.000 - 129,6 triệu đồng/m2 tùy loại đô thị.

Khung giá đất ở tại nông thôn được chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong đó, thấp nhất là xã miền núi vùng Tây Nguyên với giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2; cao nhất là xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng với giá tối đa 29 triệu đồng/m2. Theo khung giá đất ở tại nông thôn, xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Cửu Long có giá đất tối thiểu là 40.000 đồng/m2, tối đa là 15 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đông Nam bộ có giá đất tối thiểu 60.000 đồng/m2, tối đa là 18 triệu đồng/m2; xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng có giá tối thiểu 100.000 đồng/m2, tối đa là 29 triệu đồng/m2. Xã đồng bằng vùng Trung du và miền núi phía Bắc có giá đất tối thiểu là 50.000 đồng/m2, tối đa là 8,5 triệu/m2; xã miền núi của vùng này có giá đất tối thiểu là 25.000 đồng/m2, tối đa là 9,5 triệu/m2…

So với năm 2014, giá đất trong khung giá đã tăng gấp 2 lần. Sự tăng giá này, tuy ít giá trị thực tiễn, nhưng nó cũng đã làm rung động cả thị trường bất động sản cũng như toàn bộ nền kinh tế, bởi giá cả về đất bao giờ cũng gắn chặt với đất và những quyền lợi về đất. Đã rất nhiều năm, tài sản chủ yếu của mỗi cá nhân cũng như của cả quốc gia đều nằm trong đất và trên đất, vì vậy sự náo động là chuyện đương nhiên. Nhưng điều đáng ngạc nhiên, việc tăng giá đất trong khung giá đất do Chính phủ ban hành lại không ảnh hưởng mấy đến giá trị tài sản.

Khung giá đất để làm gì?

Theo quy định của Luật đất đai, khung giá đất do Chính phủ và sau đó là các UBND các tỉnh ban hành để: Tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước, khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

Với những quy định này, khung giá đất có vẻ rất quan trọng. Tuy nhiên trong thực tiễn, khung giá đất này gần như không sử dụng được. Với chức năng quan trọng nhất là dùng giá trong khung giá ban hành để áp giá bồi thường khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, với thực tế là giá đất trong khung giá đất quá thấp so với giá đất trên thị trường, không có bất cứ dự án nào có thể áp giá quy định trong khung giá đất để tính bồi thường cho người dân. Thay vào đó, đối với mỗi dự án đều phải lập một phương án bồi thường riêng. Giá đất để tính bồi thường thường là giá tiếp cận giá thị trường. Số tiền bồi thường thực tế lớn gấp nhiều lần so với bảng giá đất. Tuy nhiên, do quy định khung giá không thể làm khác, mỗi chủ đầu tư phải nghĩ ra một cách khác nhau để hợp thức hóa số tiền bồi thường cho người dân.

Mặc dù quy định, sẽ áp dụng khung giá đất vào việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế quy định này không được áp dụng vào thực tế. Các tổ chức cá nhân được giao đất, khi nộp tiền sử dụng đất đều phải nộp theo giá thị trường. Để xác định được số tiền sử dụng đất phải nộp, các doanh nghiệp phải thuê Công ty tư vấn thẩm định giá xác định giá trị khu đất doanh nghiệp được giao. Sau đó, Công ty tư vấn thẩm định phải trình cho Hội đồng thẩm định sẽ xem xét thông qua. Lúc đó, doanh nghiệp mới biết được chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu. Một số trường hợp, Hội đồng thẩm định còn phải đi tham khảo khắp nơi mới có một giá đất cho Doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, trên trên cả nước, việc tính tiền sử dụng đất căn cứ vào Nghị định 69 chứ không căn cứ vào khung giá đất. Có thể lấy ví dụ: Khi ban hành khung giá đất 2013, TP. Hồ Chí Minh có kèm theo quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất; bồi thường giải phóng mặt bằng khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất: Nếu tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa mà giá đất theo quy định này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.

Như vậy, một mặt, khung giá đất được quy định áp dụng để tính tiền sử dụng đất, mặt khác lại quy định tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế, và trên thực tế, vẫn căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế. Vậy khung giá đất để làm gì? Rất nhiều người dân thắc mắc khi nộp các khoản thu ngân sách khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất, người dân phải nộp theo giá quy định trong khung giá đất, nếu giá chuyển nhượng bằng giá thị trường cao hơn giá trong khung giá đất, người dân phải nộp theo giá thị trường. Nghĩa là khung giá đất chỉ là một khung danh nghĩa, không có mấy giá trị thực tiễn.

Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường động nhất. Bất kỳ một tin đồn nào cũng có khả năng làm ảnh hưởng đến giá, vậy sự thay đổi khung giá đất với mức tăng tới gấp hai lần có những ảnh hưởng, không phải là ngoại lệ. Phải nói thẳng, khung giá đất năm 2015 không hề ảnh hưởng đến các dự án đã triển khai, đang xây dựng hoặc đang bán căn hộ, nền đất vì tất cả các dự án này đã làm xong các thủ tục về quyền sử dụng đất hoặc cũng đã được phê duyệt định mức nộp tiền sử dụng đất. Về những người đã nhận nhà, sắp nhận nhà chưa làm thủ tục về đất, nếu nằm trong dự án đã làm xong thủ tục về quyền sử dụng đất, số tiền nộp các khoản thuế phí cũng không tăng thêm. Vì vậy, việc giá đất trong khung giá năm 2015 không có yếu tố làm thay đổi giá. Tuy nhiên, không thể loại trừ việc một số nhà đầu tư lợi dụng sự tăng giá này để thổi giá bất động sản. Đó là nỗi lo lớn nhất của những người có nhu cầu nhà ở thời gian này. Sự lo sợ này cũng có thể đẩy nhiều người mua nhà sớm hơn do sợ tăng giá, sẽ làm thị trường nhà ở ấm lên đôi chút.

Nhưng với những dự án nhà ở tương lai thì việc tăng giá trong khung giá đất rất có vấn đề. Chắc chắn, nó sẽ dẫn đến việc tăng vọt số tiền đền bù và các khoản chi phí cho quyền sử dụng đất. Thông thường, các khoản chi về đất thường chiếm khoảng 25-30% tổng chi dự án. Với mức tăng mới này, các khoản chi cho quyền sử dụng đất, thuế, phí sẽ tăng cao hơn, có thể tới 50% tổng chi. Sẽ là một khó khăn lớn với các doanh nghiệp. Thêm nữa, việc tăng giá trong khung giá sẽ tạo thêm tâm lý vòi vĩnh của những người có đất bị giải tỏa thu hồi để làm dự án, việc giải phóng mặt bằng sẽ càng khó khăn hơn. Những khó khăn này sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp ra khỏi lĩnh vực bất động sản, và có thể dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở những năm tới, điều kiện để những cơn sốt nóng quay trở lại.

Cần  một hệ thống chính sách về đất thống nhất

Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật. Nhiều khi do có nhiều quy định không rõ ràng, có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống nhau trong các văn bản khác nhau. Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán. Tình hình này có thể được cải thiện đáng kể nếu có một hệ thống văn bản pháp lý về đất tổng hợp và nhất quán, cũng như có một cơ quan duy nhất phụ trách về quản lý đất đai, chứ không phải việc có nhiều cơ quan khác nhau (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh...) đều có trách nhiệm và quyền hạn về các vấn đề đất đai như hiện nay. Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và chồng chéo, bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế.

Theo chúng tôi, không nên ban hành khung giá đất, mà giao việc định giá đất trong các giao dịch về đất, kể cả việc định mức thu thế, phí cho các tổ chức định giá đất độc lập. Các tổ chức này định giá đất giao dịch theo giá thị trường, chịu trách nhiệm về kết quả định giá. Chỉ có như vậy, giá đất mới thật sự là giá thị trường mà không phải là giá chính sách, hoặc giá ép buộc.