Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2003: Kinh nghiệm quản lý đất đai và những bài học hay

Tại hội thảo sơ kết các mô hình quản lý đất đai và đề xuất nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 do Bộ TN-MT tổ chức tại Hà Nội trong hai ngày 17 và 18/4, vấn đề chồng chéo và lộn xộn trong việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công tác đăng ký đất đai không hợp lý, giao dịch không chính thức được các chuyên gia tư vấn về đất đai khuyến cáo là những nội dung ưu tiên cần được xem xét giải quyết.

“Chương trình Hợp tác Việt Nam và Thụy Điển về Tăng cường Quản lý Đất đai và Môi trường (SEMLA) đã và đang hỗ trợ xây dựng một hệ thống quản lý môi trường và tài nguyên hiệu quả, đổi mới hệ thống quản lý theo hướng cải cách hệ thống hành chính cho gần dân và khuyến khích người dân giám sát việc thực thi pháp luật, đóng góp vào quá trình ra quyết định” - Thứ trưởng Trần Thế Ngọc nhấn mạnh điều này khi ghi nhận nỗ lực triển khai các hoạt động của Chương trình.

Tại hội thảo này, những bài học kinh nghiệm về phát triển thị trường bất động sản trên thế giới, kinh nghiệm quản lý hệ thống đất đai theo hướng tiếp cận tổng hợp các nguồn tài nguyên và môi trường, qua ý kiến của các chuyên gia tư vấn trong và ngoài nước sẽ đóng góp thiết thực cho việc sửa đổi một số nội dung của Luật Đất đai 2003. Các mô hình, dự án điểm trình bày tại hội thảo cũng đúc rút kinh nghiệm cho các nhà hoạch định chính sách và giúp cho việc nhân rộng mô hình dễ dàng hơn.

Hệ thống đăng ký đất đai: Áp lực ngày càng lớn

Hệ thống đăng ký đất đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để nước ta tăng thu hút đầu tư. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý. Các ý kiến cho rằng đã có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất ở cấp địa phương.

Trên thực tế, sổ sách hồ sơ về đất đai được quản lý tại nhiều cấp các nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất. Theo định nghĩa mới về đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, khái niệm này cần được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây.

Ông Ian Hyde, Phó trưởng cố vấn kỹ thuật và tư vấn quản lý đất đai Chương trình SEMLA cho rằng vẫn còn chồng chéo và lộn xộn trong việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, làm hỗn loạn thị trường bất động sản, cản trở việc sử dụng tối đa nguồn vốn từ tài sản đất và nhà, trùng lặp quy trình công việc và không hiệu quả trong sử dụng nguồn lực.

“Ba luật chính cần có sự liên kết tốt hơn là Luật Đất đai (Bộ TN-MT), Luật Nhà ở (Bộ Xây dựng) và Luật Kinh doanh bất động sản (Bộ Tư pháp). Điều này đã được nhận thấy và Quốc hội đã ra quyết định về việc thống nhất các hệ thống này, mặc dù khung thời gian thực hiện còn chưa rõ”, Phó trưởng cố vấn Ian Hyde nói.

Việc gộp quyền sử dụng đất và nhà trên cùng một giấy chứng nhận là khả thi trong khuôn khổ pháp lý hiện nay. Tuy nhiên nhiều đại biểu đề nghị nên sửa đổi một số khoản trong Luật Đất đai cho rõ như khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thay bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng về đất và bất động sản.

Hiện nay, cả Bộ TN-MT và Bộ Xây dựng đều có văn bản quy định thành lập văn phòng đăng ký tại cấp tỉnh, huyện trực thuộc UBND tỉnh, huyện. Nếu chỉ có một văn phòng chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký tất cả các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất, nhà và rừng, đây sẽ là một cơ hội cải cách hành chính tuyệt vời, khi các quy trình đăng ký của cả 3 loại sở hữu được thống nhất, lại thực hiện bởi một cơ quan Nhà nước. Điều này sẽ tăng hiệu quả và giảm chi phí, cải thiện dịch vụ khách hàng.

Luật Đất đai đã quy định thành lập các Văn phòng đăng ký. Đất đai là nền tảng của các công trình nhà cửa, hạ tầng, nên sẽ là hợp lý khi giao trách nhiệm đăng ký này cho các Sở/ Phòng TN-MT.

Các ý kiến đề nghị Tổng cục Quản lý đất đai mới cần nắm bắt cơ hội này để hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ và quy trình ngay từ bây giờ bằng cách rà soát và triển khai chiến lược đăng ký đất đai. Nếu không, hệ thống đăng ký đất đai sẽ tiếp tục gặp phải các khó khăn trong đáp ứng các yêu cầu hiện tại và tương lai thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng.

Bất động sản là nền tảng cho phát triển kinh tế

Thị trường bất động sản nước ta đã có sự phát triển đặc biệt trong thập kỷ qua, đất và nhà tại các khu vực trung tâm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang là một trong những nơi có giá cao nhất thế giới.

Tuy nhiên hiện tại, các nhà đầu tư và người sử dụng đất ở Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Thêm vào đó, ngay cả khi đăng ký lần đầu đã được thực hiện, nhiều giao dịch đất đai vẫn do Chủ tịch, Phó Chủ tịch phê duyệt.

Sự phân biệt giữa các quyết định mang tính chính trị và các quyết định mang tính hành chính còn chưa rõ ràng, trách nhiệm liên quan cũng chưa được quy định rõ. Sự phụ thuộc vào quan hệ, các mập mờ rối rắm trong quy trình ra quyết định hiện hay đã tác động một cách nguy hại đến thị trường bất động sản và gây cản trở cho đầu tư trong và ngoài nước.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy Việt Nam nên áp dụng chính sách phân biệt rõ các quyết định Nhà nước chỉ liên quan đến sử dụng đất, giao đất và thu hồi quyền sử dụng đất. Khi đất đã được giao theo Luật Đất đai, các quyết định liên quan đến các giao dịch đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cán bộ có thẩm quyền của Văn phòng chịu trách nhiệm ban hành.

Các chuyên gia tư vấn nước ngoài kiến nghị để quản lý tốt hơn, các quyết định của Nhà nước sau khi ban hành cần được lưu trữ theo hồ sơ tương ứng, được mã hóa theo số thừa. Lưu trữ chính xác sẽ đảm bảo tất cả các giao dịch hoặc thông tin liên quan đến thửa đất luôn sẵn có để thẩm định trước khi ra quyết định mới (hiện tại hồ sơ thường không được lưu trữ đầy đủ).

Cần lưu ý rằng, là một phần trong việc phân quyền này, trách nhiệm ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nên được xem xét. Do việc chuẩn bị Giấy chứng nhận là một phần của thủ tục cấp giấy, đề xuất giao quyền ký Giấy chứng nhận cho Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm khuyến khích việc quản lý hiệu quả.

Hiệu quả các mô hình cần đẩy cao

Hà Nội: Xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội cho biết để hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần đặc biệt chú trọng thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” và các “Trung tâm Giao dịch bất động sản”.

Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 10/2006, đến nay Trung tâm đã tổ chức niêm yết 1.700 căn hộ của nhiều dự án phát triển bất động sản do các chủ đầu tư yêu cầu theo Luật Kinh doanh bất động sản. Trung tâm đã thí điểm thành công quy trình khép kín về môi giới mua, bán bất động sản cho 13 trường hợp. Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đã phê duyệt giáo trình đạo tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản của Trung tâm.

Theo ông Minh, cần quy định chế tài xử phạt đối với trường hợp kinh doanh bất động sản không niêm yết công khai tại các sàn giao dịch, vi phạm Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ TN-MT, Bộ Xây dựng nên hỗ trợ việc điều tra, đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội để từng bước thống kê, cập nhật thường xuyên diễn biến của thị trường, đồng thời có cơ chế khuyến khích liên kết thông tin giữa các sàn giao dịch.

Ông Minh cho rằng cần quy định thống nhất nội dung thẩm định nhu cầu sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận đầu tư tránh chồng chéo, gây phiền hà cho chủ đầu tư triển khai thực hiện các dự án đầu tư để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Huyện Yên Thành (Nghệ An): Điều chỉnh quy hoạch sử dung đất lồng ghép yếu tố môi trường

Yên Thành là một trong những vùng trọng điểm lúa của tỉnh Nghệ An đã triển khai mô hình thí điểm điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất lồng ghép yếu tố môi trường đến 2010 nhằm phân bổ quỹ đất phù hợp, có căn cứ để quản lý đất đai theo quy định.

Thông qua quá trình lồng ghép, tất cả các yếu tố đất đai được quy hoạch đều được đánh giá về môi trường, như nuôi trồng thủy sản, nông - lâm nghiệp, công nghiệp - dịch vụ - thương mại, đất ở, chợ.... Việc lồng ghép còn giúp cảnh báo những tác động xấu đến môi trường, đưa ra giải pháp giảm thiểu ô nhiễm vùng dự án.

Khó khăn khi triển khai mô hình là quy hoạch sử dụng đất tiến hành sau các quy hoạch ngành nên khi đánh giá môi trường, phát hiện được những bất hợp lý của quy hoạch ngành thì điều chỉnh lại khó khăn, chẳng hạn quy hoạch khu công nghiệp tại xã Công Thành. Mặt khác một số đề xuất giảm thiểu tác động xấu đến môi trường không được người dân chấp nhận, chẳng hạn việc di dời các hộ dân sống trên khu vực bị ô nhiễm thuốc bảo vệ thực vật.

Để quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với thực tế và sử dụng đất bền vững, đề nghị xem xét, bổ sung quy trình có sự tham gia đối với cộng đồng. Việc thực hiện đánh giá môi trường chiến lược cho quy hoạch sử dụng đất nên được thực hiện với sự phối hợp chặt chẽ giữa nhóm thực hiện đánh giá môi trường chiến lược với nhóm thực hiện quy hoạch sử dụng đất.