Giá chung cư sẽ còn giảm nữa?

Trong khi các loại sản phẩm đất nền đang có chiều hướng giảm mạnh, có nơi đã đạt mức 40% so với giá vào thời điểm nóng, thị trường căn hộ vẫn đứng giá ở mức cao.

Giá giảm nhưng vẫn ở mức cao

Tại thị trường khu Đông, sản phẩm căn hộ chung cư không phải là dòng sản phẩm chủ lực, nên giá khá bình ổn. Mãi lực căn hộ của thị trường sản phẩm này hiện nay khá tốt. Với những chung cư có thể giao nhà ngay hiện đang được người có nhu cầu ở thật sự săn lùng.

Tại chung cư Gia Phúc, nằm ngay trung tâm Thủ Đức, giá giao dịch thành vào khoảng 15 triệu đồng/m2. Theo bảo vệ chung cư, những người có nhu cầu bán căn hộ chỉ cần rao trong một tuần là có người đến sang lại. Cụm chung cư An Phú, An Thịnh do hầu hết là người có nhu cầu ở nên mức giá cũng không biến động theo chiều hướng giảm.

Với những chung cư đã ổn định người cư trú, giá cả ổn định và có phần tăng, trong khi những chung cư chưa xây xong, hoặc chưa có người ở thì đang rơi vào tình trạng rớt giá. Những dự án đang xây dựng nhưng đã bán hết, được những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang rao bán với giá giảm hơn trước tết, như dự án Sun View, trên địa bàn phường Tam Bình, Thủ Đức, đang được thi công, giá rao bán lại giảm từ 2 - 4 triệu đồng/m2 so với thời điểm trước tết. Cũng chung tình cảnh này, chung cư Hiệp Phú, ngay sau Co.opmart Thủ Đức, trên địa bàn quận 9, cũng đang có hiện tượng giảm giá rao bán.

Vòng qua thị trường khu Nam, những dự án chưa công bố giá mới tránh được vòng xoáy giảm giá, còn những dự án đã công bố đều có hiện tượng giảm từ 10 - 30%. Giá tại một số dự án nóng trước đây hiện đang được rao bán với giá từ 24 -28 triệu đồng/m2 như dự án chung cư Hoàng Anh 3.

Chung cư Sunrise City  rao giá bán từ 2.400 - 2.800 USD/m2, chung cư Hoàng Anh 2 từ 18 - 20 triệu đồng/m2, chung cư The Mantion giá khoảng 19 - 21 triệu đồng/m2. Những dự án chưa công bố giá vẫn cao ngất không có dấu hiệu xuống giá như chung cư Kenton Residence giá dự kiến khoảng 3.200 USD/m2.

Thị trường căn hộ phía Tây thành phố hiện được xem là bình ổn nhất. Do đây là thị trường ít người quan tâm, đối tượng chủ yếu là người mua nhà ở, giá căn hộ tương đối rẻ nên thoát khỏi vòng xoáy của thị trường lớn.

Khó giảm giá thêm?

Theo phân tích của một số công ty môi giới, giá nhà chung cư hiện nay rất khó giảm nhiều, do chi phí xây dựng hiện nay quá cao. Theo một chủ đầu tư đang xây dựng cao ốc chung cư, với dự án một chung cư thuộc dạng khá đang xây dựng tại quận 8, một vùng xa so với trung tâm, giá tiền đầu tư ban đầu hiện nay của một mét vuông vào khoảng 8 triệu đồng.

Đây chỉ mới tính các loại phí liên quan đến dự án như phí môi giới, giám sát, thiết kế… chưa tính đến những loại chi phí quảng cáo, bán hàng. Nếu cộng hết các loại chi phí vào thì giá thành một mét vuông lên rất cao, do vậy việc giảm giá căn hộ chung cư vào thời điểm này là rất khó.

Cách lý giải này, nếu áp dụng vào những chung cư trong nội thành, có vị trí tốt thì giá thành đầu tư đội lên rất cao. Cụ thể những chung cư đã giao nhà ở ngay hiện có nơi đã lên đến vài ngàn USD/m2. Đỉnh điểm hiện nay về giá chung cư cao cấp có thể kể đến một chung cư nằm tại khu Nam, mặc dù vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng ban đầu, nhưng giá của chung cư này vào khoảng 6.000 USD/m2.

Với sự lên giá liên tục của vật liệu xây dựng như hiện nay thì mức giá này có lẽ sẽ còn điều chỉnh trong lần công bố đợt bán thứ hai. Theo một nhân viên của công ty Phúc Đức, với mức đầu tư nội thất tại chung cư này, giá gốc có thể cũng đã lên đến vài ngàn USD.

Chỉ giảm phân khúc cao cấp

Theo nhận định của nhiều công ty môi giới, hiện chỉ có phân khúc căn hộ chung cư hạng sang mới có tình trạng giảm giá, còn những dạng khác việc giảm giá nếu có thì rất ít.

Lý giải hiện tượng này, theo một cán bộ phòng kinh doanh công ty địa ốc Phú Gia thì những dự án căn hộ cao cấp hiện nay hầu hết là nằm trong tay những nhà đầu tư, với mức giá đã đụng trần. Những người đến ở trong những căn hộ cao cấp đa phần là người đi thuê, còn người mua ở thực sự không nhiều. Do vậy phân khúc này giá lên rất cao và nhanh. Khi thị trường đóng băng, thì sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Trong đợt đóng băng này hàng loạt những chung cư cao cấp giữa nội thành, giá rao bán đồng loạt giảm, chẳng hạn The Manor, Pasteur court đều có hiện tượng xuống giá.

Còn các dự án căn hộ khá, có mức giá rao trung bình khoảng 11 - 16 triệu đồng/m2 rất hiếm việc rao bán với giá giảm, do đây là thị trường dành cho những người có nhu cầu ở thật sự.