Giá BĐS Việt Nam thấp hơn cả Myanma?

Giá bất động sản Việt Nam hiện nay không cao và còn thấp hơn các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong, thậm chí Myanma. Nguyên nhân là do thu nhập người dân Việt Nam đang ở mức cận trung bình.

Trong buổi giao lưu trực tuyến “Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách” của báo Diễn đàn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ (CEN Group) cho biết: “Theo nhiều báo cáo phân tích, giá bất động sản tại Việt Nam không cao mà còn thấp hơn các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kong, thậm chí Myanma”.

Lý giải nguyên nhân khiến giá bất động sản trong nước thấp hơn các nước trong khu vực. Ông Hưng cho rằng: “Giá bất động sản chúng ta thấy cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. Hiện nay, thu nhập của người dân mới vượt qua ngưỡng nghèo và đang ở cận dưới các nước thu nhập trung bình. So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức trung bình”.

Về vấn đề tại sao giá của các dự án nhà ở lại không có mặt bằng chung, ông Hưng nhận định, đó là do có sự chênh lệch vị trí, do hạ tầng cơ sở giao thông chưa tốt ở các khu vực nội, ngoại thành, khu vực được đầu tư về hạ tầng và chưa được đầu tư. Điều này, khiến cho các dự án ở vị trí khác nhau có sự chênh lệch về giá rất lớn.

Khi được hỏi về việc có giảm so với mức hiện nay không, ông Hưng cho biết, giá bất động sản nhà ở thương mại được quyết định bởi 2 yếu tố.

Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5- 7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều.

Trong yếu tố giá thành, chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay, nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20-30% tổng giá trị.

Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4-6% cho dự án đó. Thêm nữa, trước khi bàn giao nhà, chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung - cầu thị trường. Trước hết nói về cầu, có thể tạm chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp.

Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.