Đổi đất lấy cổ phần

Đề án thành lập CTCP Đô thị cảng với mục đích kêu gọi người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất khiến giao dịch mua bán đất khu vực này sôi động. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, đây là ý tưởng hay song cần hỗ trợ rất lớn từ Nhà nước mới có thể thực hiện được.

Đề xuất cho nông dân góp vốn được quyền sử dụng đất đưa ra từ khi nào thưa ông?

Tôi cho rằng đây là một ý kiến tốt và hoàn toàn có thể triển khai thực tế. Cơ chế đem lại cái lợi cho cả hai phía: người dân và cả nhà đầu tư. Với người dân thông qua việc mua cổ phiếu của nhà máy, cuộc sống của họ sẽ ổn định hơn nhờ hưởng cổ tức lâu dài khi nhà máy đi vào hoạt động. Với nhà đầu tư giảm được tiền đầu tư ban đầu vào các dự án vì một phần tiền bồi thường, hỗ trợ chuyển thành cổ phiếu và được coi góp vốn bằng đất vào DN.

Thật ra, không phải bây giờ mới là lần đầu tiên ý tưởng này được đưa ra. Khi chuẩn bị Nghị quyết ban chấp hành T.Ư – kỳ họp thứ 7 (khóa IX), vấn đề này cũng đã được đưa ra thảo luận rất kỹ và có rất nhiều ý kiến tán đồng. Khi xây dựng luật đất đai 2003, ban soạn thảo đã nghiên cứu và đề ra chủ trương làm sao khuýên khích người dân có đất tại khu vực phi nông nghiệp có thể cho thuê hoặc góp vốn (cổ phần). Pháp luật hiện hành cũng khuyến khích cơ chế góp vốn vào dự án đầu tư.

Nhiều cái lợi là vậy, sao mô hình này vẫn chưa được triển khai rộng , thưa ông?

Đáng lẽ, cơ chế này phải được thí điểm từ lâu, sớm nhân rộng. Tuy nhiên trên thực tế vẫn bị tắc bởi rất nhiều nguyên nhân. Bế tắc đầu tiên là người bị thu hồi đất, nhất là nông dân, họ vẫn có tâm lý muốn cầm ngay tiền cho "ăn chắc"; thứ 2 là hoạt động của thị trường cổ phiếu còn quá mới mẻ, mức độ rủi ro cao... Điều đó khiến cơ chế này vẫn chưa được nhiều người mặn mà đón nhận, ít người tính đến dùng một phần vốn bồi thường, hỗ trợ để mua cổ phiếu nhằm lấy lợi tức chưa chắc lắm sau này. Bản thân doanh nghiệp cũng muốn giải quyết dứt đoạn vấn đề giải phóng mặt bằng vì động đến đất đai rất phức tạp hay xảy ra khiếu kiện.

Vậy để thực hiện được mô hình này, Nhà nước, DN và cả người dân cần làm gì?

Muốn thực hiện được mô hình này cần một giải pháp tổng thể. Trước hết, cần tuyên truyền, giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của người dân có đất để họ tin tưởng tham gia. Và điều cốt yếu là người có đất phải trực tiếp góp vốn thụ hưởng  lợi ích, không qua bất kỳ nhà đầu tư nào.

Về phía DN, dự án cần được thẩm định khả thi để đảm bảo lợi ích cho ngưởi dân để họ không áy náy lo lắng rủi ro. Thực tế, có nhiều công ty lãi nhưng vì một lý do nào đó. Họ công bố lỗ để thâu tóm cả công ty vào tay  một vài cá nhân, rủi ro ở đây là người nông dân góp vốn có thể mất trắng.

Tôi cho rằng, những dự án áp dụng cơ chế này phải được thực hiện chế độ kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong hệ thống tài chính, kế toán để tránh tình trạng “ lổ giả tạo”. Bản thân DN cam kết chưa đủ, Nhà nước cần có quỹ mạo hiểm (có thể huy động một phần từ chủ đầu tư, một phần từ ngân sách) để bảo hiểm rủi ro cho người dân. Quan trọng hơn cả là cần ban hành một cơ chế định giá khuyến khích người dân tham gia.

Ông nói đến cơ chế định giá, vậy cụ thể như thế nào?

Đây là vấn đề quan trọng nhất quyết định đến người dân có tham gia hay không, trong cơ chế này, Nhà nứoc phải có chính sách riêng. Cụ thể, có thể cho phép tính giá đất nông nghiệp để bồi thừơng mức giá cao hơn đối với người dân bị thu hồi đất đồng ý nhận bồi thường, hỗ trợ bằng cổ phiếu, chẳng hạn như thêm 30 – 50%. Đồng thời Nhà nước cũng có chính sách bán cổ phiếu ưu đãi cho những đối tượng này. Người dân thấy lợi, mới thực hiện, hưởng ứng.

Ở TP.HCM hiện nay, dự án chưa được phê duyệt cụ thể nhưng người dân đã mua bán đất rất sôi động. Đầu tư như vậy có thể gặp phải những rủi ro gì, thưa ông?

Thực chất, đây là những người đầu cơ, họ chấp nhận rủi ro với hy vọng thu lợi nhuận lớn. Chính sách với nhà đầu cơ sẽ không có ưu tiên, luật Đất đai phân biệt rõ người trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp với những ngừơi không sản xuất, và như vậy khi đền bù nhà đầu cơ có thể được hưởng giá thấp hơn..

Với tình trạng như ở Hiệp Phước, TP.HCM, theo tôi chính quyền cần công bố quy hoạch, minh bạch chủ trương thực hiện để người dân tin tưởng không vội vã chuyển nhượng, người đầu cơ cũng không mặn mà.