Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước cơn "bão" giá lạm phát

Sự tăng mạnh về cầu là xu hướng chung cho tất cả các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và đầu tư do tốc độ phát triển cao của nền kinh tế. Nhưng sự phát triển như thế nào của thị trường lại phụ thuộc phần nhiều vào chính sách Nhà nước và tình hình chung của nền kinh tế thế giới. Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường có tiềm năng phát triển cao trong thời gian tới cho dù mấy tháng qua có dấu hiệu chựng lại do các chính sách điều tiết thị trường khá mạnh của Chính phủ.

Những điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản năm 2008

Năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê vẫn thiếu nguồn cung. Do đó, thị trường này sẽ vẫn sôi động. Khách thuê đăng ký ở khu vực trung tâm vẫn chấp nhận mức giá cao và tiếp tục đăng ký…chờ. Tương lai, thị trường sẽ có các nguồn cung khác từ các hướng phát triển lan tỏa sang các khu vực lân cận như Q.7, Tân Bình và Thủ Thiêm, còn trong năm 2008 sẽ chào đón sự xuất hiện đầy mong đợi của Saigon Happiness Square ở Q.1 và Paragon ở Q.7. Trong ngắn hạn thì các cao ốc nhỏ thấp tầng của khu trung tâm đang là xu thế. Giá thuê của mảng thị trường này ở khu trung tâm sẽ tiếp tục tăng, có thể lên tới 70 USD/m2/tháng!

Với việc gia nhập WTO, mảng BĐS cho thị trường bán lẻ sẽ lên ngôi, tiếp tục phát triển ở TP.HCM với những mức giá cao chót vót của khu vực từ 200USD/m2/tháng trở lên. Vì hiện tại nguồn cung này đang rất thiếu, năm 2008 sẽ chào đón nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực này đến từ các nước Malaysia, Singapore, Hàn Quốc, Hoa Kỳ...

Thị trường căn hộ để bán sẽ có 49 dự án hoàn thành trong năm nay cho thấy nguồn cung tăng đáng kể. Bù lại, cầu lại tăng thêm vì xu hướng Việt Kiều và người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam tạo ra những phân khúc mới cho mảng thị trường này.

Song song đó, các dự án khu đô thị mới vẫn tiếp tục được triển khai. Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa làm nhiều dự án chậm tiến độ. Với các chính sách siết tín dụng và hạn chế huy động vốn của nhà đầu tư cho mảng thị trường căn hộ cao cấp thì mảng căn hộ trung bình lại được nhen nhóm lên những ngọn lửa mới cho thị trường, hiện nay các dạng này đang được thị trường săn đón như mảng căn hộ cao cấp trước đây.

Thị trường nhà đất dân dụng hiện nay đã vơi người đi lại giữa các trung tâm, sàn giao dịch BĐS do tác động tiêu cực của thông tin liên quan đến thuế luỹ tiến.

Cùng với thị trường căn hộ bán là thị trường căn hộ thuê tưởng chừng song hành tăng trưởng nhưng một thực tế là trong năm 2008 không có một dự án nào cho mảng này.

Thị trường dành cho công nghiệp cũng sẽ phát triển tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài nhờ đặc điểm nhân công trẻ, lành nghề tại Việt Nam.

Thị trường khách sạn nghỉ dưỡng thì không tập trung nhiều ở các trung tâm như TP.HCM và Hà Nội, sẽ phát triển mạnh ở các thành phố du lịch biển.

Siết tín dụng để kiềm chế lạm phát - phải cẩn trọng vì những hệ lụy xấu

Chỉ thị của Chính phủ về siết chặt tín dụng đã làm đảo ngược các chính sách hỗ trợ vay vốn của các tổ chức tín dụng. Tác dụng ngoài mong đợi là thị trường lâm vào hoàn cảnh bế tắc, có thể xảy ra đóng băng trong tương lai gần nếu thiếu các chính sách điều chỉnh kịp thời. Do đó, giải pháp kiềm chế lạm phát này ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS.

Có thể, các chính sách đều có chủ ý là kiềm hãm thị trường tăng trưởng bong bóng. Nhưng chúng ta phải nhìn rõ vấn đề căn cơ là những giải pháp mang tính cấp thời, thiếu sự thấu đáo trong tình hình hiện nay. Chúng ta phải hiểu rằng không phải giá BĐS bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua do nạn đầu cơ mà phải thấy rằng cung chưa kịp đáp ứng cầu nên giá của loại hàng hóa này tăng lên rất cao.

Ngược lại, chính sách Nhà nước can thiệp quá sâu vào các dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đồng thời, Nhà nước lại thiếu hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa. Đây là nguyên nhân chính khiến cho các dự án chậm triển khai, ứ đọng vốn mà doanh nghiệp sử dụng vốn vay lại phải trả lãi theo thời gian. Với chính sách tăng lãi suất nhằm giảm lạm phát chắc chắn đẩy các doanh nghiệp nhỏ bị hụt hơi lâm vào đường cùng.

Các ngân hàng nước ngoài sẽ tranh thủ cơ hội này, đẩy mạnh cho vay đối với người tiêu dùng mua nhà. Đối với các doanh nghiệp BĐS, ngoài việc lấn sân của các đồng nghiệp bên ngoài thì khó khăn lại thêm chồng chất khi các quỹ đầu tư của nước ngoài với nguồn vốn dài hơi cũng nhảy chân vào lĩnh vực này. Kết quả là gần đây, việc bị hất chân khỏi các dự án của doanh nghiệp trong nước xảy ra ngày một nhiều. Chúng ta thấy rằng chính sách này là đánh chung vào cả thị trường, cả nền kinh tế.

Hiện nay, đã có những doanh nghiệp liên kết với các doanh nghiệp khác hoặc là liên doanh với các ngân hàng, doanh nghiệp trong và ngoài nước để tồn tại và phát triển.

Các doanh nghiệp BĐS trong nước nên biết rằng đây là "sân nhà" của chúng ta, với thế mạnh con người và các mối quan hệ thì sự kết hợp sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh vững mạnh hơn. Đồng thời doanh nghiệp cũng cần chuyên nghiệp hóa hơn trong hoạt động kinh doanh, nhận diện đúng nhu cầu thị trường của mình nhằm nâng cao sức cạnh tranh với các công ty nước ngoài.

Ngoài ra, sự kiên nhẫn là đức tính cần thiết cho ngành này chứ không thể nào chạy theo trào lưu như các doanh nghiệp của các ngành nghề khác gây mất cân bằng cho nền kinh tế và là nguyên nhân gây khó khăn cho việc hạn chế lạm phát. Các doanh nghiệp này cần chuyên tâm trong lĩnh vực của mình hơn là gắn thêm các mác "land, real" sau đuôi.

Cũng cần nói thêm rằng, chúng ta đừng nhìn các nhà đầu tư nước ngoài với suy nghĩ rằng họ là "cá lớn" sẽ nuốt "cá bé", đồng ý rằng họ có tiềm lực mạnh về vốn, nhưng để "gia nhập" vào thị trường của Việt Nam thì họ cũng phải "nhập gia tùy tục", nghĩa là họ vẫn cần chúng ta để bước vào thị trường này, họ không thể nào làm tất tần tật từ đầu chí cuối cho một dự án, nhất là trong khâu giải phóng mặt bằng, không ai có kinh nghịêm bằng các doanh nghiệp Việt Nam, và kể cả khâu nghiên cứu thị trường nữa, họ không thể nào biết được rõ về thị hiếu của thị trường này bằng chính chúng ta-những doanh nghiệp trong nước. Cho nên, chúng ta hãy nhìn nhận họ là những đối tác tiềm năng tương lai của mình.

Trong thời gian tới ta nên bớt trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng mà hãy nghĩ về những kênh huy động khác như: quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu... Đặc biệt là quỹ tín thác đầu tư, hiệp hội BĐS và các doanh nghiệp cần có các kiến nghị kịp thời giúp xây dựng cơ chế chính sách cho phù hợp với xu thế phát triển. Có như vậy thì chúng ta sẽ có thêm một kênh huy động mới từ vốn nhàn rỗi của người dân.

Sự ảnh hưởng của các chinh sách khác

Về việc cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà đã tạo ra một lượng khách hàng tiềm năng cho thị trường này. Khoảng 100.000 Việt kiều sẽ có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam. Nhưng để hiện thực hóa điều này, cần có những quy định rõ ràng hơn nhằm tránh việc chậm triển khai, như là: cấp địa phương nào quản lý người nước ngoài mua nhà? Thời gian trong bao lâu là chấp thuận cho họ mua nhà?...

Một quy định "bắt ép" doanh nghiệp nữa là dành 20% quỹ đất các dự án nhà ở thương mại trên 10ha cho việc phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Đây là một khó khăn cho doanh nghiệp vì chẳng lẽ giữa một dự án căn hộ cao cấp, biệt thự lại xuất hiện nhà ở cho công nhân? Nên kiến nghị địa phương dành hẳn một dự án cho nhà loại này vì rõ ràng phân khúc thị trường, nhóm khách hàng hướng tới là khác nhau. Khi có một dự án như vậy vừa thuận tiện cho doanh nghiệp mà lại còn vừa thoải mái cho tâm lý người dân trong khu dự án nhà ở xã hội đó. Từ đây, tránh việc manh mún trong việc phát triển các dự án dưới 10 ha liền kề.

Thuế thu nhập doanh nghiệp nên hạ thấp hơn nữa tới mức 20-22% nếu có thể. Vì đây là mức kích thích kinh doanh của các doanh nghiệp.

Giảm thuế chuyển nhượng BĐS xuống còn 1% sẽ tránh được các giao dịch ngầm làm thị trường sôi động và minh bạch hơn với các sàn giao dịch BĐS. Nhận diện đúng đối tượng đầu cơ để đánh thuế với các trường hợp không đưa vào kinh doanh sản xuất hay mua bán liền trong thời gian 2 năm là một giải pháp.