Đền bù giải tỏa tại TP.HCM: Tính theo giá có lợi cho dân

Qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vừa được UBND TP.HCM ban hành, có hiệu lực từ ngày 24-3. Tuy nhiên còn có không ít ý kiến băn khoăn khi áp dụng qui định này trên thực tế.

Theo qui định, giá đất tính đền bù là giá do UBND TP qui định tại thời điểm thu hồi đất. Nếu ở thời điểm thu hồi mà giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (trong điều kiện bình thường) thì cơ quan chức năng phải điều chỉnh cho sát với giá thị trường.

Theo giải thích của ông Nguyễn Vĩnh Hùng - giám đốc Trung tâm Thẩm định và bán đấu giá tài sản TP.HCM, giá sát thị trường trong điều kiện bình thường được thực hiện theo nguyên tắc chung: lấy giá giao dịch phổ biến tại khu vực để xác định giá đất nhưng sẽ loại các yếu tố liên quan tác động đến giá đất như qui hoạch, đầu cơ, người cần tiền muốn bán đất gấp (giá rẻ hơn) hoặc yếu tố "lạnh", "nóng" của thị trường.

Phải trả theo giá thực tế

Trước nay có nhiều dự án đền bù chậm trễ do thủ tục kéo dài, chủ đầu tư dự án không đủ tiền chi trả đền bù, sau đó giá đất tăng mà người dân vẫn phải nhận theo giá cũ. Cũng có trường hợp qui định: giá đất theo phương án đền bù có hiệu lực trong một thời gian nhất định (thường 12 tháng) nhưng đơn vị đền bù kéo dài quá thời gian này, đến khi giá đất tăng nhưng giá đền bù vẫn không tăng. Chính vì vậy qui định về đền bù lần này đề cập lỗi chậm giải tỏa đền bù do cơ quan chức năng, lỗi do người dân để có hình thức chế tài.

Cụ thể, nếu bồi thường chậm mà lỗi từ phía cơ quan chức năng và giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn lúc có quyết định thu hồi đất thì tính theo giá ở thời điểm bồi thường. Còn khi giá ở thời điểm bồi thường thấp hơn giá ở thời điểm có quyết định thu hồi đất thì tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Ví dụ thời điểm có quyết định thu hồi đất giá đền bù tại khu vực A được xác định là 5 triệu đồng/m2, có hiệu lực trong vòng 12 tháng. Nhưng do lỗi của cơ quan chức năng, kéo dài thời gian đền bù quá 12 tháng để đến khi đền bù thì giá đã tăng lên 7 triệu đồng/m2. Như vậy người dân sẽ được bồi thường theo giá 7 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp thời điểm có quyết định thu hồi đất giá 7 triệu đồng/m2 nhưng do cơ quan chức năng chậm đền bù, để khi bồi thường giá giảm còn 5 triệu đồng/m2 thì phải áp giá 7 triệu đồng/m2.

Riêng việc bồi thường chậm mà do người dân gây ra thì sẽ căn cứ theo hai thời điểm có quyết định thu hồi đất và khi tiến hành bồi thường. Nếu thời điểm nào có mức giá đất thấp hơn sẽ áp giá đền bù cho các hộ gây ra lỗi.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng thực tế có những dự án mở rộng đường lớn ảnh hưởng đến cả ngàn hộ dân, kinh phí lên đến vài ngàn tỉ đồng và phải hiệp thương từng hộ. Do vậy khâu đền bù, làm thủ tục triển khai dự án mất 2-3 năm, lúc đó giá đất đã tăng so với thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Nếu phải điều chỉnh lại giá đền bù thì gần như phải làm lại phương án đền bù, rất phức tạp, mất thêm thời gian. Mặt khác, cùng một dự án nhưng có một số hộ đã nhận tiền và một số hộ chưa nhận. Nếu điều chỉnh giá thì liệu những người đã nhận đền bù trước đó có quay lại đòi tiền thêm không? Do vậy, các cơ quan chức năng cần có qui định hoặc hướng dẫn rõ về chuyện này.

Công trình làm "thiệt hại" cho đất: phải bù tiền

Đối với đất và công trình trên đất thuộc hành lang an toàn lưới điện: nếu Nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn thì bồi thường, hỗ trợ theo qui định. Trường hợp đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn nhưng Nhà nước không ra quyết định thu hồi thì được bồi thường bằng tiền theo mức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất giữa hai loại đất. Ví dụ: đang là đất ở nhưng từ khi có công trình điện bao quanh, người dân không còn ở được phải chuyển sang trồng rau thì người dân được bồi thường khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trồng rau.

Trường hợp Nhà nước không thu hồi mà mượn đất của người dân sử dụng tạm thời nhưng nếu thời gian sử dụng kéo dài, ảnh hưởng đến nhiều mùa vụ sản xuất thì phải bồi thường hoa lợi cho các vụ mùa ngừng sản xuất. Hết thời gian sử dụng đất tạm thời, chủ đầu tư có trách nhiệm trả lại đất theo tình trạng ban đầu hoặc thỏa thuận chi trả bằng tiền để người dân tự khôi phục đất.

Với đất ở bị thu hồi, nếu diện tích còn lại nhỏ hơn qui chuẩn xây dựng theo qui định, nếu người dân muốn giao luôn phần diện tích đất còn lại thì được bồi thường theo qui định.

Trong trường hợp người sử dụng đất ở không thuộc diện được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì UBND quận huyện xem xét giải quyết cho mua căn hộ chung cư. Người được mua nhà phải trả tiền mua nhà theo qui định. 

Phải công khai phương án đền bù

Theo qui định của UBND TP, trong thời hạn không quá ba ngày kể từ ngày nhận được phương án đền bù, tái định cư thì ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận huyện phải phối hợp UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai phương án trên tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt khu dân cư (nơi có đất bị thu hồi) cho người dân biết; gửi quyết định bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất, trong đó nêu rõ mức bồi thường, hỗ trợ... Sau năm ngày kể từ ngày có văn bản thông báo phương án bồi thường cho người có đất bị thu hồi, ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận huyện phải tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho dân...