Để người mua nhà không “nắm dao đằng lưỡi”

Thời gian gần đây liên tiếp xảy ra những vụ xung đột lợi ích do người mua nhà không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư các khu chung cư.

Người dân đã tụ tập đông người để bày tỏ sự phản đối các chủ đầu tư về chất lượng dịch vụ, vi phạm các điều khoản đã ký trong hợp đồng... Cá biệt, có khu chung cư dù lãnh đạo thành phố đã ra văn bản yêu cầu khắc phục nhưng sự việc đâu vẫn hoàn đấy. Nhiều luật sư và đại diện các cơ quan hành pháp đều cho rằng người mua nhà luôn "nắm đằng lưỡi" trong quá trình giao dịch.

Mới đây nhất, cư dân tại khu chung cư Hà Thành Plaza 102 Thái Thịnh (quận Đống Đa) đã tập trung trước tòa nhà để phản đối chủ đầu tư là Công ty Thương mại và XNK tổng hợp Hà Nội (Genexim) vi phạm nhiều điều khoản trong hợp đồng. Cụ thể là chủ đầu tư này sử dụng sai công năng diện tích chung; các thiết kế xây dựng và nội thất không đúng như cam kết trong hợp đồng; chưa thành lập ban quản trị tòa nhà... Sự việc tại chung cư này không phải là hiện tượng đơn lẻ mà thực tế đã khá phổ biến tại nhiều khu chung cư từ cao cấp cho tới bình dân trong thời gian vừa qua.

Hiện nay, các quy định của pháp luật khá đầy đủ để xử lý đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, song nhiều ý kiến cho rằng do cơ chế thực thi và mức xử phạt chưa đủ mạnh khiến các chủ đầu tư vẫn tiếp tục... vi phạm. Với sự việc xảy ra tại Hà Thành Plaza, phía chủ đầu tư sử dụng tầng kỹ thuật (tầng M) sai công năng, tiêu chuẩn xây dựng trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Hơn một năm trước, Sở Xây dựng đã có văn bản yêu cầu sửa sai khắc phục, nhưng chủ đầu tư không thực hiện. Luật sư Vi Văn A - Trưởng Văn phòng Luật sư số 7, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, hành vi này vi phạm khoản 6 Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ, mức xử phạt từ 50 - 60 triệu đồng. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm về quy định bảo trì công trình xây dựng bị phạt từ 20 - 30 triệu đồng theo Điều 15 của Nghị định. Như vậy, dù thanh tra xây dựng vào cuộc thì với sai phạm này, chủ đầu tư cũng chỉ bị xử phạt hành chính với mức phạt không thấm vào đâu so với khoản lợi nhuận mà họ thu được.

Với kinh nghiệm xét xử nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp chung cư, một thẩm phán của TAND quận Thanh Xuân chia sẻ, những khiếu nại về thay đổi trong thiết kế và xây dựng cần được chứng minh là gây ra thiệt hại trực tiếp tới đời sống người dân thì tòa án mới có căn cứ để buộc chủ đầu tư phải bồi thường. Chẳng hạn với hệ thống đổ rác, người mua nhà phải chứng minh được rằng việc thiếu hệ thống đổ rác riêng như thiết kế ban đầu gây ô nhiễm môi trường sống, ảnh hưởng sức khỏe. Cụ thể hơn, cần có kết quả xét nghiệm của trung tâm có uy tín trong đó kết luận rằng môi trường sống của người dân bị ô nhiễm, gây ra bệnh lý cụ thể nào đó, nguyên nhân là do rác thải không được xử lý đúng cách. Từ đó, tòa án mới có căn cứ để buộc chủ đầu tư phải bồi thường. Với những trường hợp hộ dân cư "tố" chủ đầu tư trang bị nội thất không đúng theo hợp đồng, vị thẩm phán này cũng giải thích rằng người mua nhà cần có đơn khiếu nại ngay từ đầu và cương quyết không nhận bàn giao nhà. Cụ thể trong trường hợp tại Hà Thành Plaza, các hộ dân ở đây cho biết chủ đầu tư không trang bị một số đồ nội thất đúng theo hợp đồng. Chẳng hạn căn hộ không có tủ bếp, bồn tắm, ổ cắm có công suất tối đa là 200W, nền nhà được lát gạch chất lượng kém hơn so với cam kết ban đầu… Tuy nhiên, vì các hộ dân đã sinh sống tại đây 6 năm nay, nên lợi thế đang nghiêng về phía chủ đầu tư.

Nhận định rằng, trong mọi trường hợp, người mua luôn là người chịu thiệt, không ít ý kiến cho rằng, phần lớn người mua nhà dù có cẩn thận đến mấy cũng khó lường hết các mánh khóe của người bán. Do đó, cần thành lập Hiệp hội Nhà chung cư tập hợp các chuyên gia và luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và pháp lý. Hiệp hội sẽ là đơn vị có chức năng thẩm định chất lượng các công trình nhà chung cư và đưa ra khuyến cáo cho người có nhu cầu mua nhà. Đây có lẽ là một ý kiến đáng được các cấp, ngành lưu tâm để người mua nhà không còn trong tình cảnh luôn luôn "nắm dao đằng lưỡi"!