Đầu tư bất động sản: Kinh nghiệm của "người Hàn"

Phòng Thương mại & Công nghiệp VN (VCCI) đã cùng với Tập đoàn Golden Brigde (Hàn Quốc) ký thoả thuận hợp tác nhằm tiến hành các hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp (DN) VN trong các lĩnh vực mà tập đoàn này có thế mạnh như: Cổ phần hoá DN, quản trị DN, đầu tư tài chính… Đặc biệt, những kinh nghiệm về lĩnh vực đầu tư bất động sản của Golden Bridge nhận được nhiều quan tâm của các DN VN.

Theo các chuyên gia kinh tế của Golden Brigde, sở dĩ các quỹ bất động sản thu hút các nhà đầu tư là do các lợi thế như đầu tư ổn định, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và không nhất thiết phải cần tới các kiến thức chuyên môn sâu. Ở một số quốc gia, trong đó có Việt Nam, Trung Quốc, Kazakhstan, Dubai… đặc biệt là Hàn Quốc, cơn sốt bất động sản đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ trên thị trường đầu tư gián tiếp.

Thông thường có 3 loại quỹ bất động sản ở Hàn Quốc. Thứ nhất là quỹ Phát triển chuyên mua đất và xây dựng các toà nhà, sau đó rút lui bằng cách bán lại những toà nhà này. Thứ hai là các quỹ Tài trợ dự án chuyên cho các hoạt động kinh doanh dự án vay và thu lãi tương ứng. Loại thứ ba được gọi là quỹ Cho thuê chuyên mua các toà nhà thương mại và cho thuê để thu phí thuê. Mặc dù quỹ Phát triển là một quỹ bất động sản đích thực, nhưng trên thực tế, việc thành lập các quỹ này không phổ biến vì nó cần thời gian đầu tư dài hạn trong khoảng từ 5 - 10 năm và có độ rủi ro cao.

Tại Hàn Quốc, các quỹ Tài trợ dự án chiếm tới 68% trong tổng số các quỹ bất động sản với số tiền lên tới 6 tỷ USD, trong khi đó, các quỹ Cho thuê và quỹ Phát triển chiếm các tỷ lệ tương ứng là 31% và 1%. Tỷ lệ hoàn vốn kỳ vọng hàng năm của quỹ Tài trợ dự án là từ 7 -10% và quỹ Cho thuê là 7 - 9%, tức là cao hơn từ 2 -3% so với các quỹ trái phiếu.

Đặc biệt, quy mô các quỹ sẽ ngày càng được mở rộng nhờ các dòng vốn đổ vào từ các quỹ do các công ty quản lý tài sản Hàn Quốc quản lý. Số quỹ mới thành lập hiện nay là 165 quỹ, tăng 41% so với con số 117 của năm trước đó. Riêng Golden Bridge hiện đang quản lý khoảng 20 quỹ bất động sản đầu tư vào nhiều lĩnh vực mục tiêu khác nhau gồm có xây dựng, dự án và đấu thầu với số vốn lên tới 600 triệu USD Mỹ. Mới đây, Golden Bridge đã khai trương một quỹ bất động sản cho việc thâu tóm khách sạn Marriott.

Một số công ty quản lý tài sản khác có xu hướng chuyển sang các thị trường bất động sản ở nước ngoài do tính chất quá nóng của thị trường bất động sản tại Hàn Quốc. Hơn nữa, nhu cầu về các quỹ bất động sản đang tăng lên do các nhà đầu tư cá nhân ngày càng quan tâm tới các thị trường bất động sản ở nước ngoài.

Điều này giải thích vì sao nền kinh tế Việt Nam, Trung Quốc và Dubai mới đây đạt tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế nhanh chóng, đồng thời thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài trên các lĩnh vực: mua lại bất động sản, phát triển các dự án như sân golf và các khu nghỉ dưỡng.

Bên cạnh một số thuận lợi như: thu nhập ổn định, số tiền đầu tư nhỏ và các lợi ích về thuế, theo chuyên gia của Golden Bridge thì việc đầu tư vào quỹ bất động sản vẫn có thất thoát về vốn do tính rủi ro vốn có của các quỹ. Mặt khác, quỹ đại chúng dành cho các nhà đầu tư cá nhân không đáp ứng được nhu cầu thực tế vì các công ty quản lý tài sản có xu hướng thành lập quỹ tư nhân hơn là quỹ đại chúng vốn luôn bị giới hạn bởi những quy định khắt khe.

Trước đây, bất động sản thường được xem như một lĩnh vực đầu tư chỉ dành cho những người giàu có vì nó đòi hỏi phải có số tiền đầu tư lớn, trong khi khả năng hoàn vốn lại khá thấp. Ngày nay, các nhà đầu tư cá nhân thậm chí có thể đầu tư những khoản tiền nhỏ trên thị trường bất động sản và đa dạng hoá danh mục đầu tư của họ nhờ vào sự bùng nổ của thị trường các quỹ.

"Thị trường bất động sản Hàn Quốc tuy mới chỉ ở giai đoạn đầu với 4 - 5 năm lịch sử nhưng được kỳ vọng là sẽ tăng trưởng liên tục các năm tới. Trong lĩnh vực này, chúng ta là nước đi sau. Do đó, những kinh nghiệm của nước bạn là rất cần thiết đối với các DN VN" - ông Hoàng Văn Dũng, Phó Chủ tịch thường trực VCCI nhìn nhận.

TheoThu Trang - Kinh Tế & Đô Thị