Đấu thầu "khu đất vàng": Không phải giá cao là tốt

Hiện nay, Việt Nam đã có Luật Đấu thầu, song đối với một số trường hợp cụ thể như đấu thầu khai thác các khu đất vàng thì cần được nghiên cứu, áp dụng sao cho phù hợp, để có thể phát huy hết được công năng cũng như hiệu quả kinh tế của những khu đất đó, đồng thời tránh được những phức tạp không đáng có.

Cụ thể, Luật Đấu thầu đã quy định: Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để thực hiện gói thầu thuộc các dự án quy định, trên cơ sở "đảm bảo tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế". Tại điều 26, mục 2, nói về phương thức đấu thầu cũng đã ghi rõ: "Trường hợp gói thầu có yêu cầu kỹ thuật cao, thì đề xuất tài chính của nhà thầu đạt số điểm kỹ thuật cao nhất sẽ được mở để xem xét, thương thảo".

Chúng ta đều biết, việc khai thác các "khu đất vàng" đòi hỏi nhà đầu tư ngoài tiền vốn còn phải có những năng lực chuyên môn rất sâu, kinh nghiệm rất nhiều, vì vậy ta nên xem trường hợp đấu thầu thực hiện đầu tư những khu đất vàng của thành phố là trường hợp gói thầu có yêu cầu kỹ thuật cao. Khi đã xác định được như vậy thì trình tự tố chức đấu thầu có thể chia làm 2 bước:

Bước 1: Lựa chọn một số nhà thầu đạt số điểm kỹ thuật cao, từ 3 đến 5 đơn vị.

Bước 2: Trong số các nhà thầu đạt bước 1 sẽ vào chung kết để chọn ra 1 đơn vị trúng thầu.

Lý do phải chia ra 2 vòng đấu loại là để loại ra những đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm yếu kém trong đầu tư (dự án nhà ở, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp)... Điều 26, mục 2 của Luật Đấu thầu nói trên đã chỉ rõ: nhà thầu đạt số điểm kỹ thuật cao nhất sẽ được lựa chọn, xem xét và thương thảo, chứ không nhất thiết nhà thầu nào bỏ giá cao là trúng thầu. Vì hiện nay, nhiều đơn vị năng lực yếu kém, kinh nghiệm trong đầu tư không có, nhưng lại muốn giành cho được quyền đầu tư dự án để lấy tiếng (nổi tiếng), sẵn sàng bỏ giá cao ngất để trúng thầu bằng được. Những đơn vị này khi bắt tay vào thực hiện mới nhìn thấy lỗ nặng, bèn tìm mọi cách kéo dài thời gian thực hiện (để giảm áp lực vốn đầu tư, giảm lãi vay ngân hàng...) rồi bớt xén vật tư các loại, thậm chí xin điều chỉnh phương án, giảm bớt hoặc thay đổi hạng mục công trình... rất rắc rối, buộc phải họp hành, giải quyết triền miên. Kết quả là trúng thầu giá cao mà thực chất thì nhà nước lại lỗ. Trong thực tế có rất nhiều công trình loại này.

Bởi vậy, chúng tôi đề nghị hạn chế và không sử dụng yếu tố giá cả như là điểm tuyệt đối: Đề nghị giá trúng, trong điều kiện bình thường, có thể chênh lệch so với giá khởi điểm từ 10% đến 30% là vừa. Chỉ xem yếu tố giá là 1 trong ít nhất 3 đến 4 yếu tố khác, để xem xét quyết định đơn vị trúng thầu. Trên hết, đề án phải đảm bảo tính hiệu quả cao nhất và chất lượng đề án tốt nhất. Kiên quyết không duyệt cho trúng thầu các trường hợp bỏ giá đế trúng bằng được.

Đơn cử là trường họp đấu giá khu đất vàng tại trường trung học Telơman, đường Trần Hưng Đạo (quận 1, TP.HCM). Giá đất sau khi tổng hợp các khoản (khoản đóng chính thức và 1 khoản phụ ủng hộ cho chương trình riêng của địa phương là 1.900 tỷ đồng) tính ra là trên 500 triệu đồng/m2. Trong khi đó giá đất vàng tại những khu vực lân cận, vị trí không thua gì khu đất này, tối đa chỉ khoảng 300 triệu đồng/m2. (Giá hiện nay, trong thời kỳ đóng băng của thi trường BĐS còn thấp hơn rất nhiều, chỉ bằng 30% đến 40%). Rõ ràng nhà đầu tư đã nhìn thấy lỗ nặng ngay trước mắt.

Cách thực hiện đấu thầu các khu đất hiện nay ngoài hạn chế trên còn có thể gây nên những ảnh hưởng không tốt (thậm chí thiệt hại). Đó là:

1. Việc để lại khoản phụ cho địa phương có thể phát sinh phức tạp, tiêu cực.

Về nguyên tắc, toàn bộ tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất, theo qui định, phải nộp 100% về ngân sách Nhà nước. Nhưng nhiều nơi có cách làm riêng: xin cấp có thẩm quyền cho phép được giữ một phần tiền (trong đấu giá quyền sử dụng đất) để sử dụng cho những công trình công ích tại địa phương mình. Khoản tiền này sau đó có thể được chi không theo chế độ Nhà nước, gây nghi ngờ thắc mắc trong nội bộ kéo dài, gây dư luận không tốt trong cán bộ, trong nhân dân. Rất nhiều trường hợp phát sinh tiêu cực từ các nguồn tiền không nằm trong quản lí thu ngân sách. Bởi vậy, nên chăng đừng tách ra một khoản riêng cho địa phương mà nộp 100% vào ngân sách Nhà nước, rồi nếu địa phương cần thì ngân sách Nhà nước sẽ rót xuống, trên cơ sở đề nghị của địa phương.

2 . Đấu giá như hiện nay có thể đẩy giá bất động sản lên quá cao.

Một trong những nguyên nhân góp phần làm tăng giá BĐS lên quá cao cuối năm 2007 có yếu tố quan trọng từ các cuộc tố chức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Một số cuộc đấu giá "kết thúc thắng lợi với giá cao ngất, khiến cho mặt bằng giá đất và BĐS tại một số khu vực tăng vọt, kéo giá đền bù càng tăng theo, đó là chưa nói đến những phát sinh hết sức phức tạp trong việc áp giá bồi thường, giải tỏa, tái đinh cư. Một số người có đất bị giải tỏa tại những khu vực lân cận trở nên rất bức xúc, so sánh, hiểu sai về chính sách chung của Nhà nước, rồi đòi hỏi đến mức không thể nào chấp nhận được, khiến nhiều dự án khác lâm vào tình trạng khó khăn, lãng phí thiệt hại tiền bạc của doanh nghiệp, của nhân dân. (Đặng Đức Thành - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội kinh doanh bất động sản TP.HCM).