Công chứng nhà đất: Lại cãi tiếp!

 “Nên hay không nên bắt buộc công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản?” là vấn đề được thảo luận rất sôi nổi tại hội nghị góp ý Luật Đất đai sửa đổi do Hội Công chứng TP.HCM tổ chức chiều 27-3.

Nhiều ý kiến bày tỏ quan điểm: Công chứng không phải yếu tố quyết định trong giao dịch nhà đất.

Bỏ công chứng sẽ rối rắm

Ông Nguyễn Trí Hòa, Phó Chủ tịch Hội Công chứng TP.HCM, cho rằng: bản chất của đăng ký đất đai là kê khai, ghi nhận vào hồ sơ địa chính tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quản lý đất, sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Còn công chứng là chứng nhận “tính xác thực, tính hợp pháp” của hợp đồng, giao dịch thông qua việc công chứng viên xem xét giấy tờ tài sản, giấy tờ tùy thân, kiểm tra ý chí nguyện vọng, tư cách chủ thể, năng lực hành vi các bên…

“Nếu bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với năm loại hợp đồng giao dịch nhà đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) mà chỉ làm thủ tục đăng ký đất đai thì liệu Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có đủ sức kiểm soát giao dịch thật - ảo?” - ông Hòa băn khoăn.

Ông Hòa cũng rất lo ngại khi dự thảo “gom” việc khai nhận thừa kế của người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất) về nộp hồ sơ ở Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

“Vấn đề thừa kế rất phức tạp, hầu hết các việc công chứng đều có thể giải quyết ngay trong một buổi nhưng riêng khai nhận di sản thừa kế thì phải niêm yết (trước 30 ngày, nay còn 15 ngày) tại nơi thường trú cuối cùng của người chết hoặc nơi có bất động sản. Công chứng thận trọng như vậy nhưng thực tế vẫn xảy ra khiếu kiện” - ông Hòa cho biết.

Vẫn chưa rõ lợi ích công chứng

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM, xác nhận công chứng đã giúp tăng mức độ an toàn giao dịch cho người dân. Nhưng ông Liên cũng đặt vấn đề: Các ngân hàng, tổ chức lớn có đội ngũ pháp chế mạnh hoàn toàn có thể soạn thảo những hợp đồng kinh tế phức tạp, giá trị rất lớn, thậm chí tham gia tranh tụng những vụ kiện phức tạp. Do đó, họ cũng đủ khả năng soạn thảo tốt, đảm bảo an toàn pháp lý đối với các hợp đồng thông thường. Vậy việc có cần công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản hay không nên hỏi chính họ.

“Đến nay, sau nhiều năm thực hiện công chứng bắt buộc đối với hợp đồng giao dịch bất động sản, vẫn chưa có một tổng kết nào về những nhược điểm hay lợi ích của hoạt động này. Lẽ ra trước khi sửa Luật Đất đai cũng cần có tổng kết, công bố kết quả cụ thể trước khi quyết định tiếp tục hay dừng lại” - ông Liên nói.

Tòa chỉ quan tâm chứng cứ các bên

Thẩm phán Ngô Thế Tiến, TAND TP.HCM chia sẻ kinh nghiệm xét xử các vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch bất động sản: Không thể có an toàn pháp lý tuyệt đối 100% dù hợp đồng có công chứng lẫn có đăng ký của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Tất cả còn phụ thuộc vào chứng cứ chứng minh của các bên.

“Có vụ hợp đồng mua bán nhà có công chứng hẳn hoi nhưng khi ra tòa thì bị đơn xuất trình nhiều chứng cứ khác chứng minh rằng chỉ vay nợ, không phải mua bán nên hợp đồng công chứng đó cũng bị tuyên hủy” - ông Tiến dẫn chứng.

Nhưng cũng theo ông Tiến, “nói như vậy không có nghĩa là không cần công chứng. Đó vẫn là nguồn chứng cứ rất tốt để bảo vệ an toàn pháp lý cho người dân trong khi không phải ai cũng có khả năng chứng minh trước tòa.

PGS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI, Trưởng khoa Luật dân sự - ĐH Luật TP.HCM:

Không nên bắt buộc

Về giao dịch bất động sản, tại Pháp chỉ yêu cầu công chứng đối với hai loại hợp đồng: Tặng cho và thế chấp nhằm đảm bảo an toàn pháp lý đối kháng với bên thứ ba. Còn ngay cả việc mua bán nhà đất, Bộ luật Dân sự Pháp chỉ quy định chung là các bên thống nhất ý chí việc mua bán, giá cả là có hiệu lực, không quy định bắt buộc hình thức hợp đồng có công chứng hay không. Trường hợp người dân đến công chứng ký hợp đồng thì công chứng viên sẽ làm luôn tất cả thủ tục đăng ký, khai thuế, người dân không cần đi lại nhiều cơ quan công quyền.

Việc duy trì quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng giao dịch bất động sản sẽ khiến nhiều trường hợp người dân mua bán giấy tay bị thiệt thòi do vô hiệu về hình thức. Khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận”. Như vậy, nghĩa vụ công chứng giao dịch bất động sản đã chuyển thành quyền lựa chọn tự nguyện. Nếu người tham gia giao dịch cần đảm bảo an toàn pháp lý cao hơn, họ có thể yêu cầu sự trợ giúp của công chứng viên.