Chuyên gia dự báo: BĐS chưa thể khởi sắc

Năm 2012, thị trường BĐS khá ảm đạm. Bước sang năm 2013, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn chưa thể khởi sắc.

Tết năm nay có lẽ là một cái Tết buồn với nhiều thành viên trên thị trường BĐS. Bước qua những ngày Tết với hoa đào, không ít chủ đầu tư, không ít thành viên trên thị trường bắt đầu lo đến việc đáo hạn ngân hàng, lo đến việc làm sao để giải quyết đống hàng tồn kho đã đóng băng suốt 2 năm qua. Những chính sách cuối năm vừa qua của Chính phủ đã thể hiện rõ quyết tâm phá băng thị trường. Tuy nhiên, để chính sách ngấm dần, đi vào thực tiễn chắc chắn cần phải có thời gian.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, TGĐ Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ nói: “Đầu năm 2013 chắc chắn thị trường BĐS vẫn còn khó khăn. Vì chính sách phải có thời gian đi vào cuộc sống. Thị trường có thể sẽ tốt vào giữa năm”.

Nhiều chuyên gia trên thị trường BĐS cũng cho rằng lạc quan không có nghĩa là “lạc quan tếu”, và chúng ta phải nhìn thẳng vào sự thật, cho dù có nghiệt ngã. Năm 2013 chắc chắn sẽ là một năm thanh lọc với thị trường BĐS. Việc nhiều chủ đầu tư kém nội lực, đầu tư theo kiểu “ăn xổi” sẽ phải tự đào thải, thậm chí “phá sản” đang ở rất gần trước mắt. Tuy nhiên, nếu nhìn theo hướng tích cực,  thị trường BĐS sẽ phát triển chuyên nghiệp hơn, bền vững hơn.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Reenco Sông Hồng, cho biết: “Trong những năm vừa qua chúng ta đã phát triển quá nóng, những người không có chuyên môn cũng tham gia vào BĐS quá đông. Vì vậy, thanh lọc là điều tất yếu”.

Có những chuyên gia khác lại dự đoán về một năm sẽ còn không ít chông gai với thị trường, một năm còn nhiều thử thách. Một năm sẽ là “tâm bão”, và các doanh nghiệp BĐS sẽ phải vượt qua "tâm bão" đó. Và có lẽ đó sẽ là năm bùng nổ của nhà giá rẻ, nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội dự báo: “Năm 2013 là một năm thách thức nghiệt ngã với các doanh nghiệp BĐS và cả các ngành nghề liên quan đến BĐS như vật liệu xây dựng. Đấy cũng có thể là một phép thử. Và năm 2013 cũng là năm hứa hẹn phân khúc giá rẻ sẽ có thanh khoản."

Tồn kho BĐS

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng vào đầu năm 2013, báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương cho thấy các địa phương này tồn kho khoảng 42.230 căn nhà ở; 92.800m2 sàn văn phòng cho thuê, 98.407m2 sàn trung tâm thương mại, 792,2 héc ta đất nền nhà ở, đất thương mại khác hơn 195,1 hécta. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Tuy nhiên, số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn nhiều so với số liệu trong báo cáo do nhiều dự án chưa báo cáo, nhiều nhà chung cư còn đang xây dựng dở dang, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, hoặc các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng...

Khó giải phóng hàng tồn

Chia các căn hộ to thành nhiều căn hộ nhỏ là một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra, nhằm kéo giá căn hộ thấp xuống để phù hợp với sức mua của thị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh căn hộ to thành căn hộ nhỏ cũng không dễ tạo ra thanh khoản. Bởi chia nhỏ được diện tích, giá thành cho mỗi m2 sẽ lại bị đẩy lên. Trong khi phần lớn người tiêu dùng hiện nay chỉ thích những căn hộ có diện tích nhỏ với giá cả vừa phải.

Tập đoàn FLC là chủ đầu tư một số dự án nhà chung cư với hầu hết các căn hộ có diện tích lớn. Đại diện doanh nghiệp này cho rằng: Đối với những dự án đã hoàn thiện, dù chưa bán được nhà, thì việc chia nhỏ căn hộ như giải pháp của Bộ Xây dựng sẽ khó khả thi, vì sẽ phải thay đổi cấu tòa nhà phải, thậm chí phải làm lại hoàn toàn thủ tục pháp lý của dự án. Chưa kể đến yếu tố quy hoạch và hạ tầng của dự án.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT công ty CP Tập đoàn FLC, cho hay: “Việc chia nhỏ căn hộ sẽ liên quan đến hạ tầng xã hội, liên quan đến kết cấu của tòa nhà, liên quan đến mật độ dân cư...”.

Trên thực tế, nhiều người chỉ có nhu cầu và khả năng tài chính mua những căn hộ 30m2 đến 40m2. Tuy nhiên, Luật Nhà ở có quy định: Diện tích căn hộ xây dựng phải lớn hơn 45m2. Vì thế, chia nhỏ hơn nữa sẽ phạm luật. Theo các chuyên gia: Cần có thời gian để có thể trả lời các câu hỏi: Chia nhỏ tới diện tích bao nhiêu là được? Dự án nào có thể chia nhỏ để đảm bảo yếu tố quy hoạch? Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp khó có thể chờ đợi lâu.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nói: “Trước mắt chúng ta phải tập trung giải quyết những vấn đề mà doanh nghiệp đang đợi chờ từng ngày một. Phải cho người ta đổi lại diện tích từ lớn thành nhỏ để bán được hàng, hai là món nợ của doanh nghiệp với lãi suất cao phải tái cơ cấu lại. Bản thân Ngân hàng cũng phải chia sẻ về  có lãi suất trước đó hoặc tái cấp vốn, tái cho vay lại các doanh nghiệp để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động. Bán được sản phẩm doanh nghiệp mới trả được lãi Ngân hàng và đóng thuế cho Nhà nước”.

Hà Nội và TP. HCM mới đây đã đưa ra giải pháp mua lại căn hộ tồn kho để phục vụ tái định cư nhằm góp phần giải phóng các căn hộ tồn kho. Bởi trong bối cảnh các doanh nghiệp đang ngập lún trong đống nợ nần, thành phố hoàn toàn có thể mua được lượng hàng tồn kho này với giá rẻ, thậm chí dưới giá vốn của doanh nghiêp. Tuy nhiên, cái khó là đặc thù của hàng tồn có diện tích to, lại thuộc dòng sản phẩm trung và cao cấp... nên chưa chắc đã đáp ứng nhu cầu mua lại của thành phố trong lúc này. Vì vậy cũng đã có ý kiến đề xuất những cơ chế linh hoạt hơn để thực hiện giải pháp này.

Ngay sau Tết, ngày 22/3, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng Ban chỉ đạo TW về nhà ở và thị trường BĐS đã chủ trì buổi làm việc với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các địa phương và các Hiệp hội BĐS bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tại buổi làm việc này, nhiều ý kiến cho rằng: Các giải pháp Bộ Xây dựng đưa ra phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện hiện nay. Nhưng nếu muốn đạt kết quả tốt, ngoài Bộ Xây dựng, cần sự vào cuộc của nhiều bên liên quan. Ví dụ: Giải quyết thủ tục vốn vay cho dự án hay cho người mua phải từ phía ngân hàng. Còn thủ tục dự án lại thuộc thẩm quyền các địa phương

Cũng tại buổi làm việc đầu năm này, nhiều ý kiến cho biết: Theo quy định của Chính phủ, những dự án nhà thương mại khi xây dựng phải dành 20% quỹ đất trên tổng diện tích dự án để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện quỹ đất này lại đang bị thiếu hụt.

Trước ý kiến của các doanh nghiệp, Phó Thủ Tướng Hoàng Trung Hải khẳng định: Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã có. Vì thế, các địa phương, các bộ ngành cần có cơ chế hợp lý để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải nhấn mạnh: “Tôi để nghị các tỉnh phải kiểm tra lại xem số lượng đất hiện nay như thế nào? Và sử dụng vào mục đích gì?”

Cũng theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, tới đây Ngân hàng nhà nước sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6% năm cho những người mua nhà lần đầu tiên vay vốn.