Cho phân lô, bán nền: Làm sao tránh “vết xe đổ”?

Phải quản lý được tiến độ thực hiện việc xây dựng để tránh tình trạng đầu cơ đất. Cho phép phân lô, bán nền sẽ giảm áp lực vốn cho nhà đầu tư, người dân cũng có nhiều cơ hội mua nhà hơn. Nhiều người ủng hộ chủ trương này nhưng vẫn lo ngại sẽ có không ít khó khăn cho nhà quản lý.

Chỉ nên là biện pháp tạm thời

TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết quy định những đô thị cấp TP, thị xã trở lên hoặc được quy hoạch là TP, thị xã thì không được phân lô, bán nền theo Nghị định 17/2006 tỏ ra bất cập. Có những nơi dù là thị xã nhưng quá heo hút, theo quy định lại không được phân lô, bán nền, như vậy là làm khó cho người dân.

Ông Võ cho biết theo đề xuất của Bộ TN-MT, Chính phủ sẽ quy định danh mục những nơi không được phép phân lô, bán nền. Nghĩa là chỉ những nơi nào thấy thực sự cần thiết cấm phân lô, bán nền thì mới cấm chứ không lấy tiêu chí chung chung vận dụng vào thực tế không phù hợp.

“Tôi không ủng hộ phân lô, bán nền”, một cán bộ Phòng TN-MT quận Tân Phú (TP.HCM) cho biết. Vị này phân tích: Hiện tại, TP đang trong điều kiện đất chật, người đông. Nếu cho phép phân lô, bán nền thì mỗi nền có diện tích rất nhỏ, không thể xây cao tầng. Như vậy sẽ dẫn đến tình trạng xây dựng dàn trải, hệ số sử dụng đất không cao.

Thực tế, việc phân lô, bán nền chỉ đem lại cái lợi trước mắt cho chủ đầu tư, còn về lâu dài thì tất cả các bên đều không có lợi. Người dân không thể xây dựng cao tầng, nhà nước thiếu quỹ đất để chỉnh trang đô thị, phát triển xã hội... TP chỉ nên cho phân lô, bán nền ở những lô đất còn lại quá nhỏ, không đủ chuẩn để thực hiện dự án lớn. Tuy nhiên, đó chỉ là giải pháp ngắn hạn khi nhà nước chưa có điều kiện thực hiện chỉnh trang đô thị.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, cũng lưu ý: Nếu đẩy các dự án phân lô hộ lẻ ra vùng ven thì sẽ mất rất nhiều đất nông nghiệp. Vì vậy, chỉ nên xem đấy là biện pháp tạm thời trong điều kiện hiện tại chứ không nên lấy đó làm căn cơ lâu dài.

Vừa túi tiền người dân

Ông Đặng Hùng Võ phân tích những nơi chưa cần phải hiện đại mà lại cấm phân lô, bán nền thì sẽ làm khó cho người dân. Vì thực chất phân lô, bán nền là để phù hợp với túi tiền của những người nghèo. Người có thu nhập thấp hôm nay mua được nền, ngày mai mua đươc gạch rồi dần dần tích cóp để xây nhà. Năm nay xây được một tầng, năm nữa có tiền lại xây tiếp. “Tuy nhiên, việc này nếu làm không tốt thì đất đai đã quy hoạch sẽ bị manh mún” - ông nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, phân tích việc cho phép phân lô, bán nền rất phù hợp với điều kiện của các doanh nghiệp (DN) Việt Nam trong thời điểm hiện tại, chủ yếu là DN vừa và nhỏ. Bên cạnh đó, theo công thức tính của Liên Hiệp Quốc thì 80% người dân Việt Nam không đủ tiền để mua nhà sau 15 năm làm việc. Cho phân lô, bán nền là một cách tạo điều kiện cho người dân tiết kiệm dần để có nhà theo đúng quy hoạch. “Đó cũng là cách huy động tiềm lực của toàn xã hội để tạo thành những khu dân cư hoàn chỉnh, giảm áp lực vốn cho chủ đầu tư”.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Đăng Sơn nhận định hiện nay rất ít DN có khả năng bỏ vốn từ A đến Z để xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh. Thực tế lâu nay vẫn có nhiều DN phân lô, bán nền “chui”. Nhiều trường hợp chủ đầu tư chỉ đủ tiền làm cơ sở hạ tầng, sau đó vẽ nhà và giao đất cho người mua. Sau khi người mua đất xây dựng xong nhà ở mới làm thủ tục mua bán nhà. Vì vậy, cho phân lô, bán nền sẽ hỗ trợ nhiều cho DN Việt Nam trong hiện tại.

Phải kiểm soát được việc xây dựng

Nhiều ý kiến đồng tình cho rằng sở dĩ việc cho phép phân lô trước đây để lại hậu quả khủng khiếp cho TP vì cơ sở hạ tầng quá thiếu. Nhiều khu vực “nông thôn chay”, chưa hề có đường xá, hệ thống cấp thoát nước... thì làm sao chủ đầu tư có thể kết nối hạ tầng? Vấn đề đặt ra là làm sao để chủ trương phân lô, bán nền được thực hiện nghiêm, không dẫm lên vết xe đổ của gần chục năm trước ở TP?

Ông Lê Hoàng Châu hiến kế: Chính quyền địa phương phải quản lý được tình trạng phân lô, bán nền. Nhất thiết phải có dự án đầu tư được duyệt theo quy hoạch thì mới cho phép. Chủ đầu tư phải làm hạ tầng đàng hoàng. Nhà nước phải thắt chặt hậu kiểm bằng cách chỉ cho bán nền nhà qua sàn giao dịch bất động sản. Một khu đất đã được xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh và giao cho địa phương quản lý, hệ thống điện nước phải được chứng nhận đủ tiêu chuẩn... thì mới được tiếp nhận ở sàn giao dịch này. Người dân mua đất qua sàn giao dịch cũng được bảo đảm, không bị lừa gạt và không sợ rơi vào những khu đất có hạ tầng nhếch nhác.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, cái chính là nhà nước phải quản lý được tiến độ thực hiện việc xây dựng để tránh tình trạng đầu cơ đất. Người mua đất phải xây nhà theo đúng quy hoạch trong một thời gian nhất định. Nếu quản được tiến độ thực hiện dự án thì mới cho phân lô, bán nền.

Cùng quan điểm, TS Trần Du Lịch cho rằng cái gốc của vấn đề nằm ở chỗ nhà nước phải kiểm soát được tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư. Trước đây, Nghị định 181 cấm phân lô, bán nền là để hạn chế người mua đất đầu cơ, bỏ đất hoang. Nay cho phân lô thì buộc chủ đầu tư phải cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ được duyệt. Khi chủ đầu tư bán nền cho ai thì phải có điều kiện buộc người mua đất phải xây dựng trong thời gian nhất định. Nếu không hoàn thành xong thì nhà nước phải phạt chủ đầu tư chứ không phạt người mua nền. Nhà nước chỉ quản lý một đầu mối, còn chuyện bán cho ai là việc kinh doanh của chủ đầu tư.