Chính sách mới về Tín dụng bất động sản: Lạt mềm buộc chặt

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06/2016 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN) trên cơ sở tiếp thu nhiều ý kiến phản biện của thị trường, siết chặt quy định cho vay bất động sản (BĐS), song đưa ra lộ trình thực hiện được nhận định là giải pháp dung hòa.

Từ nay đến khi các quy định mới chính thức có hiệu lực sẽ là khoảng thời gian để NH và DN dọn dẹp, chấn chỉnh lại hoạt động đang có nguy cơ quá đà này.

Giảm tốc từ từ

Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận xét, nếu giữ nguyên các nội dung như bản dự thảo Thông tư ban đầu và thời gian áp dụng ngay từ tháng 7/2016, thị trường sẽ rơi vào cảnh hỗn loạn chả khác nào chiếc xe đang phóng tốc độ cao bị phanh gấp. Nay với quy định mới, các chủ thể tham gia thị trường sẽ có thời gian để chuẩn hóa lại hoạt động của mình thích ứng với những thay đổi. Thị trường sẽ giảm tốc song từ từ và không gây ra cảnh đổ vỡ dây chuyền.

Lượng hóa tác động của Thông tư mới ban hành đến thị trường, lãnh đạo Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm cho biết, trước mắt, thị trường sẽ chưa chịu tác động gì rõ rệt vì thực tế thời gian qua, vốn của các NH chảy vào lĩnh vực BĐS vẫn duy trì mức lãi suất rất cao, trung bình 11 - 12%/năm, thậm chí 15%/năm. Với lãi suất như vậy, cộng với tiền sử dụng đất áp theo khung giá mới do các TP ban hành hàng năm và lợi nhuận giả định của cơ quan quản lý, DN nếu tính toán không khéo sẽ khó có lãi. Chưa kể, thị trường đang có dấu hiệu bội cung với hàng loạt dự án được tung ra từ quý II năm nay. Với công nghệ xây dựng cải tiến như hiện nay, tiến độ của các dự án sẽ rút ngắn đáng kể và lượng cung hàng dồn dập là điều khó tránh khỏi.

Tuy nhiên, quan điểm của một chủ đầu tư dự án có quy mô vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng tại quận Thanh Xuân lại khác. Vị này cho rằng, các NH sẽ thận trọng hơn với cho vay BĐS, đặc biệt sẽ đưa ra lộ trình để chủ đầu tư sớm tung hàng ra thị trường, thu được dòng tiền nhằm trả một phần dư nợ. Do hầu như nhà băng nào cũng thúc ép chủ đầu tư, sẽ dẫn tới hàng loạt dự án được yêu cầu thúc tiến độ. Trong bối cảnh cung đang vượt cầu như hiện tại, cộng với giá BĐS được đưa lên mức cao, vượt quá khả năng trả của người mua, thị trường sẽ chịu sức ép và tác động ngược trở lại khoản vay của các NH. “Dự kiến tháng 10 tới, chúng tôi sẽ đủ điều kiện mở bán nhưng với đà này, chắc tháng 8, chúng tôi sẽ bung hàng” -  đại diện DN cho biết.

Giám sát chặt chẽ dòng tín dụng

Cũng trong ngày 27/5, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị số 04/CT-NHNN về một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng những tháng cuối năm 2016. Trong đó, chỉ đạo các tổ chức tín dụng chủ động cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn để đảm bảo thanh khoản, ổn định lãi suất huy động, có điều kiện giảm lãi suất cho vay, kết hợp với việc đổi mới quy trình cho vay theo hướng đơn giản hóa thủ tục vay vốn nhưng vẫn đảm bảo an toàn vốn vay và phù hợp với quy định của pháp luật.

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, các NH đã mở rộng hầu bao với hầu hết các dự án BĐS. Đơn cử như VietinBank, BIDV tài trợ vốn cho các dự án của Tập đoàn FLC; Techcombank “đứng sau” Vingroup; MaritimeBank hỗ trợ các dự án của TNG… Tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, mối liên hệ giữa các nhà băng và khách hàng thậm chí còn chặt chẽ hơn. Bên cạnh tài trợ vốn cho các dự án và hỗ trợ vốn vay, bảo lãnh cho người mua nhà, bản thân các nhà băng cũng tung ra hàng loạt chương trình nhằm thu hút người vay sử dụng cho việc sửa chữa nhà, kinh doanh nhỏ lẻ (thực chất là cho vay BĐS với hầu hết tài sản thế chấp là nhà đất). Ngoại trừ những thông tin tích cực đến từ lĩnh vực BĐS, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác đều khá khó khăn, bởi thế những nhận định cho rằng dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào BĐS không hẳn không có cơ sở.

Số liệu của NHNN Chi nhánh Hà Nội cho thấy, 4 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng trên địa bàn TP cao hơn 4,8% so với cùng kỳ. Mặc dù trong cơ cấu cho vay của các NH, theo báo cáo, tín dụng BĐS chiếm tỷ lệ 8,6% trong tổng dư nợ, trên 60% đổ vào sản xuất kinh doanh, còn lại là cho vay tiêu dùng và chứng khoán. Song như đã đề cập, hầu hết cho vay có tài sản đảm bảo là nhà đất và NH hầu như ít kiểm tra sau giải ngân, bởi vậy sẽ có không ít hồ sơ vay vốn với mục đích kinh doanh, thực chất là đổ vào BĐS. Đây chính là lý do đẩy thanh khoản trên thị trường BĐS tăng vọt, và giá cả cũng tăng tốc chóng mặt.

Có lẽ rất hiểu thực tế trên nên cùng ngày với việc ban hành Thông tư 06/2016, NHNN cũng phát đi chỉ thị yêu cầu theo dõi, giám sát chặt chẽ và cảnh báo tổ chức tín dụng (TCTD) có quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng ở một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng trung, dài hạn, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, tín dụng đối với các dự án BOT, BT giao thông. Chỉ thị nhắc nhở các TCTD hướng tín dụng lĩnh vực BĐS vào dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân theo chủ trương của Chính phủ, tức là những dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu chi trả của số đông người dân thay vì chạy đua theo phong trào các dự án cao cấp và rất dễ rơi vào cảnh tồn hàng, không bán được. Khi ấy, bóng ma nợ xấu sẽ trở lại.