Nhà cao tầng phải có tối thiểu 3 tầng hầm: Không đánh đồng mọi công trình

Trước nhu cầu về chỗ để xe ô tô ngày càng bức thiết, TP Hà Nội đã đưa ra chủ trương: Trong thiết kế và xây dựng công trình cao tầng chủ đầu tư phải bố trí 3 tầng hầm để xe, TP cũng giao Sở QH - KT Hà Nội gấp rút nghiên cứu phối hợp với các ngành để cụ thể hóa thành quy định.

Sức ép quá tải

Số liệu thống kê sơ bộ cho thấy, trung bình mỗi năm TP Hà Nội có thêm hơn 200.000 phương tiện giao thông cá nhân trong khi đó, diện tích điểm đỗ xe mới chỉ đáp ứng khoảng 8 - 10% nhu cầu. Số phương tiện còn lại phải tìm nơi để xe tại các chung cư, khu đô thị, sân cơ quan, lòng đường, vỉa hè… không chỉ vi phạm trật tự giao thông mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Quỹ đất dành cho giao thông tĩnh trong khu vực nội thành hiện đã hết. Còn tại các khu đô thị mới thì tình trạng thiếu trầm trọng bãi đỗ xe cũng thường xuyên xảy ra. Để đáp ứng nhu cầu đỗ xe cần có những bãi xe riêng, khu đô thị, tòa nhà cũng cần tăng diện tích trông giữ xe. Tuy nhiên vấn đề này chưa được nhiều công trình xây dựng cao tầng quan tâm đúng mực, chỉ một số khách sạn, khu vực trung tâm lưu tâm còn lại hầu hết chỉ “bóc ngắn, cắn dài”.

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Xuân Đức - Phó Giám đốc Công ty CP Tứ Hiệp Hồng Hà Dầu Khí cho hay, hiện nay, công ty chưa nhận được bất cứ hướng dẫn nào về việc thực hiện vấn đề này từ các cơ quan quản lý chuyên ngành. Về chủ trương trên công ty rất tán đồng, tuy nhiên vấn đề đáng lưu tâm là chưa có khung quy định phù hợp để các đơn vị liên quan có thể thực hiện được.
Ông Nguyễn Hoài Văn – Tổng Giám Đốc Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Atlantic khẳng định: “Về mặt xã hội, yêu cầu bắt buộc chung cư phải có tối thiểu 3 tầng hầm là một trong những chủ trương đúng đắn nhưng không tránh khỏi ảnh hưởng trước mắt nếu không xem xét kỹ”. Theo ông Nguyễn Hoài Văn, ảnh hưởng thứ nhất liên quan đến việc các sản phẩm chung cư sẽ bị tăng giá trị đầu vào. Vì vậy, thời gian tới trong cùng một thị trường có mức độ cung – cầu tương đương, giá chung cư sẽ bị “đội” lên một chút. Tạm thời những sản phẩm đang tung ra thị trường chưa bị ảnh hưởng nhiều do triển khai theo phương án đã được phê duyệt từ trước. Tuy nhiên, về lâu dài, nếu chung cư dành cho người thu nhập thấp và trung bình cũng phải 3 tầng hầm thì chưa hoàn toàn phù hợp. Lúc này sẽ xảy ra tình trạng chỉ tiêu chung thì đạt nhưng thực tế không sử dụng hết, gây lãng phí cho xã hội. Về phía khách hàng cũng chưa chắc cảm thấy hài lòng khi bị “đội” giá do phải mua phần diện tích dư thừa.

Lưu tâm quyền sở hữu

Theo ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TP Hà Nội cần sớm thực hiện chủ trương công trình cao tầng phải bố trí 3 tầng hầm đỗ xe để giải quyết vấn đề giao thông tĩnh vốn rất bức xúc của Thủ đô. Sở QH - KT phải nhanh chóng chủ trì họp liên ngành để bàn phương án cụ thể hóa chỉ đạo từ Thành ủy. “Quan trọng là phải có thể chế kèm theo, then chốt trong thể chế là quyền sở hữu chỗ đỗ xe. Bây giờ trong một chung cư, diện tích chỗ đỗ xe theo đúng quy định của Bộ Xây dựng phải thuộc quyền sở hữu của cư dân trong chung cư. Nếu bây giờ quy định xây thêm tầng hầm đỗ xe, thì phải quy định rõ chủ sở hữu diện tích thêm kia là của ai để tránh xung đột về sau” - ông Liêm nói.

KTS Trần Ngọc Chính -  Chủ tịch hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, với những chủ trương mới sự phản biện của dư luận xã hội là đương nhiên. Dù vậy, không thể chỉ căn cứ theo cái “khó” muôn thuở của các chủ đầu tư mà để Hà Nội bế tắc trước vấn đề giải quyết nhu cầu giao thông tĩnh. Quy định bắt buộc phải có tầng hầm đối với dự án nhà cao tầng là cần thiết trên cơ sở xem xét thực tế chứ không đánh đồng mọi công trình là như nhau.

Nhiều DN cũng lo ngại chủ trương mới có thể chồng chéo với quy định hiện hành. Cụ thể, theo công văn của Bộ Xây dựng về hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng chỉ quy định với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu tương ứng 20m2 và 12m2 chỗ để xe chứ không bắt buộc phải có bao nhiêu tầng hầm. Trong khi đó, nhiều chuyên gia khẳng định, quy chuẩn đối với nhà cao tầng hiện nay của Bộ Xây dựng chỉ là tiêu chuẩn tối thiểu, còn nhu cầu tăng cao do sự phát triển của thực tế thì việc tăng diện tích tầng hầm là đúng. Điều này cần giải quyết khi Hà Nội đang thiếu chỗ cho giao thông tĩnh phải đỗ xe trên vỉa hè.

Về phía cơ quan chức năng, đại diện sở QH - KT Hà Nội cho biết, luôn hài hòa lợi ích của các DN với sự phát triển của thị trường bất động sản. Do đó, Sở vẫn đang tiến hành nghiên cứu tham mưu cho TP xem công trình nào sẽ làm tối thiểu 3 tầng hầm, công trình nào không. Tất nhiên sẽ tiến hành kết hợp phân loại cụ thể công trình, nội thành, ngoại thành rõ ràng với nhiều yếu tố khác chứ không có chuyện bắt buộc tất cả các công trình đều phải có tối thiểu 3 tầng hầm. Trước sự nỗ lực của Sở QH - KT, thay vì kêu “khó” cũng cần sự đồng thuận của DN để giải quyết được tình trạng thiếu điểm đỗ xe trầm trọng trên địa bàn Hà Nội tồn tại lâu nay.

Tại một số nước như Singapore, Malaysia, Thái Lan, nhà cao tầng dù sử dụng vào mục đích gì đều buộc phải thiết kế xây dựng khu đỗ xe tĩnh. Không chỉ đảm bảo cho người dân ở tòa nhà mà còn gánh thêm trách nhiệm đối với nhu cầu của xã hội. Cá nhân tôi cho rằng quyết sách này về tinh thần là đúng đắn, song phải quy định cụ thể, rõ ràng để đạt được sự đồng thuận cao nhất. Ví như: Tòa nhà bao nhiêu tầng thì phải xây 3, 4 tầng hầm hay nhiều hơn. Hoặc là tòa nhà phải đảm bảo chỗ đỗ xe cho bao nhiêu phần trăm cư dân tại đây. Hiện nay nhà có 7 tầng trở lên đã được gọi là nhà cao tầng. Chúng ta không thể bắt DN xây khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm. Với việc yêu cầu tòa nhà thêm chỗ để xe cho cả cư dân bên ngoài tòa nhà thì nên có chính sách hỗ trợ DN, ví như cho phép mở rộng tầng hầm sang cả phần đất không phải của tòa nhà như các nước đang làm, hoặc là một chính sách hỗ trợ nào đó.

Ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam

Tôi cho rằng đây là một chủ trương quyết liệt cần thực hiện của Hà Nội. Cần ưu tiên đầu tư xây dựng các bãi đỗ xe ngầm áp dụng công nghệ tiên tiến nhằm giải quyết tình trạng thiếu quỹ đất cho bãi đỗ xe hiện nay. Nhiều quốc gia trên thế giới hiện đều dành khoảng 15 - 25% diện tích đất xây dựng đô thị cho giao thông động, 3 - 5% cho giao thông tĩnh. Trong khi đó, ở nước ta, giao thông động chỉ chiếm từ 6 - 7%, còn giao thông tĩnh chưa đạt tới 1% diện tích đất xây dựng.

KTS Nguyễn Việt Huy Công ty CP Tư vấn thiết kế ADA

Theo tôi, cần có cái nhìn “dài hạn” hơn. Thực tế, chủ trương mở rộng nội thành, giãn dân từ các quận nội đô cũ ra các quận mới, quận ven và ngoại thành luôn được Hà Nội hướng tới. Để thực hiện chủ trương này thì các tòa nhà cao tầng tiến hành xây dựng ở khu vực ngoại thành phải đảm bảo hạ tầng đồng bộ, đầy đủ trường học, bệnh viện, công viên, khu thương mại, khu thể thao, tầng hầm để xe tĩnh rộng rãi… hơn trung tâm. Người dân khi thấy được lợi ích như diện tích sống rộng hơn, môi trường, dịch vụ sống tốt hơn, sẽ tự nguyện di dời ra đô thị ngoại thành. Lúc đó bài toán giãn dân vừa đảm bảo lại không tái diễn bài toán nhếch nhác đô thị khi dân dồn ra khu vực ngoại thành; đặc biệt là vấn đề chỗ để xe tĩnh.

TS. KTS Phó Đức Tùng  Chuyên gia độc lập về kiến trúc và quy hoạch đô thị