Chính sách bất động sản: Khi cái mới dần rơi rụng!

Đánh giá cao và đón nhận khá tích cực Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực vào 1/7 tới đây, song tại Diễn đàn Doanh nghiệp (VBF) giữa kỳ 2015 vừa diễn ra, Nhóm Công tác đất đai lại khá quan ngại về các văn bản hướng dẫn.

Trước hết, việc dự thảo lần ba Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS thuộc diện phải có quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư là vênh hoàn toàn so với mức 20 tỷ đồng mà Luật đã quy định.

Ngay cả với mức quy định 20 tỷ đồng cũng đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ. Với mức này, theo ông David Lim, Trưởng tiểu nhóm Đất đai, ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc tính hợp lý và hiệu quả về mặt thương mại khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đầu tư rất thấp.

“Quy định này sẽ khiến các công ty BĐS nản lòng, không muốn thực hiện các dự án quy mô nhỏ”, ông Lim đánh giá.

Theo vị chuyên gia này, thay vì quy định vốn pháp định, thì nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư, khi đó sẽ sàng lọc được các NĐT đủ năng lực để triển khai các dự án lớn và nó lại không cản trở nhà đầu tư thực hiện dự án quy mô nhỏ.

Và vì không đồng tình với quy định về vốn pháp định, nên ông Lim cũng không đồng tình với quy định các DN kinh doanh BĐS sẽ có 1 năm để tăng vốn pháp định lên 20 tỷ đồng/50 tỷ đồng. “Hiện nay, có rất nhiều dự án đang được thực hiện trôi chảy và rất khó hiểu vì sao lại cần thiết tăng vốn như vậy. Điều này cũng gây ra một ấn tượng không tích cực trong cộng đồng DN rằng, các quy định đã được thi hành vẫn có thể bị thay đổi bất kỳ lúc nào”, ông Lim thẳng thắn bày tỏ.

Vấn đề thứ hai gây quan ngại cho cộng đồng DN là việc không có quy định về điều khoản chuyển tiếp để giải quyết việc thực hiện các hợp đồng đã được ký kết theo Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở cũ. Theo Nhóm công tác đất đai, có rất nhiều hợp đồng đã được ký trước khi Luật Kinh doanh BĐS mới và Luật Nhà ở mới có hiệu lực, ví dụ như hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng thuê mua, hợp đồng thuê và thuê lại, hợp đồng chuyển nhượng dự án. Trong khi đó, việc áp dụng luật mới sẽ dẫn tới nhiều thay đổi đáng kể về các điều khoản và điều kiện để thực hiện giao dịch BĐS.

Do đó, nhóm khuyến nghị tất cả các hợp đồng hiện có sẽ tiếp tục được thực hiện theo pháp luật hiện hành và không cần phải tiến hành bất kỳ thay đổi gì, để ngăn chặn mọi tác động tiêu cực đối với lĩnh vực BĐS và cả nền kinh tế.

Liên quan các quy định về NĐT nước ngoài mua BĐS ở Việt Nam tại Luật Nhà ở và tại dự thảo lần 4 Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, theo Nhóm công tác đất đai, cũng có nhiều sự không tương thích một cách bất hợp lý có thể ảnh hưởng đến NĐT. Cụ thể, Luật Nhà ở quy định cho phép các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường.

Tuy nhiên, dự thảo Nghị định về Luật Nhà ở lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở. Theo Nhóm công tác đất đai, số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, ông David Lim cũng bày tỏ lo ngại việc dự thảo Nghị định Luật Nhà ở quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại.

“Chúng tôi xin lưu ý rằng, theo Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà tại khu vực đảm bảo quốc phòng và an ninh. Điều 67 của dự thảo Nghị định đã đưa ra hạn chế rộng hơn về các khu vực mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở. Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng quy định thêm các hạn chế về việc gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nước ngoài. Hạn chế này sẽ gây ra quan ngại cho người mua nước ngoài và có thể có tác động tiêu cực đến việc phát triển kinh doanh của NĐT, bao gồm cả NĐT Việt Nam”, ông Lim nhấn mạnh.

Với những điểm vênh trên, rõ ràng, một lần nữa quan ngại về những tư tưởng thông thoáng của luật bị rơi rụng dần bởi các văn bản hướng dẫn lại được đặt ra không chỉ với các sắc luật liên quan đến địa ốc.

Khi đó, cái lợi nhỏ nhằm dễ quản lý của cơ quan điều hành có thể triệt tiêu những điều lớn hơn liên quan đến môi trường kinh doanh của cả nền kinh tế!