Cần linh hoạt ký quỹ và áp phí bảo lãnh

Theo kiến nghị của các DN BĐS tại TP. Hồ Chí Minh, các quy định về ký quỹ và đóng phí bảo lãnh giao dịch nên được sửa đổi lại theo cách linh hoạt.

Gần đây những người dân có nhu cầu mua nhà ở đang phân vân chưa biết chọn dự án nào, đặc biệt là nhà ở tại các dự án chung cư đều tỏ ra quan tâm đến giá bán mới của các chủ đầu tư dự án. Bởi bắt đầu từ 1/7/2015 khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực thì giá mỗi căn hộ có thể sẽ tăng thêm hàng trăm triệu đồng vì chủ đầu tư phải nộp tiền ký quỹ cao hơn trước, đồng thời phải đóng thêm một khoản tiền để các NHTM bảo lãnh giao dịch đối với sản phẩm hình thành trong tương lai.

Cụ thể, theo các quy định tại Điều 15 và 17, Luật Kinh doanh BĐS, các chủ đầu tư ngoài việc phải thực hiện ký quỹ với số tiền tương đương 30% tổng mức đầu tư dự án còn phải đảm bảo nộp thêm một khoản tiền tương đương 1-2% nữa để các NHTM bảo lãnh khi giao dịch với khách hàng.

Theo phân tích của một số DN kinh doanh BĐS tại TP. Hồ Chí Minh, các quy định trên nếu không được điều chỉnh phù hợp sẽ làm cho giá nhà bị đẩy lên ở nhiều khu vực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay do hàng hóa tồn đọng nhiều, hầu hết các DN BĐS vẫn phải co kéo để sử dụng nguồn vốn vào các khâu đoạn như đền bù, giải phóng mặt bằng, đóng tiền thuế sử dụng đất… Vì thế nếu phải ký quỹ 30% thì rất ít DN dám làm dự án mới vì lượng vốn bị chôn âm rất lớn. Những khoản tiền này không được tính lãi, sau đó buộc phải tính vào giá thành bán sản phẩm nên phần thua thiệt người mua nhà sẽ phải gánh chịu.

Riêng về việc bảo lãnh, ông Châu cho rằng nếu quy định bắt buộc tất cả các dự án đều phải được NHTM bảo lãnh thì cũng không phải là giải pháp tối ưu. Hiện mức phí bảo lãnh chưa được quy định rõ ràng nhưng nếu mỗi dự án mức phí này phải nộp từ 1-2% so với tổng mức đầu tư thì cũng có thể làm giá chung cư đội lên khoảng 400-600 ngàn đồng/m2. Như thế có những căn hộ sẽ đội giá lên hàng trăm triệu đồng. Đó là khoản tiền rất lớn đối với khách hàng có nhu cầu mua nhà.

Theo kiến nghị của các DN BĐS tại TP. Hồ Chí Minh, các quy định về ký quỹ và đóng phí bảo lãnh giao dịch nên được sửa đổi lại theo cách linh hoạt. Theo đó, đối với các dự án lớn, DN đang phải xin quỹ đất, chưa thực hiện bồi thường thì Luật nên có điều khoản cho phép lùi thời hạn ký quỹ. Trong khi đó, các quy định về bảo lãnh cũng không nên áp dụng chung cho mọi đối tượng mà cần phân loại các dự án thành các loại bắt buộc và không bắt buộc phải mua bảo lãnh.

Thực tế, hiện nay nhiều khách hàng mua nhà dù không được NH bảo lãnh nhưng vẫn tin tưởng vào chủ đầu tư vì các đơn vị này đã tạo được uy tín tốt trên thị trường. Chính vì vậy, những quy định về bắt buộc mua bảo lãnh cần có hướng dẫn cụ thể và chi tiết. Nếu có thể thì phối hợp với các địa phương lên danh sách các DN bắt buộc phải mua bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai.

Nhóm DN kiến nghị cho biết, có thể là những DN có “lý lịch” xấu, nằm trong danh sách “đen” của khách hàng như giao nhà chậm, sử dụng vốn sai mục đích… hoặc các DN mới ra đời, chưa biết năng lực thế nào. Còn nếu không thể thực hiện được phương án phân loại DN, dự án thì có thể nghiên cứu hình thức khác để bảo lãnh hiệu quả hơn, chẳng hạn tạo cơ chế cho các NHTM phối hợp với nhà đầu tư và khách hàng. Khi đó, tiền mua nhà của khách hàng được gửi tất cả vào NH và NH chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Khi tất cả các giao dịch đều được thực hiện bằng chuyển khoản sẽ ràng buộc DN không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác.