Cần giải pháp ứng cứu thị trường bất động sản

Cung - cầu chưa gặp nhau cùng với hàng loạt chính sách kinh tế vĩ mô đã tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Để trụ vững trong giai đoạn hiện nay, ngoài nội lực mạnh, các doanh nghiệp BĐS phải có giải pháp ứng phó hợp lý. Về lâu dài, nhiều chính sách đối với BĐS cần phải thay đổi.

Nan giải nguồn vốn

BĐS là một lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư khá lâu (từ 3-5 năm mới hoàn tất). Vốn thực của chủ đầu tư thường chiếm tỷ trọng ít hơn vốn vay ngân hàng. Hiện nay thị trường có rất nhiều dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc phải kéo dãn tiến độ.

Sản phẩm nhà đất khó bán nên nhà đầu tư thận trọng hơn, sức mua giảm sút. Lãi suất ngân hàng quá cao và tín dụng bị thắt chặt đối với BĐS, trong khi đó vốn huy động từ thị trường chứng khoán cũng không dễ dàng ở thời điểm hiện nay.

BĐS là một lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư khá lâu.

Hiện nay giá BĐS trên thị trường bị một số yếu tố như thu nhập và kinh tế vĩ mô tác động rất lớn. Lạm phát làm cho thu nhập của người dân giảm sút, tiền lương thực tế giảm, dẫn đến khả năng thanh toán bị giảm. Giá vật liệu xây dựng leo thang và điều chỉnh liên tục đã góp phần làm tăng chi phí đầu vào.

Lãi suất cao gây áp lực đối với vốn vay ngân hàng, thị trường giao dịch chững lại, nên bắt buộc một số doanh nghiệp BĐS phải tìm đường ra cho mình bằng cách chấp nhận giảm giá từ 15-25% để thu hồi vốn trả nợ vay ngân hàng, đã góp phần làm méo mó giá trị thực của BĐS.

Song, đây cũng chính là sự thanh lọc và là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp có năng lực sẽ trụ lại và các doanh nghiệp nhỏ lẻ không chuyên sẽ phải rút lui khỏi cuộc chơi chung.

Ngân hàng Nhà nước chủ trương thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Theo đó, tín dụng với lĩnh vực phi sản xuất, nhất là tín dụng với BĐS và chứng khoán được yêu cầu phải giảm tốc độ và tỷ trọng, đến tháng 6.2011 còn tối đa 22% so với tổng dư nợ và tiếp tục giảm còn tối đa 16% đến hết năm nay.

So với tỷ trọng tín dụng khu vực phi sản xuất trong tổng dư nợ 18,9% của năm 2010, mức trần mục tiêu 16% năm nay cũng không phải là một bước giảm quá mạnh. Song nếu nhìn trong bức tranh tổng dư nợ tín dụng của cả năm cũng được giới hạn mức tăng dưới 20% (năm 2010 tăng 27,65% - đã loại trừ hư số tăng của tỷ giá và giá vàng), có thể thấy dòng vốn đổ vào lĩnh vực chứng khoán, BĐS đã bị thu hẹp đáng kể.

Việc siết chặt tín dụng phi sản xuất cũng đã được cơ quan quản lý về chính sách tiền tệ thực hiện trong cả một lộ trình: Năm 2009, tốc độ tăng trưởng tín dụng khu vực này lên tới 41,74%, đến năm 2010 chỉ còn 23,5%, tương ứng 228.000 tỷ đồng.

Người mua nhà rơi vào thế bí khi không thể tiếp cận tín dụng. Nhu cầu nhà ở của người dân rất cao, nhưng nếu vay cũng phải gồng lưng gánh lãi suất cao ngất ngưởng. Vì thế việc quyết định đi vay để mua nhà là vấn đề khiến người dân phải rất đắn đo cân nhắc.

Hệ quả là số dự án nhà ở rất nhiều nhưng đối tượng có “điều kiện cần và đủ” để mua nhà chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Khó khăn

Năm 2011 thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ phải đối mặt với những thách thức lớn: tăng dân số cơ học; hạ tầng kỹ thuật và giao thông huyết mạch còn yếu; nguồn vốn hạn chế; quy hoạch, điều hành vĩ mô quản lý đô thị vẫn chưa hoàn thiện; tính minh bạch chưa cao; tính thanh khoản còn kém do thị trường chưa phát triển thông suốt.

Với tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay, có thể nói thị trường BĐS đang đứng trước rất nhiều khó khăn, từ chính sách thắt chặt tín dụng, giá cả cạnh tranh giữa các sản phẩm, đầu ra cho sản phẩm… Thị trường Việt Nam theo nhận xét của các chuyên gia nước ngoài vẫn có rất nhiều tiềm năng do tình hình chính trị ổn định, nhiều mảng phân khúc vẫn chưa được khai thác hết.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư vào Việt Nam cho các nhà đầu tư BĐS nước ngoài vẫn không nhiều. Những chính sách liên quan đến thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa thực sự cởi mở với nhà đầu tư phát triển BĐS nước ngoài. Hầu hết họ vẫn phải liên doanh, liên kết với những doanh nghiệp trong nước.

Cũng có ý kiến cho rằng những khó khăn của doanh nghiệp trong nước tạo cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển BĐS nước ngoài tham gia thị trường, nhưng thực tế cho thấy chỉ có chính những doanh nghiệp Việt Nam mới hiểu được thị trường Việt Nam.

Để vượt qua khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: phát hành trái phiếu chuyển đổi, liên doanh liên kết với các đơn vị bạn, lọc lại danh mục đầu tư để chọn lựa những công trình trọng điểm có vòng quay nhanh hoặc giãn tiến độ một số dự án...

Bên cạnh đó, Nhà nước nên xem hàng hóa BĐS cũng là một ngành sản xuất (trừ các dịch vụ liên quan như sàn giao dịch) thay vì được xem là ngành phi sản xuất, vì bản thân nó là sản xuất, hơn nữa còn là ngành sản xuất “chủ lực” kéo theo rất nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội thất…

Từ đó, Nhà nước tiếp tục hỗ trợ cho vay để hướng đến bình ổn thị trường trong thời điểm hiện nay, đồng thời ổn định kinh tế vĩ mô.

Nhà nước cần điều chỉnh chính sách thuế, đặc biệt là thuế chuyển nhượng BĐS và tiền sử dụng đất phải nộp, để giảm bớt đà tăng giá do thuế chồng lên thuế. Hiện nay các dự án đang phải đền bù hoặc mua lại của người dân với mức quá cao, sau đó lại phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước một lần với số tiền cao không kém.

Do vậy các doanh nghiệp mong muốn Bộ Tài chính nghiên cứu cải tiến phương thức đánh thuế hợp lý hơn, thí dụ giảm bớt tiền sử dụng đất và cho trả dần theo tiến độ xây dựng, hoặc thay đổi cách đánh thuế theo các nước tiên tiến, bỏ hẳn việc tính tiền sử dụng đất trên đất sở hữu hợp pháp mà thay bằng loại thuế đóng định kỳ hàng năm để khuyến khích sử dụng BĐS một cách hiệu quả hơn.

Về phía Bộ Xây dựng, cần đẩy nhanh hơn quá trình cải cách hành chính, thủ tục xây dựng và hợp lý hóa quy trình xét duyệt quy hoạch…

Bên cạnh đó, Nhà nước nên tiếp tục phát huy các công cụ tài chính như trái phiếu BĐS, phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa, hình thành các mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) nhằm mục đích tối đa hóa nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời bảo đảm thị trường BĐS có một nguồn vốn trung và dài hạn bền vững.