Cận cảnh thị trường (B3): Hà Đông-Hậu phát triển nóng

Từng được xem là địa bàn phát triển nóng của thị trường BĐS Hà Nội, Hà Đông cũng là khu vực thể hiện sự điêu tàn mạnh mẽ nhất. Trải qua khoảng thời gian phát triển quá nóng, khi thị trường nguội lạnh, tàn dư để lại là những khu đô thị dở dang, hoang lạnh chưa biết đến bao giờ mới giải quyết hết.

>> Cận cảnh thị trường (B3): Hà Đông-Hậu phát triển nóng

Thiên đường nhà hoang

Không khó để thấy được sự hoang tàn bởi số lượng nhà bỏ hoang dày đặc ở Hà Đông. Với 16 khu đô thị mới và 64 khu nhà ở, chung cư được triển khai xây dựng chỉ trong vòng vài năm, số lượng nhà chưa đưa vào sử dụng ở khu vực này đang chiếm vị trí cao nhất.

Khu đô thị Văn Phú được đầu tư gần 2.000 tỷ đồng, rộng 94ha với hàng trăm ngôi biệt thự, nhà liền kề, nhưng sau khi đi vào hoạt động, đến nay chỉ thưa thớt vài gia đình sinh sống, số còn lại không có người ở.

Trong lúc nhiều doanh nghiệp BĐS thu hẹp quy mô đầu tư, các doanh nghiệp đầu tư ngoài ngành tìm cách thoái vốn, lãnh đạo CTCP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII) lại lên kế hoạch thành lập công ty con chuyên đầu tư BĐS. CII “tiên đoán” gì cho thị trường sắp tới? CII sẽ “thâu tóm” các dự án nào từ các nhà đầu tư khác khi họ không còn sức chịu đựng? ĐTTC đã trao đổi với ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII.

Siêu dự án Geleximco - Lê Trọng Tấn do Tập đoàn Geleximco làm chủ đầu tư từng một thời gây “sóng” trên thị trường BĐS, với tổng vốn đầu tư lên tới 3.000 tỷ đồng, diện tích 135ha nhưng sau 6 năm khởi động mới chỉ có vài dãy nhà nằm lọt thỏm trong hàng trăm ha đất hoang, người dân tận dụng để thả trâu bò.

Đường Lê Văn Lương kéo dài có thể coi là “trục đường nhà hoang” lổn nhổn những căn nhà xây dở dang, hoặc đã hoàn thiện nhưng không người ở. Tương tự, khu đô thị mới Dương Nội rộng hơn 197ha do CTCP Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư cũng vắng lặng, xám ngoét những dãy nhà xây thô.

Dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long từng một thời dậy sóng thị trường BĐS cũng đang ì ạch triển khai sau nhiều lần thất hẹn. Khu đô thị mới Văn Khê từng được biết đến như dự án vàng phía Tây thủ đô đã được đưa vào sử dụng, nhưng nhiều biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang rêu mốc, cỏ mọc um tùm vây lấn. Và có thể kể ra hàng loạt dự án khác như Làng Việt kiều châu Âu, Hesco, chung cư Hattoco, Booyoung Vina…

Tuy nhiên, các khu nhà hoang trên đang âm thầm “chuyển đổi công năng”. Theo một người dân sống gần khu đô thị Văn Phú, nhiều năm nay, những ngôi biệt thự bỏ hoang tại đây đã trở thành chỗ trú ẩn của nhiều người dân. Những ngôi nhà hoang của khu đô thị Văn Khê, Mỗ Lao được tận dụng để làm quán trà đá, quán ăn, thậm chí đã có những người đứng ra làm “cai thầu” thu gom nhà đang bỏ hoang, cho thuê lại với giá rẻ.

Nhiều chủ các ngôi biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang này cũng đứng ra cho thuê lại với giá rẻ, vừa giữ nhà vừa có thêm thu nhập. Các dự án bỏ hoang ở Hà Đông đang ở trong một thế giới tối - sáng, tiềm ẩn rất nhiều hệ lụy.

Giá tụt dốc

Cùng với việc bị bỏ hoang tràn lan, giá BĐS ở Hà Đông cũng tụt dốc thảm hại. Theo chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung cư quý III-2013 của một số khu vực trên địa bàn của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại các quận đều giảm mạnh. Trong đó, giá chung cư trung cấp tại quận Hà Đông có giá giảm sâu nhất, hiện chỉ bằng 66% so với thời điểm quý I-2011.

Theo nhân viên một sàn giao dịch BĐS trên đường Lê Văn Lương, việc giao dịch buôn bán ở khu vực này gần như đã “đóng băng” từ vài năm nay, giá cả cũng đã giảm khá nhiều. Chủ sở hữu của các khu biệt thự, căn hộ tại các khu đô thị lớn chủ yếu là giới đầu cơ, nay không thể bán với mức giá người thu nhập thấp có thể mua, cũng không thể hoàn thiện, đành để hoang chờ thị trường ấm lên.

Đơn cử một dự án từng dậy sóng trên thị trường là chung cư Dương Nội. Trong khi năm 2009, hàng ngàn người dân chen lấn, xô đẩy nhau chỉ mong giành được 1 phiếu quyền bốc thăm mua căn hộ, nhưng nay giá chào bán chỉ trên dưới 15 triệu đồng/m2. Dự án Usilk từ chỗ được rao bán 29 triệu đồng/m2, nay giảm còn 20-25 triệu đồng/m2 tùy căn, tùy vị trí cũng rất ít khách giao dịch.

Chủ đầu tư COMA 18 vừa phải ra quyết định điều chỉnh giá bán căn hộ cao cấp tòa nhà Westa tại khu đô thị Mỗ Lao xuống còn 21 triệu đồng/m2, từ mức 26-28 triệu đồng/m2 trước đây. Chung cư Văn Khê đang giao dịch 17-25 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và diện tích. Mặt bằng giá biệt thự, liền kề cũng giao dịch ở mức thấp. Đơn cử dự án An Hưng, giá biệt thự chưa bao gồm xây thô 35-40 triệu đồng/m2, khu biệt thự Dương Nội khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Geleximco thời điểm sốt giá đất nền, nhà xây thô chuyển nhượng trên thị trường có khi lên đến 80 triệu đồng/m2, đến nay giảm sâu tới 50% với mức giá dao động 22-25 triệu đồng/m2. Giá nhà liền kề trên trục đường chính còn 50-55 triệu đồng/m2… Tình cảnh này khiến nhiều nhà đầu tư đang “khóc ròng” với dự án.

Tuy nhiên, bên cạnh việc giá nhà giảm sâu khiến không ít nhà đầu tư đứng ngồi trên đống lửa, khu vực quận Hà Đông cũng là địa bàn quen thuộc của những người thu nhập thấp, thu nhập trung bình nếu muốn tìm kiếm một căn hộ vừa túi tiền ở Hà Nội. Bởi đây cũng là khu vực tập trung nhiều nhất các dự án bình dân.

Có thể kể đến chung cư HUD3 Tower còn 15,3 triệu đồng/m2; dự án chung cư CT12 Văn Phú hiện đang chào bán giá xấp xỉ 13 triệu đồng/m2; chung cư Nam Xa La mở bán giá bán 13,5 triệu đồng/m2, diện tích từ 70-85m2/căn; chung cư tại dự án Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) ở Đại Kim được môi giới ra giá 13-15 triệu đồng/m2 (khoảng 500 triệu đồng/căn hộ); chung cư Đại Thanh có giá dao động 10-14 triệu đồng/m2… Đây là những mức giá mà cách đây 3-4 năm, người dân đô thị có mơ cũng không thể nào tìm thấy.