BĐS với cầu "ngoại": Cho thuê vẫn kiếm được

Trên bàn nghị luận, Bộ Xây dựng đang vấp phải quan điểm trái chiều từ lãnh đạo Hiệp hội BĐS Tp.HCM về vấn đề nên hay không nên mở rộng cho người nước ngoài được mua nhà đơn lẻ, biệt thự tại Việt Nam. Thế nhưng ngoài thị trường, mảng dịch vụ lưu trú của khách ngoại không vì thế mà bớt sôi động. Đặc biệt ở mảng cho thuê chung cư, nhà cao cấp, căn hộ dịch vụ. Có chăng, môi giới gặp "khó" sau sự cố biển Đông mới đây.

Trong danh sách khách hàng tiềm năng vả khả thi của những sàn giao dịch, trung tâm môi giới ở Hà Nội, cá nhân người nước ngoài cũng như Việt kiều luôn được chăm sóc kỹ lưỡng. Quá khứ từng chứng kiến thời gian các sàn phải "liên thông" với nhau để chia sẻ đơn hàng khổng lồ (cả về giá trị lẫn số lượng) của khách ngoại với loại hình chung cư cao cấp, biệt thự đơn lập cho thuê giữa lòng Thủ đô (thời kỳ 2011 - 2013).

Rón rén tăng cung, liệu có hốt bạc

Ngay cả hiện nay, khi Quốc hội, các bộ, ngành liên quan chưa thể thống nhất hành lang pháp lý áp dụng cho đối tượng người nước ngoài có nhu cầu mua BĐS, thì từng ngày từng giờ, mỗi khi có tin đăng về căn hộ chung cư cao cấp hội đủ các yếu tố như diện tích (trên 100m2), vị trí (quận trung tâm), giá (dưới 2.000 USD/tháng) là chủ BĐS lại bị hàng loạt môi giới "hỏi thăm", kỳ kèo ngã giá.

Không cần tới thống kê chính thức của cơ quan quản lý, cũng chẳng phải căn cứ theo cơ sở dữ liệu mang tính… tham khảo của các tư vấn ngoại như CBRE, Savills, Colliers Internationals, mặc nhiên những quần thể dạng Trung Hòa - Nhân Chính, Ciputra, IndochinaPlaza, Dolphin Plaza, 88 Láng Hạ, M3 - M4 - M5 Nguyễn Chí Thanh thường xuyên bị "quá tải" (liên tục hỏi thuê) đã chứng minh cho nguồn cầu có giá trị thanh khoản cao này.

Quý II/2014, Công ty Tư vấn BĐS CBRE đưa ra thông tin, nhu cầu thuê của người nước ngoài ở Hà Nội vẫn ổn định nhưng ngân sách của khách thuê cao hơn. Cụ thể, đơn hàng hỏi thuê với mức thanh toán 2.000 - 4.000 USD/tháng gấp đôi 6 tháng cùng kỳ năm 2013. Đơn vị này còn tổng kết: với khách "ít tiền" (dưới 2.000 USD), các căn hộ chung cư cao cấp (thuộc sở hữu của chủ người Việt) có giá thuê mềm so với căn hộ dịch vụ ngày càng được săn đón. Tới đầu tháng 8, tình trạng "khan hàng cho thuê" đối với căn hộ chung cư (giá thuê dưới 24 triệu đồng/tháng ở nội đô, ngoại trừ khu Tây Hồ) càng rõ rệt. Trao đổi trong giới trung gian đầu tư, nhu cầu mua lại các căn hộ cao cấp (để cho thuê) ở Hapulico Complex, 17T7, 24T1, 24T2, 34T, 18T (Trung Hòa - Nhân Chính), Hòa Bình Green (đường Bưởi), Vimeco E9 Phạm Hùng, Mỹ Đình Sông Đà đang tạo làn sóng ngầm tăng giá của các chủ hộ.

Ở mức giá… bình dân, là căn hộ dịch vụ vốn một thời… xẹp như gián (gần 2 năm trước) bởi thanh khoản thấp, giá cao, nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, có vẻ như các đơn vị chuyên BĐS đặc thù này đã nhạy bén với lực cầu đáng "đồng tiền bát gạo" mang tên khách ngoại và ngấm ngầm tăng cung.

Savills thống kê, quý II vừa qua, thị trường Hà Nội có khoảng 3.176 căn đến từ 41 dự án, tăng 4% so với quý I. 2 dự án mới (tổng cộng khoảng 100 căn) ở quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng đã gia nhập thị trường và dự kiến có tiếp 18 dự án mới nữa trong nửa cuối 2014. Tuy vậy, các dự án còn lại đang trong giai đoạn lập kế hoạch và chưa có thông tin về quy mô cụ thể.

Dư âm từ biển Đông

Ở một góc nhìn khác, theo các đơn vị môi giới BĐS cho thuê dành cho người nước ngoài hơn 1 tháng nay, ảnh hưởng trực tiếp từ biến cố ngoài khơi đã thể hiện rõ rệt qua tình trạng đầu tư, triển khai một số dự án giao thông, phát triển vùng kinh tế ở Thủ đô lẫn các địa phương tập trung nhiều KCN, KCX. Tại địa bàn Hà Nội, nơi có thị trường BĐS phát triển nhanh - nóng (nhưng chưa bền vững), cá nhân hành nghề môi giới chuyên nghiệp (làm việc tại các sàn giao dịch đúng nghĩa) đã và đang phải từ chối nhiều đơn hàng thuê nhà của những vị khách mang quốc tịch Trung Quốc.

Tỷ trọng lớn trong lực cầu thuê mạnh mẽ đối với BĐS trung, cao cấp, đó là những khách thuê châu Á bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore và Trung Quốc (thời gian từ quý I/2014 trở về trước). Ngay cả với căn hộ dịch vụ hạng cao cấp (giá thuê cao tới hơn 1.000 USD/tháng tại 11 lôB, 57 Láng Hạ là một điển hình), khách tìm tới thuê đa phần là người châu Á. Về phần những khu được mệnh danh là khu Nhật hay khu Hàn Quốc như Trung Hòa, Nam Trung Yên, thì tỷ lệ này gần như tuyệt đối. Tuy vậy, những căn hộ chung cư chào thuê điển hình tại địa bàn này được chủ nhân hạn chế khách thuê mang quốc tịch Trung Quốc.

Cuối tháng 7, một căn chung cư cao cấp ở 17T10 đầy đủ đồ, 80m2 sàn, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp được đăng cho người nước ngoài thuê với giá 13 triệu đồng/tháng, không thương lượng, thanh toán ít nhất 6 tháng và trừ Trung Quốc. Sang tháng 8, ngay cả nhà 36m2, 5 tầng, ngõ lớn Trần Duy Hưng, đầy đủ tiện nghi được rao thuê 19 triệu đồng/tháng cũng… trừ khách Trung Quốc.

Chủ nhân các BĐS muốn cho khách nước ngoài thuê đều thẳng thắn quan điểm "không nhận khách Trung Quốc" khi làm việc với môi giới. Đây là điểm tương đối khó khăn cho vấn đề thanh khoản. Bởi khách Hàn Quốc, Singapore, hay Nhật Bản đều thực sự rất "khó tính". Tìm khách và khớp giao dịch cơ bản vẫn thành công, nhưng mất thời gian "chăm" hơn. Dẫu sao, BĐS trung, cao cấp cho khách "Tây" thuê đang là cửa sống cho cánh môi giới từ 2013 đến nay, Trần Tuấn, Giám đốc Kinh doanh một sàn giao dịch địa ốc ở quận Cầu Giấy đã qua 2 lần "tái cơ cấu" từ đầu năm chia sẻ.