Luật Đất đai sửa đổi: Cảnh giác với kẽ hở tạo ra 'giao dịch ma'

Theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cho là có nhiều yếu tố tích cực, song lại gây ra những quan ngại về sự an toàn cho các giao dịch nhà đất.

Liên quan tới vấn đề này chúng tôi đã có buổi trao đổi với TS.LS Đỗ Gia Thư, Công ty Luật Hợp danh Bross & Cộng sự.

* Ông đánh giá như thế nào về vai trò của việc công chứng, chứng thực trong trong giao dịch đất đai?

Pháp luật về đất đai trước đây đã quy định bắt buộc phải công chứng đối với các hợp đồng giao dịch về nhà đất. Tuy nhiên, tình trạng giao dịch ngầm, chui như mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không qua công chứng, chứng thực vẫn còn diễn ra; tình trạng một tài sản có thể đem bán cho nhiều người, thậm chí chữ ký còn bị giả mạo để lừa đảo, thu lợi mà không có ai kiểm soát.

Mặt khác, công tác quản lý đất đai của chúng ta thời gian qua cũng làm chưa tốt, nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất phát sinh nhưng không được công chứng, chứng thực; hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản khá phổ biến, đối tượng của giao dịch cũng đa dạng, từ đất thổ cư, đất vườn đến đất nông nghiệp, lâm nghiệp đều có thể được chuyển nhượng.

Điều đó làm cho Nhà nước thất thu thuế, các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý, Tòa án khó khăn khi giải quyết tranh chấp.

Vì thế, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có ý kiến đề nghị bỏ công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản nhằm thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, song không được Quốc hội chấp nhận vì cho rằng nó sẽ bị lợi dụng, tác động xấu đến sự an toàn của các giao dịch bất động sản.

Như vậy, công chứng, chứng thực với chức năng bảo đảm tính an toàn, tính xác thực của hợp đồng giao dịch sẽ giúp tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, góp phần hạn chế các giao dịch bất động sản "ma", giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh, nhất là trong bối cảnh kiến thức pháp luật của người dân vẫn còn hạn chế và thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều bất cập.

* Việc công chứng và chứng thực các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai được quy định tại Luật Đất đai mới như thế nào, thưa ông?

Theo quy định Luật Đất đai sửa đổi 2013, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được phân thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp và có giá trị về mặt pháp lý; nhóm thứ hai, cho phép một hoặc các bên tham gia giao dịch tùy lựa chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không.

Đối với nhóm thứ nhất, thuộc những trường hợp hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, là khi các bên tham gia giao dịch không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản tiến hành việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Nhóm thứ hai, được quyền tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không (dù có công chứng hoặc chứng thực hay không thì văn bản vẫn có giá trị pháp lý). Các văn bản đó bao gồm, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

* Có ý kiến cho rằng, sự thông thoáng của các quy định công chứng tại Luật này có thể là “con dao hai lưỡi” đối với thị trường bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào?

Sự thông thoáng trong thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhưng điều này cũng dễ bị lợi dụng để vi phạm pháp luật, vì thế đòi hỏi sự cảnh giác, trách nhiệm cao của công chứng viên, chứng thực viên trong đạo đức nghề nghiệp và chuyên môn nghiệp vụ.

Từ thực tế công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình đã cho thấy còn nhiều hạn chế phát sinh trong quá trình nghiên cứu, xác minh hồ sơ và thực hiện công chứng, chứng thực. Có nhiều trường hợp chứng thực hợp đồng đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục chứng thực. Chẳng hạn như: chứng thực hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình nhưng chỉ có một thành viên trong gia đình ký vào hợp đồng hoặc tài sản sở hữu chung...

Theo nguyên tắc ký chứng thực hợp đồng thì các bên tham gia giao dịch hợp đồng phải ký trước mặt người có thẩm quyền chứng thực, người có thẩm quyền ký chứng thực phải kiểm tra năng lực hành vi dân sự của họ, kiểm tra sự tự nguyện giao kết...  Thế nhưng do chủ quan, tin tưởng hoặc vì những nguyên do nào đó mà nguyên tắc này không được công chức và người có thẩm quyền chứng thực quan tâm, nên trong thực tế đã có trường hợp lừa dối trong giao dịch quyền sử dụng đất trong đó có sự "giúp sức" của người có thẩm quyền chứng thực.

Ngoài ra, hoạt động công chứng hiện nay vẫn còn thiếu những cơ chế hỗ trợ để đảm bảo an toàn cho giao dịch. Ngay hệ thống thông tin liên thông với nhau giữa các tổ chức, cơ quan công chứng, chứng thực cũng chưa được xây dựng hoàn chỉnh.

* Ông có kiến nghị gì để khắc phục tình trạng trên?

Để khắc phục tình trạng này trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng, phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực; Đồng thời cần sớm ban hành Luật Chứng thực nhằm đảm bảo sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực.

Mặt khác, cần nâng cao năng lực của đội ngũ công chức cấp xã và công chứng viên ngay từ bây giờ, Sở Tư pháp cần xây dựng kế hoạch tham mưu cho UBNN cấp tỉnh trong việc tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về chứng thực cho đội ngũ Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBNN cấp xã, công chức Tư pháp – Hộ tịch cấp xã và một số chức danh có liên quan khác để họ có thể sẵn sàng bắt tay ngay vào thực hiện nhiệm vụ theo quy định của Luật Đất đai.

* Xin cảm ơn ông!