BĐS Hà Nội - Giá vẫn sẽ ổn định đến hết năm

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội năm 2015 vẫn đang trên đà thuận lợi. Tuy nhiên, để thị trường ổn định và phát huy tác động tích cực tới nền kinh tế thì vẫn còn nhiều thách thức. Trong đó có vấn đề không minh bạch giá bán tại các dự án chung cư ở Hà Nội.

Điều rất đáng phấn khởi của thị trường BĐS cả nước là hàng tồn kho liên tục giảm qua từng tháng, quý. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng. Giá trị tồn kho cao nhất tập trung vào phân khúc đất nền nhà ở. Con số này so với quý I năm 2013 đã giảm 61.105 tỷ đồng (tương ứng 47,53%) và so với thời điểm cuối tháng 4/2015 thì cũng giảm 1.338 tỷ đồng. Trong số này, tồn kho căn hộ chung cư hiện còn 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng); nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng); đất nền nhà ở gần 8,4 triệu m2 (ước khoảng 26.969 tỷ đồng); đất nền thương mại hơn 1,6 triệu m2 (xấp xỉ 4.545 tỷ đồng).

Tiếp với sự ấm lên của thị trường BĐS từ cuối năm 2014, 3 tháng đầu năm 2015, tổng khối lượng giao dịch bất động sản thành công tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM còn tăng gấp 3 lần cùng kỳ 2014. Tính ra, thị trường Hà Nội có khoảng 4.250 giao dịch thành công còn thị trường TP HCM đạt 3.950 giao dịch. Chỉ tính riêng tháng 3, thị trường Hà Nội đạt 1.500 giao dịch, tăng 25% so với tháng trước.

Phần lớn các giao dịch thành công tập trung vào những người có nhu cầu về nhà để ở hoặc đổi nhà để có điều kiện sống tốt hơn. Thị trường đạt được như vậy, trước hết là nhờ hàng loạt chính sách khá đồng bộ của nhà nước đối với thị trường BĐS. Tính đến giữa tháng 3/2015, đã giải ngân được 6.285 tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng mức tín dụng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường BĐS. Bên cạnh đó, lượng vốn cam kết cho vay của gói hỗ trợ này đạt mức 10.967 tỷ đồng, tương ứng 36,5% tổng lượng vốn hỗ trợ. Xét theo cơ cấu vốn vay, đến nay, các ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho 14.367 hộ gia đình, cá nhân vay với tổng số tiền 6.547 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 4.525 tỷ đồng...

Số giao dịch tăng nhanh cũng nhờ thị trường BĐS đã diễn ra xu hướng chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và điều chỉnh cơ cấu nhà ở thương mại…

Nhìn chung, giá cả trên thị trường bất động sản trong quý 1/2015 tương đối ổn định, nếu so với cuối năm 2014 thì có tăng nhẹ từ 2-5%, không có hiện tượng đầu cơ. Đa số giá nhà chung cư tại Hà Nội thường nằm ở mức từ 18 triệu VND đến 25 triệu VND/m2 tăng giảm tuy theo vị trí của từng dự án. Các dự án thuộc quận Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ có mức giá cao hơn do có vị trí trung tâm và chất lượng cao. Còn theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam thì trong quý 1/2015, một số dự án nhà chung cư cao cấp như của Royal City, Times City… tăng giá cao hơn 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt có một vài dự án rao bán với giá cao hơn đến 5-10 triệu đồng/m2. Giá nhà chung cư do các nhà môi giới rao tiếp thị qua tin nhắn đến điện thoại tới mọi người thường là 22,5 triệu đồng/m2 hoặc giá từng căn hộ từ 2,7- 3,7 tỷ VNĐ/căn. Kèm theo giá nhà là các điều kiện vay để mua căn hộ…

Việc tăng hay giảm giá BĐS hiện nay trên thị trường thường phụ thuộc vào chiến thuật bán hàng của từng chủ đầu tư với từng dự án, từng giai đoạn. Tuy thị trường đã có nhiều giao dịch thành công nhưng nó vẫn đang rất yếu ớt, nhu cầu lớn nhưng sức mua vẫn đang rất kém, lượng hàng tồn còn rất nhiều.

Với tình trạng nợ xấu BĐS đang lớn, việc triển khai các dự án mới đang gặp nhiều khó khăn về vốn, niềm tin vào thị trường BĐS đang rất mong manh thì việc tính toán tăng giá BĐS bằng cách này hay chiêu thức khác của các nhà đầu tư là rất dễ gây tác động tiêu cực đến thị trường… Điều đó làm niềm tin của khách hàng vào một thị trường vừa mới manh nha tái khởi động bị lung lay. Việc tăng giá tại thời điểm này giống như con dao hai lưỡi, một mặt có thể giúp dự án hút được dòng tiền đầu cơ lướt sóng, nhưng mặt khác có hại hơn, có thể làm tắc nghẽn thị trường.

Tất nhiên, việc tăng giá tại những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng cơ sở tốt là không cần bàn cãi nhưng vị trí như vậy không nhiều. Chiêu thức sử dụng kết hợp các nhà môi giới, các sàn BĐS để tạo ra sự khan hiếm hàng, thổi phồng các điều kiện dịch vụ, tạo ra các nhà đầu cơ giả nhằm “thổi giá” như đã xuất hiện gần đây sẽ khó mà đánh lừa được số đông khách hàng. Sắp tới, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành (01/7/2015) cũng có điều khoản quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của Ngân hàng sẽ làm cho người mua nhà yên tâm hơn. Mặt khác, sắp tới Bộ Xây dựng cũng sẽ có thông tư hướng dẫn cụ thể hoạt động môi giới theo Luật Kinh doanh BĐS với hy vọng sẽ làm cho thông tin về thị trường BĐS rõ ràng, minh bạch hơn.

Thị trường BĐS vẫn đang có rất nhiều nguồn cung và tiếp tục có sự cạnh tranh trên thị trường. Trước mắt, người mua nhà cần phải cảnh giác tẩy chay sự tăng giá của các nhà đầu tư vì đó không phải là xu hướng trên thị trường hiện nay…