Bất động sản tự cứu mình

Không cần đợi đến những giải pháp vĩ mô, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bươn chải cật lực để tồn tại và đâu đó đã xuất hiện những chấm sáng trên gam màu xám của thị trường.

Chờ cú hích

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định năm 2013 là năm khó khăn hơn rất nhiều bởi nó tích lũy khó khăn từ những năm trước nay chồng chất lên vai các doanh nghiệp địa ốc. Đúng là thị trường trầm lắng kéo dài đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản đã phải tiêu nhẵn túi những khoản lợi nhuận tích lũy được từ những năm trước, thậm chí ăn luôn cả vào vốn để tồn tại. Dòng tiền cạn kiệt đẩy nhiều chủ đầu tư vào cảnh dự án xây dựng dở dang và đối mặt với khiếu kiện đòi nhà của khách hàng.

Nghị quyết 02 của Chính phủ ban hành đầu tháng 1, rồi tiếp đó Nghị quyết 48 được bổ sung thêm đã đưa ra định hướng, giải pháp cho những khó khăn của thị trường bất động sản, lượng hàng tồn kho bất động sản, kéo theo nợ xấu của các ngân hàng. Giải pháp đưa ra không chỉ hỗ trợ cho người thu nhập thấp có nhà, mà còn định hướng mở rộng điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng được công bố giống như luồng gió mát xua tan không khí ngột ngạt trên thị trường. Nhiều người kỳ vọng gói tín dụng tương đương 1,5 tỉ đô la Mỹ này sẽ là cú hích cho thị trường bất động sản, hoặc ít nhất nó cũng tạo được niềm tin về một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Không ít doanh nghiệp thậm chí sốt ruột, sợ không nhanh chân sẽ... hết phần.

Thị trường khó khăn đã giúp các doanh nghiệp bất động sản nhận ra rằng bất động sản không còn nơi để tìm kiếm siêu lợi nhuận.

Tuy nhiên, gần sáu tháng kể từ khi được phép giải ngân, gói 30.000 tỉ đồng mới chỉ giải ngân được khoảng 2%. Vậy đâu là nguyên do của sự chậm chạp này? “Chính sách đưa ra rất đúng lúc, thị trường sẽ có chuyển biến nếu thực hiện đúng những gì nghị quyết đề ra. Song, chỉ tiếc rằng nguồn vốn ưu đãi này được giải ngân quá chậm, không diễn ra như kỳ vọng của người dân, của doanh nghiệp và của cả cơ quan quản lý nhà nước”, ông Châu nhận định.

Việc ban hành thông tư hướng dẫn chậm và không đồng bộ, theo ông Châu, là một trong những nguyên nhân khiến việc triển khai giải ngân gói tín dụng này bị chuệch choạc. Hơn nữa, sự thận trọng quá mức tạo ra những tầng lớp thủ tục khiến cho người dân không dễ tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này để mua nhà.

Một trong những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp là cho phép những dự án phù hợp được chuyển sang nhà ở xã hội, tuy nhiên thủ tục chuyển đổi cho doanh nghiệp cũng nhiêu khê không kém. Cụ thể, Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là một trong số ít doanh nghiệp được phép chuyển dự án thương mại sang nhà ở xã hội. Công ty này làm hồ sơ xin chuyển dự án HQC Plaza có quy mô 1.735 căn hộ tại huyện Bình Chánh, TPHCM sang nhà ở xã hội từ tháng 2, nhưng mãi đến cuối tháng 10 vừa qua mới nhận được quyết định phê duyệt của UBND TPHCM, mất tám tháng chờ thủ tục.
Như vậy với cách làm hiện nay, gói 30.000 tỉ đồng đang tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, đang tìm cách tăng nguồn cung trong lĩnh vực này, và do vậy chưa chạm nhiều vào số lượng hàng tồn kho hiện nay. Nói cách khác thị trường căn hộ không trông chờ gì nhiều vào cú hích từ nguồn tín dụng này ngoại trừ một chút hiệu ứng về tâm lý ban đầu.

...Và tự xoay xở

Không phải tất cả các dự án đều khởi sắc, nhưng những gì đã và đang diễn ra từ đầu năm đến nay cho thấy thị trường địa ốc vẫn chuyển động ở tất cả các phân khúc, từ cao cấp đến bình dân. Nhiều chủ đầu tư vẫn xoay xở tìm cách đưa dự án ra thị trường và vẫn được người mua đón nhận.

Dưới góc độ công ty nghiên cứu thị trường, ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn Công ty Savills Vietnam, cho rằng nhìn tổng quan thị trường nhà ở năm 2013 đã khá hơn nhiều so với năm 2012, một phần là nhờ các yếu tố như kinh tế vĩ mô, lãi suất cho vay giảm nhiều so với năm 2011-2012 và các ngân hàng cũng thoáng hơn trong việc cho vay, phần nào thúc đẩy sức mua trên thị trường căn hộ.

Số liệu nghiên cứu cho thấy tổng số lượng căn hộ giao dịch thành công trên thị trường TPHCM đã tăng khoảng 45% so với số lượng bán được năm 2012, tương ứng khoảng 5.700 căn, trong số đó căn hộ bình dân chiếm khoảng 70%. Tương tự, số lượng căn hộ chào bán cũng tăng mạnh, khoảng 60%, so với năm ngoái, điều này phần nào phản ánh sự tự tin của các chủ đầu tư vào thị trường. Cùng với dự án mới, nhiều dự án cũ cũng làm mới lại những phương thức bán hàng làm nguồn cung trên thị trường tăng lên.

Ông Châu cho rằng thị trường khó khăn đã giúp các doanh nghiệp bất động sản nhận ra rằng bất động sản không còn nơi để tìm kiếm siêu lợi nhuận, mà cũng như các ngành kinh tế khác. Những dự án bán được hàng thời gian vừa qua là những dự án có giá bán phù hợp, chủ đầu tư có thương hiệu uy tín và có năng lực tài chính để phát triển dự án.

Chẳng hạn như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long liên tiếp tung ra nhiều đợt bán căn hộ Ehome của mình. Được biết 70% trong số 880 căn hộ EHome 3 tại quận Bình Tân chào bán thời gian vừa qua đã được khách hàng đặt mua. Ở phân khúc cao cấp hơn, Công ty Himlam Land cho biết đã bán được hơn 100 căn hộ dự án Himlam Riverside tại quận 7 sau khi đưa ra các chương trình bán hàng trả góp trong vòng năm năm với lãi suất cố định 6%/năm, trả góp trong 36 tháng với lãi suất 0% hay cam kết thuê lại căn hộ của khách hàng trong vòng hai năm với giá thuê lên đến 24 triệu đồng/tháng.

Một trong những chủ đầu tư có lượng căn hộ tiêu thụ khá mạnh trong năm 2013 là Công ty Phú Mỹ Hưng. Công ty này tung ra năm đợt chào bán căn hộ dự án Happy Valley với sự hỗ trợ của ngân hàng cho vay lãi suất cố định 8%/năm trong 30 tháng. Được biết trong số 850 sản phẩm chào bán đã có 680 căn được khách hàng đặt mua. Ngoài ra, cũng cần phải kể đến các dự án của Novaland, The Vista của CapitaLand, The Estella của Keppel Land hay Imperia An Phú đều ghi nhận phản ứng thị trường khá tốt trong năm 2013.

Càng về cuối năm số lượng các dự án căn hộ ở tất cả các phân khúc chạy đua chào bán càng nhiều, tạo ra sự nhộn nhịp mua bán trên thị trường căn hộ. Nam Long công bố dự án EHome 5 The Bridgeview tại quận 7 có quy mô 592 căn hộ. Chủ đầu tư cho biết mặc dù dự kiến đến trung tuần tháng 1 năm 2014 mới chính thức mở bán, nhưng sự kiện công bố dự án tuần qua cũng đã thu hút nhiều khách hàng quan tâm, với khoảng 95 người đã đăng ký đặt chỗ. Tương tự, dự án chung cư PARCSpring tại quận 2 do tập đoàn CapitaLand của Singapore và Công ty Khang Điền làm chủ đầu tư cũng được tung ra thị trường khoảng 170 trong tổng số 394 căn hộ của dự án.

Trong khi đó, tại quận Tân Phú, Công ty Hưng Thịnh Land cũng chào bán 200 trong tổng số 600 căn hộ dự án chung cư 8X Đầm Sen nhắm tới đối tượng khách hàng là những người trẻ có thu nhập ổn định. Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng thị trường nhà ở luôn có nhu cầu, các dự án vẫn có thể tìm được người mua, vấn đề là chủ đầu tư có sản phẩm có giá bán phù hợp và vị trí tốt hay không.

Ông Trương An Dương (Savills) cho rằng các doanh nghiệp địa ốc qua thời gian đào thải của thị trường sẽ chỉ còn lại những doanh nghiệp có tên tuổi, có kinh nghiệm với chiến lược đầu tư bài bản, và họ sẽ tiếp tục mang những điểm mạnh đó sang năm 2014. Nhiều dự án chào bán căn hộ ra thị trường sẽ cung cấp nhiều sự chọn lựa hơn cho người mua, và dự báo hoạt động mua bán trên thị trường cũng sẽ khởi sắc hơn trong năm 2014.