Bất động sản sẽ không còn "sốt nóng, sốt lạnh"

“Năm 2013 có tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã chạm đáy và bắt đầu xu hướng hồi phục đi lên”.

Đó là đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khi nhìn lại một năm với rất nhiều sự kiện diễn ra trên thị trường này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

* Thưa ông, dấu ấn lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2013 dưới con mắt cơ quan được giao trách nhiệm quản lý, điều hành thị trường là gì?

 Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Theo tôi, dấu ấn lớn nhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011.

Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giao dịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm. Điều này cho thấy, sự quan tâm cũng như lòng tin của người tiêu dùng đã bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản.

Nhưng đáng kể hơn cả là cơ cấu hàng hóa bất động sản đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm.


Vì vậy, nếu như trước đây, chúng ta thừa các căn hộ có quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m2, thì hiện nay, thị trường có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án chỉ 10 triệu đồng/m2.

Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Đáng lưu ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong là có người vào ở chứ không đầu tư để đấy.

* Trong bối cảnh khó khăn, thị trường đặt rất nhiều kỳ vọng vào gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, nhưng cho đến nay, có ý kiến cho rằng, gói tín dụng này đã thất bại khi mới chỉ giải ngân được hơn 1,5%. Ông lý giải thế nào về sự chậm trễ trên?

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ở, đồng thời có tác dụng lan tỏa tới thị trường đã được triển khai và thu được kết quả bước đầu, tuy nhiên đúng là tiến độ giải ngân vẫn còn chậm.

Nguyên nhân của tình trạng trên, theo tôi, một phần là do nguồn cung về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 còn ít.

Bên cạnh đó, một số ngân hàng vẫn còn quá thận trọng trong việc xác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một số chính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nên việc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội.

Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận rằng, gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých ban đầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường bất động sản. Và đây cũng là gói hỗ trợ dự kiến triển khai trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽ tăng lên trong năm 2014.

* Cân đối cung - cầu là một trong những trọng tâm mà Nghị quyết 02 của Chính phủ đã đề ra và năm 2013 được xem là năm đầu tiên cả nước tiến hành rà soát, phân loại các dự án bất động sản. Ông đánh giá thế nào về kết quả triển khai giải pháp này?

Theo báo cáo của các địa phương thì tính đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, với tổng mức đầu tư ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng. Điều này không phù hợp với yếu tố cung cầu hiện tại của thị trường, vì đây là nhu cầu cho nhà ở đến năm 2030.

Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu và điểm quan trọng là chúng ta không đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả các dự án này. Điều này cho thấy, trước đây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực. Việc phân cấp dường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương.

Nghị quyết 02 đã chỉ đạo các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định những dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh và dự án nào phải dừng lại.

Tuy nhiên, thời gian qua, một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển cũng như nhu cầu của địa phương. Vì vậy, việc điều chỉnh cơ cấu hàng hóa mà thị trường đang cần, theo đánh giá của Bộ Xây dựng là còn chậm, chưa đạt yêu cầu.

* Năm 2013 được xem là năm “bội thu” về chính sách, cộng với những dấu hiệu tích cực đã xuất hiện, ông dự đoán thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2014?

Có thể nói, năm 2014, thị trường bất động sản nước ta sẽ có những chuyển biến tích cực. Trước tiên, thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, vì đây cũng là loại sản phẩm được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ trung và cả cao cấp đã xong phần xây thô, đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.

Bên cạnh đó, điều kiện kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản. Các luật thuế có hiệu lực thi hành, cùng với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được tiếp tục vận hành trơn tru hơn, cộng với việc các doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để giảm giá thành, hạ giá bán, rồi các giải pháp hỗ trợ vay vốn cho người mua nhà… sẽ được triển khai mạnh mẽ hơn trong năm 2014.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi vẫn ít có giao dịch. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời bỏ thị trường, nhường lại cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến này vì những dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ có hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý, chất lượng xây dựng, chất lượng quản lý sẽ tốt hơn.

Đặc biệt, việc cho phép hay tạm dừng đầu tư vào các dự án bất động sản cụ thể tại các địa phương sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn, vì vậy, xu thế chuyển nhượng toàn bộ hay từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài, và mua bán, sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn trong năm 2014.

Thị trường sẽ có sự tự điều chỉnh từ từ, ổn định theo đúng mong muốn của chúng ta, chứ không có “sốt” nóng hay nguội lạnh như trước đây.

* Là cơ quan quản lý cao nhất về hoạt động của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị gì để thúc đẩy phát triển thị trường một cách bền vững?

Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh việc rà soát, phân loại các dự án bất động sản, kiên quyết tạm dừng, dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch cũng như nhu cầu của địa phương. Đề nghị Chính phủ bổ sung một số ngân hàng thương mại cổ phần được phép tổ chức triển khai gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, chúng tôi cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở; sẽ ban hành quy định cụ thể về việc cho phép thế chấp chính căn hộ hình thành trong tương lai để được vay vốn; UBND các địa phương rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định các dự án xin chuyển đổi, điều chỉnh cơ cấu căn hộ…

Tồn kho bất động sản trên địa bàn cả nước đến hết tháng 11/2013 là 96.805 tỷ đồng; trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 20.834 căn, tương đương 30.436 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 14.047 căn, tương đương 24.942 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở 10.928.838 m2, tương đương 35.299 tỷ đồng; đất nền thương mại 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng. Tồn kho trên địa bàn Hà Nội là 13.487 tỷ đồng; TP. HCM là 18.269 tỷ đồng.

Theo báo cáo của các địa phương, cả nước hiện có 4.015 dự án bất động sản. Trong đó, số dự án được tiếp tục triển khai là 3.258 (chiếm 81%); số dự án cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp là 455 (chiếm 11,2%); các dự án tạm dừng triển khai là 287. Còn 470 dự án chưa có báo cáo.

Số dự án xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội là 57, trong đó, Hà Nội có 21 dự án và TP. HCM có 24 dự án. Số dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ là 62, trong đó Hà Nội có 35 dự án và TP. HCM có 20 dự án.

Kết quả giải ngân gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng: đã chấp thuận cho 11 doanh nghiệp vay vốn với tổng số vay là 1.127 tỷ đồng; đã giải ngân cho 6 doanh nghiệp với số tiền 205 tỷ đồng; cam kết cho vay 1.450 khách hàng với số tiền 527 tỷ đồng, đã giải ngân cho 1.436 khách hàng vay 350 tỷ đồng.