Bất động sản nhúc nhích: Vốn nhàn rỗi chảy vào bất động sản

Sau một thời gian nghe ngóng, nhiều người quyết định bung tiền mua nhà, kể cả mua để ở lẫn mua đầu tư.

Thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang đứng ở mức thấp, chưa kể giá bất động sản cũng ở mức hợp lý và thanh khoản đã tốt hơn.

Trong khi đó, trong thời kỳ hậu khủng hoảng của thị trường bất động sản (BĐS), phần lớn doanh nghiệp còn trụ lại ở thị trường này và đang phát triển dự án đều là những doanh nghiệp có thực lực, chuyên nghiệp và có chiến lược dài hạn.

Rút tiết kiệm để mua nhà

Giữa tháng 12-2014, vợ chồng chị Thanh Dương (Q.12, TP.HCM) quyết định đặt cọc mua căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 73,5m2 tại dự án Orchard Garden (Q.Phú Nhuận) sau khi khảo sát hàng loạt dự án tại Tân Bình, Phú Nhuận và Bình Thạnh.

Chị Dương cho biết do cả hai vợ chồng đều làm việc tại Phú Nhuận, việc đi lại hằng ngày gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc chăm con nhỏ (4 tuổi).

Tuy nhiên, với khoản tiền tiết kiệm được hơn 400 triệu đồng, nếu bán luôn căn nhà nhỏ tại Q.12 cũng không đủ tiền mua một căn nhà phố (nhà trong hẻm) tại khu vực gần chỗ làm, nên cả hai quyết định chọn mua căn hộ này.

“Dù giá trị căn hộ không nhỏ nhưng tiến độ thanh toán cũng dễ thở nên cứ đặt cọc mua, nếu thiếu thì vay ngân hàng thêm...” - chị Dương nói.

Sau một thời gian tìm hiểu về các dự án căn hộ và lãi suất ngân hàng, vợ chồng anh Nguyễn Văn Thanh (đang ở thuê tại Bình Thạnh) cũng xuống tiền mua căn hộ 52,28m2 tại dự án Hyco4 (Q.Bình Thạnh) với giá hơn 1 tỉ đồng.

“Có nhiều dự án giá tốt, nhưng mua căn hộ này vợ chồng tui có thể vào ở ngay, tiết kiệm được khoản tiền thuê nhà” - anh Thanh cho biết.

Theo anh Thanh, do chưa đủ tiền, ban đầu vợ chồng anh dự định mua sản phẩm của một dự án đang xây dựng, được trả chậm để giảm áp lực vay nợ ban đầu. Tuy nhiên, lãi suất cho khoản vay từ những ngân hàng liên kết với chủ đầu tư thấp nhất cũng hơn 10%/năm.

Do đó, vợ chồng anh quyết định chọn mua căn hộ này vì chỉ cần đóng tiền 50% giá trị căn nhà là có thể vào ở ngay, khoản tiền còn lại chọn phương án trả chậm với lãi suất cố định 6%/năm hoặc hỗ trợ lãi suất tùy theo thời gian trả nợ.

Không chịu áp lực mua nhà để ở nhưng sau khi khoản tiết kiệm hơn 1 tỉ đồng vừa đáo hạn, chị Lê Thị Thủy (P.5, Q.Bình Thạnh) cũng quyết định rút hết số tiền này để đầu tư mua một căn hộ trên đường Hoàng Minh Giám (Q.Phú Nhuận).

Theo chị Thủy, với lãi suất tiết kiệm sáu tháng chỉ còn hơn 6%/năm, sau nửa năm gửi ngân hàng, khoản tiền này chỉ đem lại hơn 30 triệu đồng tiền lãi, một mức quá thấp nếu so với trước đây.

Trong khi đó theo tính toán của chị Thủy, với một căn hộ hai phòng ngủ gần sân bay giá khoảng 2,5 tỉ đồng có mức cho thuê thấp nhất cũng trên 15 triệu đồng/tháng, cao hơn mức lãi suất tiết kiệm hiện nay.

“Nhưng điều quan trọng là với giá bất động sản đứng ở mức thấp hiện nay, việc mua căn hộ cũng là một phương án đầu tư. Nếu sau này tăng giá, có lợi nhuận thì bán, còn không thì để cho thuê cũng không mất đi đâu” - chị Thủy nói.

Tương tự, anh Dương Minh Tuấn - người vừa đăng ký mua một căn hộ ba phòng ngủ (92m2) tại dự án Masteri Thảo Điền, Q.2 - cho biết hiện đang có hai căn nhà cho thuê, một căn nhà phố tại đường D1 được anh mua năm 2009 với giá 5,4 tỉ đồng hiện đang cho thuê 18 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, căn hộ Hoàng Anh RiverView (Q.2) được anh mua với giá 3,4 tỉ đồng cũng đang cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng, hiệu quả hơn so với mua nhà phố cho thuê.

Theo anh Tuấn, so với lãi suất tiết kiệm trước đây, các khoản đầu tư này không hiệu quả, nhưng hiện nay thì chấp nhận được.

“Chứng khoán thì tôi không rành, vàng thì đang được Nhà nước kiểm soát chặt, chỉ còn mỗi kênh bất động sản để đầu tư, vừa bảo toàn vốn do giá nhà đã xuống thấp, vừa có cơ hội thu lợi khi thị trường sôi động trở lại trong những năm tới” - anh Tuấn nói.

Thời của nhà đầu tư chuyên nghiệp

Sau khi bán hết sản phẩm của dự án Prince Residence (Q.Phú Nhuận, đã xây đến tầng 6) và gần 170 căn hộ tại dự án Orchard Garden, Công ty Novaland hiện đang triển khai thêm ba dự án khác (GardenGate, Botanica và Princess) cũng trên địa bàn Phú Nhuận, chưa kể hàng loạt dự án tại các quận 2, 4 và 9.

Ông Phan Thành Huy - tổng giám đốc Novaland - cho biết hầu hết các dự án đều được khách hàng quan tâm, với tỉ lệ đặt chỗ ngay trong ngày mở bán đầu tiên khá cao.

“Không chỉ các dự án tại khu vực nội thành thu hút khách quan tâm do quỹ đất sạch không còn nhiều, mà ngay cả dự án ở những địa bàn có hạ tầng kết nối tốt như quận 2 và 9 cũng được nhiều người quan tâm” - ông Huy nói.

Tuy nhiên theo ông Huy, ngoài các yếu tố như vị trí và hạ tầng kết nối, sự uy tín và chuyên nghiệp của chủ đầu tư cũng quyết định đến sự chọn lựa của khách hàng đối với sản phẩm các dự án.

Ông Nguyễn Nam Hiền, tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cũng chia sẻ quan điểm này.

Ông cho biết trong năm 2014, doanh nghiệp đã mua lại những dự án “chết” hoặc hợp tác đầu tư hàng chục dự án phân khúc giá trung bình và tất cả sản phẩm đều tiêu thụ khá nhanh, trong đó có ít nhất sáu dự án đã tiêu thụ hết sản phẩm.

“Ngay khi mua lại dự án hoặc liên kết đầu tư, chúng tôi xuống tiền triển khai ngay để đẩy nhanh tiến độ dự án nên khách hàng cũng tiếp tục đóng tiền, sau một thời gian tạm ngừng do chủ đầu tư cũ không triển khai hoặc triển khai cầm chừng” - ông Hiền nói.

Theo ông Hiền, trong giai đoạn khó khăn trước đó của thị trường BĐS, nhiều chủ đầu tư không có thực lực nhưng vẫn bung ra làm dự án. Hậu quả là khi dòng vốn tín dụng bị nghẽn, khách hàng chậm đóng tiền, dự án bị ngưng trệ.

Tuy nhiên, kiểu làm ăn “tay không bắt giặc” như trước phải nhường chỗ cho những nhà đầu tư có thực lực và chuyên nghiệp hơn. Hơn nữa, bản thân khách hàng cũng khó tính hơn và biết “chọn mặt xuống tiền” thay vì đổ xô mua nhà theo phong trào như trước.

Ông Ngô Quang Phúc, phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Him Lam Land, cho biết các dự án đang được doanh nghiệp này triển khai đều nhắm đến sản phẩm thật.

Vừa qua công ty đã tung ra thị trường hai dự án Him Lam Chợ Lớn (Q.6) và Him Lam River Side (Q.7) với hơn 2.000 căn hộ. Cả hai dự án đã hoàn thành phần thô nhưng vẫn bán trả góp giãn tiến độ cho khách hàng từ 2-4 năm.

"Sắp tới năm dự án mới của chúng tôi với hơn 2.000 căn hộ đều đi theo xu hướng này và hướng vào phân khúc trung cấp và khá với giá từ 1,5 tỉ đồng/căn” - ông Phúc nói.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng trong giai đoạn hậu khủng hoảng thị trường BĐS, nhiều nhà đầu tư chụp giựt trước đó đã bị loại khỏi cuộc chơi và đây là thời điểm của những doanh nghiệp có thực lực tài chính và chiến lược lâu dài.

Những doanh nghiệp còn trụ lại thị trường hiện nay đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng, từ nhà giá trung bình đến nhà cao cấp, phục vụ cả những người có nhu cầu mua nhà ở thật sự lẫn những nhà đầu tư.

"Thực tế cũng cho thấy thị trường đã có sự xuất hiện trở lại của những nhà đầu cơ, họ mua để đón đầu xu hướng ngày càng tích cực hơn của thị trường BĐS” - ông Châu nói.

Theo ông Châu, thị trường BĐS hiện đang có sự cạnh tranh gay gắt, trong đó mỗi doanh nghiệp có đối tượng khách hàng phù hợp và chính sách hỗ trợ riêng cho khách mua nhà, nhưng nhìn chung có lợi cho người tiêu dùng.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cảnh báo chưa có yếu tố nào để đảm bảo thị trường sẽ sôi động mạnh và giá BĐS sẽ tăng trong ngắn hạn, chưa kể ngày càng có nhiều dự án của những nhà đầu tư uy tín tham gia thị trường, nên những nhà đầu cơ sẽ chịu nhiều rủi ro nếu đua nhau ôm hàng như từng diễn ra nhiều năm trước.

* Ông Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia tài chính - ngân hàng):

Lãi suất thấp, tiền sẽ chạy vào BĐS

GDP của VN năm 2015 được dự báo sẽ có mức tăng trưởng khá so với mấy năm vừa qua và quan trọng hơn là “chất lượng của tăng trưởng” được cải thiện tốt hơn, chỉ số tiêu dùng CPI 2015 không vượt quá 5%.

Với đà này, trong năm 2015 Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục hạ trần lãi suất huy động xuống ít nhất 5%. Do đó, nhiều khả năng dòng tiền nhàn rỗi thay vì vào kênh tiết kiệm, nhiều khả năng sẽ chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó đặc biệt là BĐS.

Lạm phát càng hạ, lãi suất huy động càng thấp, thị trường BĐS càng trở nên hấp dẫn hơn, nhiều người đến vay ngân hàng để mua nhà nhiều hơn.

Chênh lệch lãi suất 1%/năm của một món vay 1 tỉ đồng sẽ tiết kiệm hay tốn phí thêm cho người đi vay một món tiền là 833.000 đồng/tháng.

Nhưng trong tương lai, cần có loại lãi suất cố định cho suốt thời gian cho vay. VN cần phát triển một thị trường vốn trung hạn và dài hạn. Ngân hàng phải cho vay với một thời hạn 30 năm và với lãi suất cố định 5%/năm.

* Ông Masakazu (trưởng đại diện Quỹ đầu tư Creed Group, Nhật):

Thị trường còn nhiều tiềm năng

Chúng tôi vừa đầu tư hàng triệu USD vào BĐS ở VN, chủ yếu nhắm vào thị trường VN để phát triển loại căn hộ phân khúc bình dân, với dự kiến xây dựng hơn 10.000 căn hộ.

Khi đầu tư vào VN, chúng tôi chọn đối tác có năng lực phát triển dự án với quỹ đất lớn và đã có kinh nghiệm phát triển dự án căn hộ chung cư. VN có lượng dân số rất trẻ và năng động nên nhu cầu về nhà ở rất lớn.

Tiềm năng của thị trường lớn với mức giá vô cùng hợp lý hiện nay là điểm sáng trên thị trường. Trong năm vừa qua, chúng tôi nhận thấy một số tín hiệu rất khả quan nên đã quyết định đây là thời điểm hợp lý để bước vào thị trường này.

Chúng tôi hiện vẫn đang tìm kiếm thêm những cơ hội đầu tư vào thị trường với những dự án nhà ở. Tiêu chí mà chúng tôi quan tâm là sản phẩm thật, hợp túi tiền đại đa số người dân.