Bất động sản khu công nghiệp chuyển mình

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) quý IV/2014 tuy không có thêm nguồn cung mới ra nhập, song thị trường tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có những chuyển động.

TP Hồ Chí Minh: Tỷ lệ lấp đầy tăng nhờ chuyển cách làm

TP Hồ Chí Minh có 18 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.625 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất, đạt hơn 2.260. Thời hạn sử dụng đất của các KCN trung bình còn lại khoảng 36 năm. Hầu hết các KCN nằm ở các quận ngoại thành, và chủ yếu tập trung ở các quận, huyện phía Tây. Củ Chi và Hóc Môn được xem là hai quận mới nổi cho các dự án KCN do quỹ đất còn tương đối lớn.

Thị trường chung ghi nhận có hoạt động tốt trong quý IV/2014, với tỷ lệ lấp đầy tăng gần 3 điểm phần trăm so với quý trước và 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 70%. Phần lớn các KCN ở TP HCM có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Tuy nhiên, một số KCN tại huyện Nhà Bè và Củ Chi và Bình Chánh vừa đi vào hoạt động gần đây nên tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp, dưới 50%.

Giá chào thuê trung bình trong quý này không đổi so với quý trước cũng như cùng kỳ năm trước, đạt 2,598 triệu đồng/m2/thời hạn thuê, chưa gồm VAT. Giá thuê này cao hơn gấp hai lần so với Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Hiện nay, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 – 3.000 m2, với giá chào thuê khoảng 53.200 - 74.500 đồng/m2/tháng (tương đương 2,5 - 3,5 USD/m2/tháng, chưa có VAT)
Dự kiến đến năm 2020, tổng nguồn cung KCN TP Hồ Chí Minh ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, 18 KCN hiện tại sẽ được mở rộng và khoảng 12 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020. Đa phần các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và đợi được phê duyệt

Hà Nội: Giá thuê tăng nhẹ

Tổng nguồn cung các KCN tại thị trường Hà Nội trong quý IV/2014 không thay đổi so với quý trước là 10 khu, tương ứng với 1.423ha. Diện tích đất trống cho thuê ghi nhận mức giảm 2,3%, chiếm gần 29.6% tổng nguồn cung và 4/10 khu công nghiệp của Hà Nội đã được lấp đầy.

Các khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê là KCN cao Hòa Lạc, Phú Nghĩa, Nội Bài (Giai đoạn II), Nam Thăng Long, Quang Minh I và HANSSIP I. Trong đó, KCN cao Hòa Lạc vẫn có tỷ lệ trống nhiều nhất 72% với gần 355 ha đất trống.

Giá thuê tại các khu công nghiệp Hà Nội trong quý IV/2014 ghi nhận mức tăng nhẹ là 0,7%, đạt khoảng 2,19 triệu đồng/m2/thời hạn thuê, chưa bao gồm VAT(tương đương với trên 103USD/m2/thời hạn thuê. Phí quản lí dao động từ 0,4 – 1 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp tại Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao nhất so với các tỉnh/ thành phố khác thuộc phía Bắc.

Hiện có khoảng 21 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào các KCN của Hà Nội nhất là Nhật Bản, Trung Quốc và Hồng Kông với các dự án tập trung vào các ngành công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cơ khí và điện tử.

Đến năm 2020, dự báo có thêm khoảng 6.100 ha từ 14 KCN ra nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 KCn với diện tích 8.000 ha. Môi trường đầu tư tại Trung Quốc trong thời gian gần đây không còn tối ưu (chi phí nhân công cao hơn là một trong các lý do). Vì vậy, dự báo số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp sẽ tăng lên trong thời gian tới do việc di dời các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng.