Bất động sản: Đáp ứng nhu cầu thật

Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CB Richard Ellis Vietnam vừa gửi đến các chủ đầu tư sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản một thông điệp lớn là cần “thích nghi để phát triển”.

PV đã trao đổi với ông Nguyễn Nguyên Thái - Giám đốc Tiếp thị nhà của công ty về vấn đề này.

* Thưa ông, trong tình hình rất khó khăn vừa qua một số dự án nhà ở có giá từ 10 đến 18 triệu đồng/m2 như An Viên (Tân Thuận Đông, quận 7), EHome (Dương Đình Hội, Phước Long B, quận 9), Phú Lợi 1 (quận 8) vẫn bán hàng rất tốt. Ngược lại, nhiều dự án gọi là cao cấp khác không thể triển khai bán hàng. Vậy lý do là gì?

Theo khảo sát của chúng tôi, những năm trước thị trường có đến 80 - 90% giao dịch với mục đích đầu cơ.

Hiện nay, do tín dụng siết chặt, lãi vay cao đến 21% nên đa số nhà đầu cơ đã rời bỏ thị trường. Hầu như cũng không còn người mua nhà để cho thuê vì số vốn bỏ ra lớn mà lợi nhuận từ cho thuê thấp.

Vì thế nhóm khách hàng chủ yếu trên thị trường hiện nay là khách hàng mua nhà để ở. Dựa vào đặc điểm nhân khẩu học của TPHCM có thể xác định cặp vợ chồng mới cưới, gia đình có 1 hoặc 2 con, gia đình đã tích lũy tiền mặt trong nhiều năm, cặp vợ chồng về hưu muốn có chỗ ở không làm phiền con cái là đối tượng có nhu cầu mua nhà để ở.

Các dự án nhà ở bán được hàng trong thời gian qua là dự án đáp ứng được nhu cầu của đối tượng khách hàng này.

Cụ thể, sản phẩm có giá bán vừa phải từ 10 đến 18 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ từ 600 đến 1,5 tỷ đồng, diện tích từ 50-70m2, chủ đầu tư cam kết về tiến độ xây dựng. Các hộ gia đình cần mua nhà để ở đã không thể mua nổi với giá từ 2.000 USD/m2 trở lên trong những năm qua.

Một đặc điểm nữa là các dự án nói trên đều nằm ở những vị trí xa trung tâm quận 1 nhưng dễ đi lại. Đương nhiên, dự án nằm vị trí chiến lược phải trả giá đất rất cao.

Cơ sở hạ tầng đặc biệt là các trục giao thông chính ở các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội đang được hoàn thành nên các khu vực xa như Tân Phú, Bình Chánh, Thủ Đức đang thu hút khách hàng hơn.

Xu hướng chuyển dịch các văn phòng cho thuê về các quận xa trung tâm đang tăng lên càng thúc đẩy việc hình thành các khu dân cư ở các khu vực xa trung tâm vì người mua nhà ở xa vẫn có thể đi làm gần.

* Vậy theo ông, chủ đầu tư có nên thay đổi phương án thiết kế dự án, thiết kế sản phẩm nhà chung cư diện tích nhỏ đáp ứng đối tượng khách hàng trung cấp?

Trong điều kiện thị trường bình thường, người bán phải cung cấp sản phẩm theo nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua chứ không phải theo mong muốn của người bán.

Và độ lớn của mỗi phân khúc thị trường có thể tính toán từ dân số, nhân khẩu học, thu nhập bình quân đầu người… và tham khảo các nước lân cận phát triển trước chúng ta như Thái Lan, Singapore… Do vậy nếu sản phẩm không phù hợp với thị trường thì nên xem xét thay đổi.

Trước kia, các dự án thường thiết kế loại căn hộ diện tích 100-150m2 với 3 hoặc 4 phòng ngủ. Tỷ lệ này thường chiếm đến 40% số căn hộ của dự án. Nhưng bây giờ chủ đầu tư nên thiết kế căn hộ loại 50-80m2 có 1 hoặc 2 phòng ngủ chiếm 80% số căn hộ.

* Ngoài thiết kế dự án, chủ đầu tư cần thay đổi những điều cơ bản gì như phương thức thanh toán, marketing… để một dự án kinh doanh thành công?

Phương thức thanh toán được xây dựng dựa trên mong muốn tốt nhất về dòng tiền thu về của chủ đầu tư, khả năng thanh toán của người mua và quy định của luật pháp.

Tại Việt Nam, theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư chỉ có thể bắt đầu thu tiền khi thiết kế đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng, tổng số tiền thu không vượt quá 70% giá trị căn nhà.

Phương thức thanh toán cũ là các công ty phát triển nhà yêu cầu thanh toán tỷ lệ lớn trong giai đoạn đầu (có dự án yêu cầu thanh toán 30% ngay lần đầu tiên).

Nên biết rằng, ở một số nước chủ đầu tư chỉ thu được tổng cộng khoảng 30% từ khách hàng trong suốt thời gian xây dựng dự án, nghĩa là có đến 70% chỉ thu được sau khi bàn giao nhà cho người mua. Và phương thức thanh toán kiểu này sẽ tạo thuận lợi hơn cho người mua.

Tại Singapore người ta còn thu tiền theo tiến độ xây dựng như 20% khi ký hợp đồng, 10% khi hoàn thành phần móng, 10% hoàn thành bê tông cốt thép, 5% hoàn thành tường bao, 5% hoàn thành phần trần căn hộ…

Ở Việt Nam, rất ít dự án giao nhà đúng thời hạn trong khi khách hàng vẫn phải nộp tiền theo thời gian cam kết. Phương thức thanh toán theo tiến độ xây dựng là phương thức thanh toán rất sòng phẳng.

Còn về marketing, cần xây dựng chiến lược tiếp thị phù hợp với khách hàng mục tiêu. Các khách hàng mua nhà để ở nên họ muốn nhận nhà đúng ngày xác định.

Thay vì in các tờ giới thiệu dự án với hình ảnh đẹp thiết kế trên máy tính, hãy cho khách hàng xem ảnh chụp dự án đang xây dựng với bê tông sắt thép, cần cẩu, công nhân xây dựng…

* Theo ông, với tình hình tăng giá nguyên vật liệu và giá đất cao như hiện nay, nếu đầu tư các sản phẩm nhà chung cư trung bình giá từ 10 đến 18 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có đạt được mức lợi nhuận khá hay không, nhất là chi phí vốn vay ngân hàng hiện lên tới 21%/năm?

Chi phí xây lắp chung cư trung bình hiện nay dao động từ 8 - 11 triệu đồng/m2, bằng chứng là một số dự án như EHome, Phú Lợi 1 hiện đang bán với giá từ 10 - 13 triệu đồng/m2.

Hơn nữa, chủ đầu tư đâu phải bỏ 100% vốn, nếu sản phẩm phù hợp thì có thể chỉ xây xong móng là có thể thu tiền từ khách mua.

Cũng nên biết rằng, không phải ai cũng có thể trở thành công ty phát triển nhà được. Sân chơi này chỉ dành cho đơn vị có tiềm lực tài chính, có khả năng phát triển dự án và có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng.

* Cảm ơn ông!

Theo Doanh Nhân Sài Gòn