Bảo hiểm nhà ở có thể bảo vệ người mua không?

Khách hàng mua căn hộ chung cư tại Usilk City Hà Đông đã tự quản lý lượng tiền tiếp tục đóng cho chủ đầu tư và giám sát việc hoàn thành các hạng mục dở dang của tòa nhà. Người mua phải lựa chọn cách này để bảo đảm sự an toàn cho số tiền đã đóng theo tiến độ hoàn thành công trình.

Tòa nhà này thi công dở dang là do chủ đầu tư phân bổ vốn dàn trải, không hiệu quả nên không còn tiền để hoàn thành theo đúng cam kết với khách hàng. Người mua nhà kiên quyết không tiếp tục đóng thêm tiền vì thấy nguy cơ tiền sẽ được mang đi trả nợ. Nhưng kể cả không đóng tiền tiếp thì người mua vẫn chịu thiệt vì chẳng thu hồi được số tiền đã đóng theo tiến độ hoàn thành công trình trước đó. Và do căn hộ chưa được hoàn thành nên họ không có nhà để ở, thậm chí không chắc bao giờ sẽ được tiếp nhận công trình.
Theo đó, để giải quyết vướng mắc này, một phương án đã được đưa ra là người mua sẽ không nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây. Mỗi người mua nhà, hàng tuần sẽ chuyển tiền thanh toán cho những hạng mục mà chủ đầu tư đã thực hiện và ngân hàng sẽ giúp họ kiểm soát hoạt động này. Chỉ khi công trường thi công bảo đảm khối lượng, chất lượng thì chủ đầu tư mới nhận được tiền.

Trong trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu về khối lượng và chất lượng thi công thì dòng tiền này sẽ ngừng chuyển về cho họ. Khách hàng của tòa nhà Usilk City Hà Đông chấp thuận với phương án này và đã tiếp tục đóng tiền. Chủ đầu tư cũng nhìn nhận đây là cơ hội để khôi phục niềm tin với người mua nên nhanh chóng xúc tiến việc thi công. Để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng gương mẫu nộp tiền, họ cũng thúc giục và xử lý cương quyết với người mua chây ì.

Tình trạng tràn lan các dự án dở dang phải dừng thi công do mất niềm tin đang diễn ra khá phổ biến, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Nhưng ngay cả phương án người mua tự quản lý dòng tiền thì cũng còn băn khoăn, liệu các tổ chức tín dụng có chấp nhận khi chủ đầu tư chưa trả hết các khoản nợ trước đó cho họ không? Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, không chỉ cam kết giữa chủ đầu tư với khách hàng, mà phải có sự cam kết của ngân hàng là khoản tiền này sẽ không bị khấu trừ, thu hồi ngay vào các khoản nợ mà doanh nghiệp đang nợ ngân hàng. Và để bảo đảm sự an toàn cho số tiền đóng theo tiến độ của người mua nhà, Bộ Xây dựng cũng đưa ra phương án bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản thì khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

Mua bảo hiểm nhà ở về lý thuyết sẽ giúp người mua nhà tránh rủi ro khi chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thi công tiếp. Nhưng phương án này chỉ đúng theo lý thuyết, vì liệu có doanh nghiệp bảo hiểm nào dám mạo hiểm để nhận dự án có xác suất dừng thực hiện cao. Nếu như quy định này được ban hành thì ai là người bỏ tiền ra mua bảo hiểm, người mua nhà hay chủ đầu tư? Nếu là người mua nhà thì chi phí quá cao, còn là doanh nghiệp thì sẽ tăng chi phí đầu tư cho dự án, mà xét cho cùng chi phí đó cuối cùng cũng sẽ được phân bổ vào giá bán căn hộ. Một cản trở khác cho phương án này là khi lĩnh vực có mức độ rủi ro cao thì phí bảo hiểm thường ở mức cao. Theo tính toán của một số chuyên gia, phí bảo hiểm nhà ở có thể lên đến vài chục phần trăm trên tổng giá trị tài sản chứ không thể ở mức 0,1 - 0,3%/năm mức phí bảo hiểm công trình xây dựng hiện nay. Chủ đầu tư và người mua nhà có đủ khả năng để đóng mức phí bảo hiểm này không?

Ý tưởng mua bảo hiểm nhà ở đến từ thực trạng thị trường bất động sản đang có nhiều công trình dở dang, đã nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không bàn giao nhà. Vấn đề đặt ra là làm sao người mua nhà có thể giám sát được tiền của mình được chủ đầu tư dùng để phát triển dự án, chứ không đem đầu tư dàn trải sang các dự án khác. Vì thế, nếu chỉ đưa ra một loại hình bảo hiểm mà không có cơ chế, giải pháp để kiểm soát việc sử dụng khoản tiền này thì sẽ khó được thị trường chấp thuận.