Bài toán giá đất: Đền bù cho dân phải có bảng giá phù hợp

Công tác giải phóng mặt bằng, các khiếu nại, tố cáo về đất ngày càng gia tăng. Bài toàn khung giá đất liệu có tiếp tục khả thi khi chúng ta chỉ có một bảng giá đất như hiện tại? Đó là câu hỏi được nhiều chuyên gia đặt ra tại hội thảo về giá đất do tổng cục Quản lí đất đai (bộ Tài nguyên – môi trường) tổ chức ngày 6.8 tại Hà Nội.

Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường. Đặc biệt, tại các đô thị lớn, giá đất chỉ bằng 30-60% giá thị trường. Giá đất giữa các tỉnh, thành phố thỏa thuận về khu vực giáp ranh không khả thi trong thực tế.

Dân vẫn kiện là do giá quá thấp!

“Vừa rồi lần đầu tiên Hà Nội thuê tư vấn giá đất cho việc giải phóng đền bù khu vực cầu Nhật Tân, đường vành đai 2. Là đơn vị được sở Tài Chính cho tham gia thẩm định nhưng 6 tháng nay tôi “loay hoay” ra bảng giá đất nhưng vẫn chưa được hội đồng cấp huyện thông qua, chưa nói đến cấp quận. Chúng tôi đưa ra bảng giá đất bằng 5 lần giá đất ủy ban, nhưng bị lắc đầu. Trong khi đường vành đai 2 từ Nhật Tân trở xuống đang giải phóng đền bù từ năm ngoái với mức giá 1,5. Tất nhiên, tiến độ giải phóng rất chậm và dân kêu rất nhiều. Tất cả do giá quá thấp!”, ông Đinh Quang Vũ tổng giám đốc công ty Tư vấn dịch vụ về tài sản - bất động sản DATC chia sẻ.

Ông Vũ phân tích, hiện nay ra được giá giao dịch thực theo tiêu chuẩn định giá, tài sản so sánh phải kiếm được tài sản thực. Nhưng tại Việt Nam, lục tung các phòng giao dịch một cửa hiện rất khó tìm được giá giao dịch thực được chứng nhận pháp lý. Bởi tất cả dân đều giao dịch bằng giá thị trường nhưng trong các hợp đồng mua bán (tài sản thực được Nhà nước chứng nhận) đều theo giá ủy ban (giúp dân tránh nộp thuế cao -PV). Do đó, độ trung thực trong xác nhận của nhà nước đối với giao dịch là rất không trung thực, ông Vũ khẳng định.

TP.HCM đã làm đền bù thuê tư vấn từ lâu. Để được chấp nhận giao đất các chủ đầu tư phải chấp nhận giá bằng 3-4 lần giá ủy ban. Nhưng Hà Nội chỉ lên tới mức 3 thôi đã bị “vò đầu bứt tai”. Đề giải bài toán: làm giá thế nào cho đừng nặng tải nhà nước nhưng lại không thiệt cho dân thật sự đang vướng, ông Vũ thừa nhận.

Nói về những khúc mắc trong bảng giá đất tại các khu vực giáp ranh, ông Lương Đại Tôn, phòng quản lý Đất đai, sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho biết hiện tại Hà Nội, bảng giá khu vực giáp ranh, vùng giáp ranh Từ Liêm lại cao hơn một số quận Long Biên, Hà Đông. Đất ở Từ Liêm cao nhất trên 2 triệu đồng nhưng trên thực tế có khi lên tới hàng trăm triệu. Đặc biệt, hiện không có biện pháp quản lý được giao dịch nên không biết giá thực tế người ta chuyển nhượng như thế nào. Có thể nên quản lý giao dịch quan ngân hàng chứ nếu giao dịch bằng tiền mặt thì không quản lý được giao dịch.

Cần nhiều bảng giá đất

Thừa nhận những tồn tại, hạn chế trong công tác định giá đất, ông Bùi Ngọc Tuân, cục trưởng cục Kinh tế và phát triển quỹ đất cho biết, những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ qui định theo 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối tiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Do đó, khung giá đất không xử lí được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Việc định giá thời gian 5 năm là quá dài trong khi giá đất biến động hàng ngày. Cần một bảng giá chung thống nhất và cố gắng 1 năm thay đổi 1 lần. Chúng ta cũng có thể định giá theo sự biến động của thị trường. (Ngô Văn Hiển – học viện Tài Chính)

Bảng giá đất năm sau luôn cao hơn năm trước, tạo tâm lí chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Giá đất giáp ranh, đối với các dự án, công trình liên tỉnh trở thành vấn đề lớn. Dự án Quốc lộ 5 liên quan tới 4 địa phương Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng nhưng mỗi địa phương lại có giá đền bù khác nhau, gây bất bình trong nhân dân. Trong khi đó, luật qui định, khi giá đất giáp ranh có sự chênh lệch lớn thì các địa phương phải thỏa thuận với nhau nhưng tới nay chưa có địa phương nào thỏa thuận.

Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành, trong khi hầu hết không có chuyên môn, năng lực định giá hạn chế.

Cần định giá tới từng thửa đất, đó là kinh nghiệm của ông Olov Farnlvist, chuyên gia định giá cao cấp cơ quan lập bản đồ địa chính và đăng kí đất đai Thụy Điển. Cụ thể, việc giá đất giáp ranh phải do trung ương giải quyết, không thể để địa phương. Tại Thụy Điển, định giá phải bằng 75% giá thị trường, bởi định giá không thể chính xác. 75% là biên độ an toàn nhằm tránh giá trị định giá cao hơn giáthị trường, cứ 6 năm/lần lại định giá hàng loạt các loại đất, giữa 2 lần định giá hàng loạt lại có lần định giá với loại đất có biến động lớn. Như vậy giá đất để cập nhật tính thuế được cập nhật 3 năm/lần. Khi giá đất được chấp nhận sẽ giảm khiếu nại, tố cáo.