2016: Vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang thực sự hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Dự báo tỷ lệ vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào BĐS đạt khoảng 30-40% tổng vốn FDI đăng ký trong năm 2016. GS. Đặng Hùng Võ (ảnh), nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, đã nhận định như vậy trong cuộc trao đổi với ĐTTC.

* Số vốn FDI đầu tư vào BĐS trong năm 2014 và 11 tháng năm 2015 tăng nhanh, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng vốn FDI cả nước. Nhận định của GS. về sự chuyển dịch này thời gian qua?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Trong 11 tháng năm 2015, vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 2,32 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 (khoảng 1,27 tỷ USD). Kinh doanh BĐS đang đứng thứ 3 về lĩnh vực thu hút đầu tư FDI sau công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất phân phối điện với 29 dự án đầu tư mới và 10 lượt dự án tăng vốn. Vốn FDI đăng ký trong lĩnh vực kinh doanh BĐS 11 tháng qua chiếm 11,5% tổng FDI đăng ký. Đáng chú ý là sự xuất hiện của các siêu dự án FDI về BĐS tại TPHCM, như dự án của Công ty TNHH liên doanh Thành phố Đế Vương có tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD; dự án Công ty TNHH Vina Nam Phú do nhà đầu tư Singapore liên doanh với CTCP Kiến Thịnh và CTCP Tư vấn BĐS Bi Vi với số vốn đăng ký 60,9 triệu USD...

Trước đó, trong năm 2014 cũng ghi nhận các dự án lớn khác như dự án Công ty TNHH Dewan International do nhà đầu tư Hồng Công thực hiện, xây dựng toàn bộ khu vực bãi biển chính TP Nha Trang (Khánh Hòa), với tổng vốn đầu tư đăng ký 1,25 tỷ USD; dự án Công ty TNHH Thành phố Công nghệ xanh Hà Nội, do nhà đầu tư Anh đầu tư tại Hà Nội với tổng vốn đăng ký 302 triệu USD.

Thị trường BĐS Việt Nam có tính hấp dẫn cao với các nhà đầu tư nước ngoài, bởi quá trình đô thị hóa tại nước ta những năm gần đây diễn ra nhanh chóng. Tỷ lệ đô thị/nông thôn của Việt Nam hiện vẫn có tỷ lệ xấp xỉ 30/70, nhưng nếu Việt Nam trở thành một nước công nghiệp trong thời gian tới, tỷ lệ này sẽ là 70/30. Vì vậy triển vọng thị trường BĐS trong tương lai cung còn rất lớn gắn với quá trình đô thị hóa. Với mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở hiện nay, sức cung trên thị trường mới đáp ứng được khoảng 10% mục tiêu đề ra.

* GS. dự báo thế nào về lượng vốn FDI vào BĐS trong năm 2016?

- Năm 2016 BĐS được kỳ vọng là lĩnh vực hấp dẫn đầu tư nước ngoài. Theo đó, dự báo vốn FDI vào BĐS chiếm khoảng 30-40% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Thực tế, năm 2007 vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã đạt 40% tổng vốn đăng ký. Năm 2008 thị trường rơi vào trầm lắng, nhà đầu tư nước ngoài vẫn đăng ký đầu tư nhưng không triển khai. Đến năm 2015, xu hướng nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào BĐS xuất hiện trở lại do thị trường này hồi phục tích cực. Thực ra, từ nhiều năm trước, sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài rất lớn. Bằng chứng là tại các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng (TPHCM), Ecopark (Hà Nội), nhiều nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện giao dịch ngầm, hoặc nhờ nhà đầu tư trong nước đứng tên để được thực hiện dự án. Tôi hy vọng, trong năm 2016 tỷ lệ vốn đầu tư vào BĐS sẽ tương đương con số năm 2007.

Bên cạnh việc dòng vốn FDI đổ vào các dự án BĐS mới trong năm 2016 sẽ kích hoạt sự sôi động trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng doanh nghiệp giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Nhiều dự án BĐS sau thời gian dài đắp chiếu sẽ có cơ hội để hồi sinh thông qua các  hoạt động mua bán và chuyển nhượng này.

*  Với luồng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào BĐS như vậy, theo GS. liệu có xuất hiện những rào cản mới?

- Vướng mắc hiện nay của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam là cơ chế đem tiền lợi nhuận do đầu tư thành công ra khỏi lãnh thổ Việt Nam. Đem thế nào hiện chưa có cơ chế. Bên cạnh đó, việc thế chấp BĐS tại Việt Nam vào ngân hàng nước ngoài để huy động vốn đầu tư dài hạn, về nguyên tắc không khó thực hiện. Nhưng trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài không trả được nợ, ngân hàng nước ngoài sẽ tiến hành phát mại, bán tài sản đảm bảo trong nước thì họ đem tiền về ngân hàng của họ như thế nào, cũng cần có cơ chế giải quyết rõ ràng. Trong thu hút vốn FDI vào BĐS cũng cần phải giải quyết vấn đề ngoại hối, như nhà đầu tư chuyển lợi nhuận ra nước ngoài sẽ chuyển bằng ngoại tệ nào với tỷ giá bao nhiêu, hoặc phải chuyển bằng hàng hóa cũng cần quy định rõ. Nếu giải quyết tốt vấn đề này, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS trong nước sẽ tăng lên nhanh chóng.

* Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở 2014 cũng cho phép Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam. Điều này sẽ có tác động như thế nào tới thị trường những năm tới, thưa GS?

- Cần tách biệt 2 luồng vốn đầu tư vào BĐS. Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài vào thấy cung cầu trên thị trường BĐS Việt Nam hấp dẫn, họ bỏ tiền thực hiện dự án để bán sản phẩm và kiếm lợi nhuận. Luồng vốn thứ hai là Việt kiều và người nước ngoài bỏ tiền mua nhà tại Việt Nam để ở hoặc cho thuê để kiếm lời. Đến nay chưa có thống kê cụ thể về luồng vốn này, nhưng tôi cho rằng dòng vốn này thời gian tới còn lớn hơn cả vốn FDI vào BĐS.

Để tăng tính hấp dẫn, theo tôi cần tiếp tục tái cấu trúc thị trường BĐS. Bên cạnh đó cần các cơ chế chính sách được thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014. Hiện nay chính sách về thị trường BĐS khá mở, nhưng trên thực tế triển khai còn nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ trong 2016 để việc thực thi chính sách tốt, mang lại hiệu quả cho thị trường.

* Xin cảm ơn GS.