Tại sao dòng tiền đổ mạnh vào cổ phiếu bất động sản?

Trong số 19 cổ phiếu bất động sản chúng tôi theo dõi có 8/19 công ty vượt kế hoạch năm 2013, 10/17 công ty tăng trưởng lợi nhuận so với năm trước, duy nhất KDH lỗ.

Tổng quan ngành

Năm 2013, nhóm ngành bất động sản chỉ tăng 11,88% so với mức tăng chung của Vn-Index là 20,62%. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã được tung ra vào giữa năm 2013 nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng dư nợ của gói hỗ trợ này đến cuối năm 2013 chỉ đạt 5%. Một điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2013 là các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc thu nhập thấp (dưới 15 triệu đồng/m2) và thanh khoản thị trường có dấu hiệu tăng nhẹ vào cuối năm, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho đã giảm 26,5% so với đầu 2013, hiện còn khoảng trên 20.000 căn hộ vẫn còn tồn kho.

Đánh giá thị trường bất động sản năm 2014, CTCP Chứng khoán Bản Việt cho rằng tình hình BĐS năm 2014 sẽ cải thiện nhờ giá cả ổn định, khách hàng tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn và Chính phủ tiếp tục hỗ trợ. BĐS hạng C vẫn sẽ là phân khúc tích cực nhất, nhưng BĐS hạng B (giá bán trung bình 20 triệu đồng/m2) có thể sẽ khởi sắc nếu người dân tin tưởng hơn vào tăng trưởng kinh tế.

Nhiều chính sách được đưa ra nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản như giảm lãi suất gói cho vay 30.000 tỷ từ 6%/năm xuống 5%/năm, doanh nghiệp, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt (định số 188/2013/NĐ-CP), được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng (5% thay vì 10% như trước đây), được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo chứng khoán Bản Việt, chi tiêu tài khóa vào cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ tăng trong năm 2014 – Điều này sẽ gián tiếp hỗ trợ BĐS bằng cách giúp hệ thống giao thông tiếp cận BĐS dễ dàng hơn. Chính phủ đã chính thức nâng bội chi ngân sách năm 2014 từ 4,8% lên 5,3% GDP. Ngoài ra, Chính phủ còn dự định sẽ tăng tỷ lệ đầu tư/GDP lên 32% và chi khoảng 170.000 tỷ đồng vào đầu tư công chỉ riêng trong năm 2014.

Đánh giá cổ phiếu bất động sản năm 2014

CTCP Chứng khoán Bản Việt và CTCP Chứng khoán Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) đánh giá trích cực đối với ngành bất động sản và xây dựng trong năm 2014 trong khi Chứng khoán SSI đánh giá trung tính cho nhóm cổ phiếu ngành này.

Theo SSI, năm 2014 được kỳ vọng là một năm tốt hơn cho ngành bất động sản nhờ các hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên thị trường cần thêm thời gian để điều chỉnh thêm giá bán và các phân khúc sản phẩm do đó theo SSI các kết quả đạt được từ các gói hỗ trợ phải chờ ít nhất đến nửa cuối năm 2014.


Trong 2 tháng đầu năm 2014, nhóm cổ phiếu bất động sản chúng tôi theo dõi đã tăng 27% so với đầu năm (theo số liệu ngày 19/2/2014) trong đó một số mã tăng giá rất mạnh như HDG của Hà Đo, NBB của Năm Bảy Bảy (tăng hơn 60%), IJC, DIG (tăng hơn 40%), KBC, TDH, SJS, BCI (tăng hơn 30%), NTL, FLC (tăng hơn 27%), ASM, DXG, VPH, ITA (tăng hơn 20%)…


Kết quả kinh doanh năm 2013 của hầu hết nhóm cổ phiếu bất động sản đều tăng vọt so với năm 2012 cộng với dòng tiền lớn đổ vào thị trường đã khiến nhóm cổ phiếu này nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Trong số 19 cổ phiếu bất động sản chúng tôi theo dõi có 8/19 công ty vượt kế hoạch năm 2013, trong đó Hà Đô (HDG vượt kế hoạch năm 63%, LNST gấp 4 lần năm trước), tiếp theo là DXG và NTL vượt 27% kế hoạch năm, so với năm trước LNST của DXG tăgn 43% và của NTL tăng 29%.

Nếu tính về số tuyệt đối, Vingroup là công ty có lãi ròng lớn nhất nhóm bất động sản, LNST của VIC năm 2013 đạt 6.756 tỷ đồng, gấp 4,3 lần năm trước, hoàn thành 97% kế hoạch năm và gầp 8 lần tổng lợi nhuận của tất cả các công ty còn lại trong rổ theo dõi.


Về hàng tồn kho, có 6/17 công ty có hàng tồn kho giảm so với năm trước là NTL (giảm 17%), VIC (giảm 11%), BCI, NTL, KDH (giảm 4%), UDC (giảm 7%), trong khi DXG tồn kho tăng 235%, HQC tồn kho tăng gấp đôi năm 2012. Tổng giá trị tồn kho của 17 công ty BĐS theo dõi lên tới 46.600 tỷ đồng, giảm 338 tỷ so với năm 2012.

Nhiều công ty có lượng tồn kho chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản như IJC (95%), VPH (82%), NTL (73%), KBC (60%), SJS (78%).


Về vay nợ, một số công ty vay nợ thấp có DXG và NTL (gần như không vay nợ ngắn hạn), các công ty có tỷ lệ đòn bẩy cao như VIC, KBC, SJS, ITA đều là các công ty lớn trên thị trường. Một điểm khá tích cực đối với các công ty này là có nhiều công ty đã cơ cấu được từ nợ ngắn hạn chuyển sang dài hạn, một số giảm mạnh tổng nợ vay như FLC (giảm 31%), HDG (giảm 58%), UDC (giảm 16%), ITA (giảm 20% nợ vay so với năm trước).


Sau khi tăng giá rất mạnh đầu năm, nhiều cổ phiếu bất động sản bị bán mạnh trong phiên hôm nay. Xu hướng điều chỉnh là tất yếu và nhà đầu tư có thể nhân cơ hội thị trường điều chỉnh để lựa chọn cổ phiếu phù hợp với mục tiêu của mình.