Lộ trình mua lại bất động sản dính nợ xấu

Sau khi Công ty quản lý tài sản (VAMC) mua nợ xấu từ các TCTD có tỷ lệ trên 3% tổng dư nợ, khi bán tài sản bảo đảm thỏa thuận với người mua, VAMC phải thống nhất với TCTD bán nợ trước khi thực hiện.

NHNN vừa ban hành dự thảo Thông tư hướng dẫn chi tiết Nghị định 53 của Chính phủ, quy định về việc mua, bán, xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam.

Trong đó, riêng đối với bất động sản tỷ trọng nợ xấu chiếm phân lớn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là 230.615 tỷ đồng (tổng dư nợ tín dụng tất cả các lĩnh vực khoảng 3 triệu tỷ đồng), tăng 0,9 % so với thời điểm 31/12/2012. Tỷ lệ nợ xấu là 5,68% , tăng chút ít so với thời điểm 31/12/2012 (thời điểm 31/12/2012 tỷ lệ nợ xấu là 5,39% ).

Lượng tồn kho BĐS tương đương 125.450 tỷ đồng, trong đó căn hộ chiếm 33%, nền đất chiếm 38% và nhà thấp tầng chiếm 22%.

Theo Dự thảo Thông tư này, thì một trong những điều kiện để VAMC mua khoản nợ xấu bằng trái phiếu đặc biệt là khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản, trong đó không dưới 65% tổng giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai.

VAMC cũng có thể mua các khoản nợ này theo giá trị thị trường, tuy nhiên, các khoản nợ phải đáp ứng điều kiện khoản nợ phải có khả năng thu hồi đầy đủ số tiền mua nợ, các khả năng phát mãi, khách hàng vay có khả năng phục hồi trả nợ. Và tất nhiên, VAMC sẽ đánh giá lại giá trị tài sản này, hoặc thuê tổ chức tư vấn khác.

Thông tư cũng quy định, các TCTD có tỷ lệ nợ xấu từ 3% so tổng dư nợ tín dụng trở lên phải bán nợ cho VAMC.

Như vậy, có thể thấy trong thời gian tới khi dự kiến Thông tư này có hiệu lực cùng với Nghị định 53 thì sẽ có hàng loạt các tài sản bảo đảm là BĐS phải bán cho VAMC. Vấn đề được quan tâm hiện nay đó là việc xử lý như thế nào các tài sản này sau khi được bán cho VAMC?

Sau khi VAMC đã mua từ các TCTD, VAMC có quyền thực hiện bán khoản nợ này theo quy định mua, bán nợ áp dụng đối với các TCTD hoặc có thể chuyển nợ thành vốn góp, vốn cổ phần của khách hàng vay là DN.

Trong trường hợp bán, chuyển thành vốn cổ phần những khoản nợ mua bằng trái phiếu đặc biệt thì VAMC phải thống nhất với TCTD đó về giá bán.

Sau khi VAMC mua lại các khoản nợ có tài sản bảo đảm là BĐS từ các TCTD, thì trước khi thực hiện bán các tài sản này mà được mua bằng trái phiếu đặc biệt cho các tổ chức, cá nhân khác theo phương thức thỏa thuận với người mua, thì VAMC phải thống nhất được giá bán với bên TCTD bán nợ.

Khi xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ, số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm sẽ được thanh toán trên cơ sở thứ tự ưu tiên theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Theo NHNN, dự kiến VAMC sẽ xử lý được khoảng 80.000 – 100.000 tỷ đồng nợ xấu với tỷ lệ thu hồi dự kiến là 20% – 40%. Như vậy, với quy định tỷ lệ VAMC được hưởng là 2% tương ứng với mức thu của VAMC là 320 – 800 tỷ đồng. Với thời gian xử lý dự kiến là 5 năm thì mứ thu hàng năm của VAMC là khoảng 60 – 160 tỷ đồng.