Muốn mua một phần đất cần phải làm như thế nào?

Câu hỏi:

Kính gửi Luật Sư

Xin LS tư vấn giúp tôi vấn đề sau:

Phía sau nhà tôi có một miếng đất DT: 4.2x5, đây là phần đất thuộc chủ quyền của nhà ông A sát bên nhà tôi. Bây giờ ông A muốn bán lại cho tôi phần đất trên để tôi nối chung vào nhà của mình. Xin hỏi LS thủ tục mua bán như thế nào? Với phần DT nhỏ như vậy ông A có xin tách thửa để bán được không? Thủ tục như thế nào? Nếu mua bán được thì ông A có chịu thuế TNCN không? Giá tính thuế căn cứ trên cơ sở nào? Phải xin tách thửa trước rồi mới làm hợp đồng mua bán được, đúng không? Có cách nào khác để mua bán phần đất trên mà không cần phải xin thủ tục tách thửa/hợp thửa không?(vd như ra hợp đồng mua bán ghi rõ là bán một phần diện tích đất rồi sau đó làm thủ tục yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất giữa hai nhà có sự đồng ý ký tên của hai bên cam kết không tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền chứng nhận ra sổ hồng...)

Ghi chú thêm:

-Nhà tôi và nhà ông A sát vách nhau, nằm trên mặt tiền đường Trần Hưng Đạo - TP.Phan Thiết - Tỉnh Bình Thuận

-DT nhà tôi: 4.2x12, còn DT nhà ông A: 4.2x17 có phần 5m cuối nhà nở hậu 8.4 (hình chữ L, với phần nở hậu là miếng đất sau lưng nhà tôi như đã nói ở trên).

-Cả hai nhà đều có sổ hồng. Đây là khu vực có chỉ giới xây dựng.

Kính mong Luật Sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

- Theo quy định tại Điều 5 Quyết định số: 48/2012/QĐ-UBND tỉnh Bình Thuận về DIỆN TÍCH ĐẤT TỐI THIỂU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA, HỢP THỬA ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH THUẬN thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa như sau:

Điều 5. Đối với đất ở

1. Đối với đất ở đô thị sau khi đã trừ chỉ giới xây dựng đối với những khu vực có quy định chỉ giới xây dựng, diện tích thửa đất được tách thửa phải bảo đ ảm các điều kiện sau:

- Thửa đất được tách phải có diện tích tối thiểu là 40,0m2 trở lên;

- Chiều ngang (mặt tiền tiếp giáp với mặt đường) của thửa đất được tách tối thiểu phải là 3,5m;

- Chiều dọc của thửa đất được tách tối thiểu phải là 5,0m;

- Diện tích còn lại của thửa đất bị tách không được nhỏ hơn 40,0m2.

Dẫn chiếu với quy định trên thì ông A không thể thực hiện được việc tách thửa. Tuy nhiên ông A có thể chọn giải pháp làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, trong hợp đồng nêu rõ phần diện tích đất muốn chuyển quyền sử dụng. Hợp đồng phải được thực hiện tại phòng công chứng.

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 127 Luật đất đai quy định như sau:

“Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ theo Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì căn cứ tính thuế dựa trên giá tính thuế và thuế suất.

Giá tính thuế được quy định như sau:

Điều 6. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ; c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 7. Thuế suất

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:
 

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế. 3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

6. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn