Sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sát thực tiễn

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã đóng góp tích cực vào quá trình phát triển nhà ở trong thời gian qua, nhưng còn nhiều nội dung chưa đi vào cuộc sống. Việc thị trường BĐS mất cân đối cung - cầu; thiếu vắng các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ... là những ví dụ điển hình.

Tổng kết việc triển khai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, so với năm 1999 diện tích nhà ở cả nước tăng gần hai lần, từ 709 triệu mét vuông lên 1,6 tỷ mét vuông; diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 9,6m2/người lên 19m2/người. Cả nước có khoảng 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã, đang được đầu tư xây dựng với quy mô hơn 90.000ha. Đặc biệt, thu ngân sách từ BĐS tăng, từ 5.400 tỷ đồng năm 2002 lên 67.000 tỷ đồng năm 2011.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều nội dung của hai luật trên chưa đi vào cuộc sống do thiếu phù hợp hoặc không dự báo trước được bất cập phát sinh. Chẳng hạn, dự án phát triển nhà, khu đô thị triển khai nhiều, diện tích nhà ở tăng gấp đôi, song nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ lại không được khuyến khích đầu tư, làm cho cung - cầu trên thị trường mất cân đối. Các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng nhà ở giá trung bình, giá thấp thiếu, không đáp ứng yêu cầu của người dân, trong khi giá nhà trên thị trường ở mức cao so với thu nhập bình quân đa số tầng lớp dân cư.

Đối với kinh doanh BĐS, luật chưa đưa ra khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại hình BĐS được tham gia thị trường, nhưng mặt khác cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch BĐS phải thực hiện trên thị trường chính thức, chưa có quy định cụ thể quản lý hoạt động của các tổ chức trung gian… nên chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, hạn chế nguồn vốn và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường BĐS. Đặc biệt, thị trường BĐS những năm qua phát triển thiếu ổn định, hết phát triển "nóng", chuyển sang giai đoạn "đóng băng", hàng hóa tồn đã tác động dây chuyền đến các mặt sản xuất, kinh doanh khác. Theo báo cáo của 50/63 địa phương, nhà ở tồn kho hiện là khoảng 42.000 căn, văn phòng cho thuê tồn 93.000m2, trong khi đất nền nhà ở tồn 792ha… ước tính giá trị tổng lượng hàng tồn kho 111.963 tỷ đồng. Nghịch lý ở chỗ, mặc dù lượng hàng tồn lớn nhưng giá bán vẫn vượt khả năng tài chính của người có nhu cầu ở thực sự nên việc tạo lập chỗ ở cho người dân, nhất là khu vực đô thị vẫn là thách thức lớn.

Tại hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Phát triển nhà và thị trường BĐS cho biết, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất sửa đổi một số nội dung của hai dự luật trên để bảo đảm tính thực tiễn. Trong đó, điểm đáng lưu ý là đề nghị bỏ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để tránh chồng chéo với Luật Đất đai. Cùng với đó, bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm, 5 năm, dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển nhà ở, tránh đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung - cầu; quy định cụ thể điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, hình thức lựa chọn chủ đầu tư để tránh tình trạng xin - cho dự án như hiện nay. Đối với nhà ở xã hội, sẽ đề xuất bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế và bổ sung thêm quy định hình thức xây dựng nhà ở xã hội để bán, đối tượng được thuê, thuê - mua; quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, lựa chọn chủ đầu tư và các cơ chế ưu đãi; quản lý giá thuê, thuê mua…

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, về tài chính cho phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng dự kiến đưa thành một chương riêng trong Luật Nhà ở, trong đó có quy định các nội dung về tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà ở, các hình thức huy động tài chính, các nguồn vốn đối với từng loại nhà ở, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và quỹ tiết kiệm nhà ở… Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bổ sung quy định cho phép họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở như cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định mở rộng đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở, mở rộng loại nhà được sở hữu, mở rộng quyền được mua nhà ở từ chỗ chỉ được mua căn hộ chung cư sang được mua cả biệt thự, nhà ở riêng lẻ…