Sở hữu nhà ở có thời hạn: Cần luật hóa mới thông

Bán nhà cho người dân với quyền sở hữu 6-12 năm hoặc 40-50 năm thay vì sở hữu vĩnh viễn, với mức giá ban đầu rẻ hơn đang được dư luận quan tâm. Xu hướng này càng trở nên đặc biệt khi được Hiệp hội BĐS TPHCM ủng hộ bằng kiến nghị bổ sung hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn khi sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

Hướng đi mới

Sau hàng loạt chiến lược như giảm giá bán, tăng khuyến mại, chia nhỏ căn hộ… để nhằm tăng cầu cho các dự án, việc bán nhà với thời hạn sở hữu nhất định đang là cách làm được nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TPHCM lựa chọn.

Tiên phong cho xu hướng này là Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành với dự án Lê Thành Twin-Towers. Khách hàng có 2 phương án để lựa chọn: loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng.

Một doanh nghiệp khác là C.T Group cũng rất hào hứng với hình thức bán nhà mới mẻ này khi chào bán 318 căn hộ theo hình thức sở hữu (cho thuê ổn định) 6-12 năm, với giá thuê 150-408 triệu đồng căn hộ 30-65m2 trong thời hạn 6 năm và 290-709 triệu đồng trong vòng 12 năm. Không dừng lại ở đó, các dự án Beehome 2 và Beehome 3 cũng được C.T Group hướng đến loại hình căn hộ sở hữu có thời hạn.

Thậm chí, dự án cao cấp tọa lạc tại khu vực trung tâm là C.T Plaza Minh Châu, do C.T Group và Tổng công ty Văn hóa Sài Gòn đồng chủ đầu tư, cũng đang khai thác khách hàng mua căn hộ sở hữu có thời hạn.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, công ty đã tính mọi phương án để có thể phân tích cái lợi khách hàng được hưởng. Thí dụ, với căn hộ 35m2, giá thuê 240 triệu đồng trong thời hạn 15 năm sẽ có 3 phương án.

Phương án 1: khách hàng đem tiền gửi ngân hàng và lấy tiền lãi thuê căn hộ trả tiền theo tháng. Với lãi suất 10%/năm, trong 6 năm khách hàng sẽ trả hết tiền và còn bù thêm 48 triệu đồng ở năm thứ 6.

Phương án 2, căn hộ này được đầu tư 500 triệu đồng. Mỗi tháng tiền lãi ngân hàng ít nhất 5 triệu đồng trong khi cho thuê nhà 240 triệu đồng, mỗi tháng chỉ thu được 2,4 triệu đồng tiền nhà tương đương âm vào 2,6 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. 180 tháng sẽ âm 468 triệu đồng chưa tính lãi.

Phương án 3, chủ đầu tư lấy 240 triệu đồng bù vào tiền đầu tư, nợ ngân hàng 260 triệu đồng và không còn nguồn thu trong 15 năm. Vậy trong 15 năm tiền lãi của 260 triệu đồng đang nợ ngân hàng sẽ lên tới 702 triệu đồng chưa tính lãi mẹ đẻ lãi con (lãi 1,5%/tháng vì vay dài hạn). Chưa kể sau 15 năm nhà xuống cấp chủ đầu tư phải tu sửa lại.

Có vượt rào cản tâm lý?

Trên thực tế, sở hữu chung cư có thời hạn không còn là hình thức mới lạ ở nước ta, đặc biệt là các TP lớn như TPHCM hay Hà Nội. Hàng loạt dự án có chủ đầu tư là người nước ngoài như Pacific Place, Ciputra… đều có hình thức sở hữu này, thời hạn sở hữu nhà của người mua tùy thuộc vào thời gian Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất.

Cách đây 2 năm, ý tưởng sở hữu chung cư có thời hạn cũng đã được Bộ Xây dựng manh nha. Tại thời điểm đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà ở và thị trường BĐS Bộ Xây dựng, nên đa dạng hình thức sở hữu.

Nếu đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cư người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình, từng người thích sở hữu lâu dài hay sở hữu có thời hạn. Doanh nghiệp cũng sẽ lựa chọn hình thức nào đầu tư có lợi tùy theo tính toán và điều kiện của từng đơn vị.

Cái lợi của việc bán nhà với thời hạn sở hữu nhất định có thể thấy trước tiên là giá nhà chung cư sẽ giảm mạnh hơn, đặc biệt góp phần giúp thanh lọc thị trường, có lợi cho cả nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu thật. Tình trạng ôm nhà để đầu cơ cũng sẽ giảm bớt bởi sự mạo hiểm sẽ cao hơn khi để càng lâu, giá trị căn hộ càng giảm. GS. Đặng Hùng Võ

Một nghiên cứu về thị trường BĐS gần đây của Tổ nghiên cứu độc lập, NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cũng cho rằng các dự án chung cư khi xuống cấp đang rất khó giải quyết vì có hộ đồng ý sửa chữa, có hộ không đồng ý.

Đối với dự án cho thuê, sau 15 năm chủ đầu tư sẽ bỏ tiền tái đầu tư sửa chữa, tuổi thọ tòa nhà sẽ được nâng cao và tạo bộ mặt đô thị luôn đẹp. Bên cạnh đó, việc bán quyền sở hữu nhà 6-15 năm với giá hấp dẫn đang được khá nhiều chủ đầu tư BĐS quan tâm và muốn áp dụng.

Tuy nhiên, ở một góc độ khác, cuộc chiến tâm lý là điều mà các chủ đầu tư không dễ vượt qua. Bản thân người mua nhà Việt Nam thường mang nặng tư tưởng sở hữu vĩnh viễn để có thể an cư hoặc để lại cho con cháu, nên tâm lý ngần ngại khi bỏ ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng để sở hữu nhà trong thời hạn nhất định là điều dễ hiểu.

Thậm chí một số khách hàng đã tính toán ngược lại rằng với số tiền khoảng 250 triệu đồng để thuê căn hộ trong vòng 15 năm có thể gửi ngân hàng, sau 15 năm có số tiền lớn gấp 2-3 lần số tiền gốc và hàng tháng có thể đi thuê căn hộ vừa tiền hơn.

Bên cạnh đó, việc chưa được quy định trong luật khiến hành lang pháp lý đối với mô hình này, nhất là hợp đồng mẫu và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ có thời hạn còn chưa hoàn thiện, khiến doanh nghiệp và cả người mua các sản phẩm này còn gặp khó khăn.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng khẳng định đây là thời điểm cơ quan chức năng cần vào cuộc bởi thị trường đang đi trước. Ngoài ra, cách làm như đối với nhà ở xã hội có thể sẽ rất tốt trong trường hợp này, đó là khách hàng có thể được chọn thuê hoặc thuê mua.

Nghĩa là sau thời hạn 15 năm, khách hàng có thể mua lại các căn hộ đang ở hoặc được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà với giá ưu đãi hơn sau khi chủ đầu tư tiến hành sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ. Tất cả điều này phải quy định rõ trên hợp đồng cho thuê hoặc giấy chứng nhận lần đầu và cần được luật hóa để tạo sự yên tâm cho khách hàng.