REITs: Cứu tinh của ngành bất động sản?

Việc ra đời của REITs được kỳ vọng sẽ cung cấp một kênh đầu tư mới có sức hấp dẫn vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là đối với các nhà đầu tư ngoại nhờ việc tránh được việc phải tự mình điều hành các tài sản bất động sản nước sở tại.

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 228/2012/TT-BTC có hiệu lực từ 01/07/2013 hướng dẫn việc thực hiện Nghị định 58/2012/NĐ-CP liên quan đến thành lập Quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Với sự phổ biến và mức độ quan trọng của REITs ở các thị trường khác, REITs được kỳ vọng là một trong các giải pháp để tăng nguồn vốn và trợ giúp ngành bất động sản Việt Nam hiện nay.

Theo CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), mô hình REITs của Việt Nam sẽ mang dáng dấp của mô hình quỹ đầu tư bất động sản vốn chủ sở hữu ở các nước khác, nghĩa là sẽ không bao gồm dạng quỹ cho vay (mortgage REITs) và dạng quỹ kết hợp giữa hai mô hình trên (hybrid REITs).

REITs vốn chủ sở hữu sẽ tiến hành thu mua bất động sản để cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định. VCSC cho rằng, sự ra đời của mortgage và hybrid REITs vào thời điểm hiện tại có thể chỉ làm các nỗ lực cải tổ lĩnh vực bất động sản hiện nay của Chính phủ khó khăn hơn.

Mô hình REITs của Việt Nam sẽ có chung các quy định hạn chế về loại hình tài sản có thể đầu tư của quỹ so với các nước khác. Quỹ sẽ phải đảm bảo đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng vào các bất động sản trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam cho lợi tức ổn định. Tuy nhiên, Thông tư không quy định tỷ lệ thu nhập tối thiểu hàng năm của quỹ thu được từ hoạt động cho thuê bất động sản hay tỷ lệ thu nhập từ nguồn tài sản bất động sản nói chung. REITs của Việt Nam cũng sẽ không được tham gia vào hoạt động giao dịch ký quỹ hay bán khống tài sản của quỹ.

Theo VCSC, so với REITs vốn chủ sở hữu ở các nước khác, mô hình REITs của Việt Nam có các giới hạn như chứng chỉ REITs phải được niêm yết. Bên cạnh đó, REITs được tổ chức dưới dạng quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng, như vậy phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại thời điểm thành lập.

Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư; công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành.

REITs phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ. Tuy nhiên, một trong các điểm hấp dẫn của mô hình REITs vốn chủ sở hữu ở các nước khác là mức thuế thấp, thường quanh mức 10%. Trong trường hợp ít nhất 90% lợi nhuận thực hiện trong năm được chi trả cho nhà đầu tư, REITs thường được miễn thuế ở cấp độ quỹ.

REITs không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm. Khoản vay được phép phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ. Hạn chế này theo VCSC, là để tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống tại thời điểm cuối năm 2012.

Mặc dù có những giới hạn trên, việc ra đời của REITs được kỳ vọng sẽ cung cấp một kênh đầu tư mới có sức hấp dẫn vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là đối với các nhà đầu tư ngoại nhờ việc tránh được việc phải tự mình điều hành các tài sản bất động sản nước sở tại.

Thêm vào đó, quy định giới hạn 49% tỷ lê sở hữu vốn điều lệ có thể sẽ được thay đổi cho REITs. Sự ra đời của REITs trong lúc thị trường khó khăn tạo cơ hội thu mua tài sản với giá chiết khấu cho nhà đầu tư. Còn từ phương diện công ty phát triển bất động sản, REITs có thể trợ giúp việc nhượng lại dự án để công ty phát triển bất động sản có vốn nhanh chóng chuyển sang các dự án khác mà không cần tìm kiếm quá nhiều vốn vay ngân hàng.